Актуальные проблемы оформления земельно-правовых отношений на земельные участки, расположенные в границах береговой полосы водного объекта

Поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации (далее – ВК РФ) являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено указанным нормативным правовым актом. На основании статьи 6 ВК РФ полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования [3].

Береговые полосы водных объектов относятся к территориям общего пользования в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Касательно сведений о местоположении береговой линии, от которой отсчитывается ширина береговой полосы, необходимо отметить, что установление местоположения береговой линии осуществляется органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Исключениями являются водоемы, использование ресурсов которых осуществляется для обеспечения питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения более двух субъектов РФ, а также моря или их отдельные части – Росводресурсами. Сведения о местоположении береговой линии подлежат внесению в Государственный водный реестр и Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) [4].

Необходимо отметить, что в отличие от других территорий общего пользования границы водных объектов, береговых полос водных объектов в подавляющем большинстве случаев в установленном порядке не определены, соответствующие сведения в ЕГРН не внесены.

Однако, отсутствие указанных сведений в ЕГРН не является основанием для несоблюдения законодательно установленного правового режима использования таких территорий.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, расположенные в границах береговых полос водных объектов, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования, не могут быть предоставлены в частную собственность [1].

Формулировка «земельные участки в границах территорий общего пользования» не позволяет сделать однозначный вывод о том, распространяется ли она только на случаи, когда земельные участки полностью расположены в границах территории общего пользования, или также на случаи частичного наложения границ участка на границы территорий общего пользования, например, когда незначительную часть земельного участка занимает водный объект. Однако в совокупности нормы пункта 8 статьи 27 ЗК РФ, положения ВК РФ позволяют сделать однозначный вывод о том, что возникновение права частной собственности на территории общего пользования будет противоречить требованиям законодательства. Таким образом, неопределенность при применении данных ограничений не возникает: даже частично занятые территориями общего пользования земельные участки ограничены в обороте.

Вместе с тем ЗК РФ содержит аналогичные нормы, смысл которых не столь однозначен. Согласно подпункту 18 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования [1].

Исходя из пункта 12 статьи 85 ЗК РФ, земельные участки общего пользования – это земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами. Вместе с тем данной статьей регулируется состав земель населенных пунктов и зонирование территорий населенных пунктов, из чего можно сделать вывод, что термин «земельный участок общего пользования» применим только к земельным участкам, относящимся к категории земель населенных пунктов.

При этом в отличие от возникновения права частной собственности земельным законодательством предусмотрена возможность возникновения права аренды на земельные участки, занятые водными объектами и береговыми полосами водных объектов. На основании подпунктов 29, 29.1 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов соответственно лицу, обладающему правом на добычу (вылов) водных биологических ресурсов, или лицу, осуществляющему товарную аквакультуру (товарное рыбоводство), для указанных целей. Пунктом 4 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Таким образом, само по себе возникновение права аренды на земельный участок, занятый водным объектом и (или) береговой полосой водного объекта общего пользования не противоречит требованиям земельного законодательства.

На основании пункта 1 статьи 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства) [1].

Следовательно, законодательством предусмотрено использование водных объектов в целях сельскохозяйственного производства.

В государственной собственности находится большое количество земельных участков сельскохозяйственного назначения, на которых расположены водные объекты, площадь которых значительно большая. В связи с большими площадными характеристиками в отношении таких участков можно даже сказать «земельные участки, в границах которых расположена территория общего пользования», а не наоборот, как по общему правилу.

Во многих случаях расположенные в границах таких земельных участков водные объекты исторически использовались для сельскохозяйственного производства, а в ряде случаев такие объекты являются специально созданными для этих целей (пруды, каналы, ирригационные системы). Наличие водного объекта, как правило, является фактором, повышающим привлекательность земельного участка с точки зрения сельскохозяйственного производства.

Учитывая необходимость обеспечения рационального использования находящихся в федеральной собственности земельных участков, максимального их вовлечения в хозяйственный оборот, актуальным является вопрос об ограничении проведения торгов в отношении земельных участков, полностью расположенных в границах земель/территории общего пользования, либо являющихся земельными участками общего пользования.

Проведение торгов в форме аукциона является основным способом предоставления находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в аренду. В частности, это относится к сельскохозяйственным землям, которые, как правило, свободны от объектов недвижимости и могут быть предоставлены только на торгах.

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности не может быть предметом аукциона, если он расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования. В этой связи предоставление земельного участка, расположенного в пределах береговой полосы водного объекта, на торгах не представляется возможным, в том числе если указанный участок расположен частично в границах береговой полосы водного объекта.

Перечень случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ. При наличии оснований, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, который расположен в пределах береговой полосы водного объекта, может быть предоставлен в аренду. Вместе с тем в таком случае в соответствии с земельным законодательством договор аренды такого земельного участка заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.