КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ НА ПРИМЕРЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

Одним из направления обеспечения функционирования экономического развития Красноярского края в сфере рационального землепользования, являются работы по определению кадастровой стоимости земельных участков различных категорий. На протяжение нескольких десятилетий на территории Российской Федерации ведется процесс кадастровой оценки земли и недвижимости и совершенствование методики ее проведения. Кадастровая стоимость земли и недвижимости является одним из основных экономических инструментов рациональной системы управления земельными ресурсами, базисом системы земельных платежей. На основании кадастровой стоимости определяется уровень земельного налога, арендных платежей за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, выкупная цена земли и прочие составляющие цивилизованной системы налогообложения и ценообразования [1-3].

В процессе исследования нами была проанализирована кадастровая стоимость земель населенных пунктов на примере Красноярского края.

Анализ результатов проведенных работ по государственной кадастровой оценке на примере Красноярского края проводился на основании полученной кадастровой стоимости земельных участков по группам, сравнивая средние показатели, характерные для видов разрешенного использования (сегментов) трех туров кадастровой оценки земель.

По результатам проведенных работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, в соответствии с новой технологией и ввиду изменившейся группировки видов разрешенного использования земель для целей оценки возможно изменения (увеличения) кадастровой стоимости земельных участков, по сравнению с предыдущим туром государственной кадастровой оценки земель, проведенной в соответствии с ранее действовавшей технологией. При выполнении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в 2020 и 2022 годах были определены ценообразующие факторы по каждому сегменту. По сегменту 2 «жилая застройка» были определены следующие ценообразующие факторы:

1. Районы города (территориальное деление города).

2. Код вида использования.

3. Зонироние 2 сегмента.

4. Расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), положительно влияющего(-их) на стоимость объект.

5. Расстояние от объекта до отрицательного центра ов недвижимости.

6. Расстояние от объекта до культурного центра населенного пункта.

7. Расстояние от объекта до общеобразовательной школы.

8. Расстояние от объекта до поликлиники.

9. Расстояние от объекта до дороги регионального/краевого значения.

10. Численность населенных пунктов.

11. Расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ.

12. Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта.

13. Расстояние от объекта до общественно-делового центра населенного пункта.

14. Расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), отрицательно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости.

15. Расстояние от объекта до ближайшего центра.

16. Расстояние от объекта до промышленной зоны.

17. Расстояние от объекта до зоны рекреации.

18. Расстояние от объекта до детских садов.

19. Расстояние от объекта до водных объектов.

20. Расстояние от объекта до ближайшей из основных дорог города.

21. Статус населенного пункта (Центр ГО/Центр сельского поселения/Центр городского поселения/Населенный пункт).

22. Расстояние от объекта до остановок общественного транспорта (в т.ч. автовокзалы, автостанции, автобусные остановки и т.п.).

23. Численность населения в МО (МР, МО, ГО).

24. Среднемесячная заработная плата в МО (МР, МО, ГО).

На основе анализа рынка недвижимости специалистами выполнено обоснование ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость земельных участков [3].

В таблице 1 приведен сравнительный анализ минимальных, средневзвешенных и максимальных УПКС для жилой застройки г. Красноярска, г. Дивногорска, г. Минусинска, г. Игарка [4].

Таблица 1 – Сравнительный анализ УПКС для жилой застройки (2 сегмент)

Наименование населенного пункта	Значение УПКС, руб/кв.м.
	Минимальное	Средневзвешенное	Максимальное
г. Красноярск	2 860,62	4 863,86	7 214,12
г. Дивногорск	1 649,48	2 065,27	2 322,52
г. Минусинск	1 157,31	1 630,50	1 921,28
г. Игарка	145,50	410,75	450,00

Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков для жилой застройки в разрезе четырех населенных пунктов Красноярского края находится в диапазоне от 145,50 до 7214,12 руб/кв.м. Наибольшее значение УПКС в г. Красноярске, наименьшее – в г. Игарка. Наибольшее средневзвешенное значение УПКС в г. Красноярске и составляет 4863,86 руб/кв.м. Наименьшее средневзвешенное значение УПКС в г. Игарка и составляет 410,75 руб/кв.м. Разница в соотношении между минимальным, средним и максимальным УПКС, руб/кв.м. по городам незначительна, за исключением г. Красноярска, это вызвано местоположением объектов оценки в зависимости от используемых ценообразующих факторов.

Для целей проверки результатов кадастровой стоимости проведен анализ соответствия значений кадастровой стоимости объектов оценки собранной ценовой информации путем сравнения средних значений УПКС и средней рыночной ценой за 1 кв.м (УПРС) земельных участков в разрезе четырех населенных пунктов Красноярского края. Результаты анализа предоставлены в таблице 2.

Таблица 2 – Сравнительный анализ среднеарифметических значений УПКС и УПРС по земельным участкам жилой застройки (2 сегмент)

№ п/п	Наименование городского населенного пункта	Среднеарифметическое значение УПКС, руб/кв.м	Среднеарифметическое значение УПРС, руб/кв.м
1	г. Красноярск	4907,61	4 909,22
2	г. Дивногорск	2063,99	2 064,41
3	г. Минусинск	1623,97	1 642,61
4	г. Игарка	398,02	338,50

Как видно из таблицы, средние значения УПКС соответствуют средней рыночной цене за 1 кв.м земельных участков в разрезе четырех населенных пунктов. Отклонение по г. Игарка не превышает 15 %.

Для целей определения изменения уровня кадастровой стоимости проведен сравнительный анализ полученных значений кадастровой стоимости трех туров государственной кадастровой оценки по сегменту 2 «жилая застройка» в разрезе четырех пунктов Красноярского края (таблица 3).

Таблица 3 – Сравнительный анализ результатов трех туров оценки

Наименование городского населенного пункта	УПКС 2011 года, руб./кв.м.	УПКС 2020, руб./кв.м.	УПКС 2022, руб./кв.м.
г. Красноярск	3 553,42	4 097,61	6 566,22
г. Дивногорск	2 462,67	2 046,57	2 678,99
г. Минусинск	1 658,68	1 602,02	2 177,74
г. Игарка	276,43	410,75	511,22

Проанализировав данные таблицы 3 можно сделать вывод, что УПКС по земельным участкам жилой застройки в г. Красноярске плавно увеличивается, в среднем на 27%, в г. Игарка также идет плавное увеличение, в среднем на 33%, в Дивногорске УПКС остался практически на прежнем уровне. В г. Минусинске УПКС после 2011 и 2020 годов оценки практически остался на том же уровне, а по результатам оценки 2022 года увеличился на 26 %.

По результатам таблицы 3 была построена диаграмма (рисунок 1).

Рисунок 1 – Диаграмма результатов кадастровой трех туров оценки земель в Красноярском крае

На рисунке 1 более наглядно видны изменения размера УПКС по земельным участкам жилой застройки по результатам проведенных оценок в крае. [4]

Изменение результатов кадастровой оценки разных туров вызвано следующими обстоятельствами, во-первых, существенного временного интервала между оценками (2011 г. – 2020 г., 2022 г.), во-вторых – существенных различий в нормативно-методических базах, положенных в основу оценки. Так, при проведении кадастровой оценки в 2011 г., количество групп, по которым определялась кадастровая стоимость, составило 17 видов разрешенного использования земельных участков. На текущий момент – 14 сегментов. Поменялись принципы отнесения видов разрешенного использования к тому или иному сегменту (виду разрешенного использования). Изменились методы и подходы к определению кадастровой стоимости.