АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В современных социальных экономических условиях развития нашего государства явление самовольного строительства набирает обороты с каждым годом. Методы борьбы с самовольными постройками, с одной стороны, и методы узаконивания объектов самовольного строительства, с другой, также совершенствуются, в связи с чем развивается отечественное законодательство и судебная практика. Но как пишут многие авторы в правовых исследованиях, стремление законодателя внести изменения с целью реформирования данного института приводят еще к большим проблемам в применении норм права. Да и судебная практика в данной области разнится, если сравнивать судебные решения последних лет и судебную практику судов различных инстанций.  Именно поэтому проблема самовольного строительства актуальна по сей день.

Одной из острых проблем борьбы с самовольным строительством в Российской Федерации является учащение попыток со стороны субъектов самовольного строительства узаконить данный объект недвижимости. В утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» рассматривается следующий аспект: при формировании правовой позиции субъект самовольного строительства настаивает на том, что законность возведения объекта подтверждена регистрирующим органом на основании договора аренды или иного договора, право на него также зарегистрированы в законном порядке [4, с. 4]. Другими словами, субъект пытается возложить бремя доказывания законности своего строения на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, обосновывая тем, что при регистрации права собственности или иного права регистрирующий орган должен провести в соответствии с законом правовую экспертизу документов, проверить законность их содержания и подлинность. В рассматриваемом  Верховным Судом РФ деле судом кассационной инстанции было установлено, что договор аренды на земельный участок, предоставленный в регистрирующий орган как основание для регистрации права на самовольное строение, заключен в ненадлежащем порядке без проведения торгов. И что важно, суд кассационной инстанции отметил, что само по себе надлежащим образом зарегистрированное право на объект самовольного строительства, будь даже по вине регистрирующего органа не является препятствием для предъявления и удовлетворения требования о его сносе.

Неоднозначный случай относительно признания права собственности на самовольные строения рассмотрен в Определении Верховного Суда Российской Федерации №305-ЭС23-7642 по делу №А41-8920/2021 г. [5, с. 6]. В данном казусе суды кассационной инстанции встали на сторону лица, чьи права были нарушены возведением объекта самовольного строительства на земельном участке, правами на который данное лицо обладало по договору с ответчиком. У ответной стороны не было никакой разрешающей документации по строительству объекта, доказательств получения разрешения на его строительство, что согласно общей норме статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации делает постройку здания, сооружения самовольной [1, с. 152]. Однако, суды кассационной инстанции пошли дальше и удовлетворили уточненные исковые требования истца о признании права собственности на объект самовольного строительства, поскольку, по их мнению, соблюдены все требования пункта 3 ст. 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации, строение не угрожает жизни и здоровью людей, лицо обладает правом на земельный участок под объектом. Но Верховный Суд Российской Федерации встал на сторону ответчика в данном споре, поскольку по сути истец просит признать право собственности на данный объект, а суд может удовлетворить данное требования только в случае доказывания истцом уже возникшего права на соответствующие объекты недвижимости. Другими словами, легализация истцом рассматриваемого объекта за собой невозможна и применение указанных выше норм гражданского законодательства не допустимо. На мой взгляд данное положение является вполне дискуссионным, поскольку такое расширительное толкование норм и судебной практики Верховным Судом Российской Федерации противоречит нормам Гражданского Кодекса Российской Федерации. Если определенный объект недвижимости является самовольным строением, даже если по чьей-либо вине регистрирующий орган провел государственную регистрацию права на него, а в данном казусе доказано самовольность постройки, то подтверждается ничтожность права данного лица не самовольные объекты недвижимости, то есть истец не мог изначально признать право собственности на них, поскольку не обладал каким-либо вещным правом на данное сооружение на земельном участке. В таком случае, почему истец не мог признать вещное право на самовольную постройку, если оно в принципе невозможно ввиду правовой сущности данного объекта? В упомянутом выше пункте 3 статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации наличие вещного права на объект недвижимости (самовольную постройку) не является условием для признания судом права собственности на данную постройку, поскольку это априори невозможно. Но именно это положение и не учли суды кассационной инстанции. Верховный Суд Российской Федерации в своем определении разъяснил, что правовая основа по искам о признании права собственности на объект самовольного строительства и существенно отличается от исков об оспаривании вещного права. Кассационные суды не учли согласно материалам дела, что объекты недвижимости не являются самовольными, поскольку на них существует зарегистрированное право лиц, занимающихся их возведением, то есть застройщиков.

Кроме того, хотелось бы отметить положительный момент формирования отечественной судебной практики по спорам о признании права собственности на самовольную постройку. Так, Верховный суд Российской Федерации в вышеупомянутом Обзоре судебной практики приводит положение о том, что отсутствие разрешения на возведение объекта недвижимости не является безусловным основанием для отказа в иске о признании права на данное строение, если отсутствуют иные препятствия в сохранении постройки. Такая положительная тенденция усматривается еще в 2014 году с момента опубликования «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» от 19 марта 2014 года, где Верховный Суд Российской Федерации отметил, что отдельные нарушения градостроительных и строительных норм, нарушения в порядке предоставления земельного участка в пользование или на ином вещном праве лицу не является безусловным основанием для сноса здания [3, с. 9].

Что касается научной точки зрения на данный вопрос, то в диссертационном исследовании В.А. Бехтера была грамотно и с правовой, и с доктринальной позиции озвучена мысль о возможном сохранении объекта самовольного строительства в случае, если застройщику предоставили земельный участок с нарушением норм законодательства не по его вине, следует сохранить данный объект, но только если не наблюдается нарушение градостроительных норм [7, с. 4]. Другими словами, автор настаивает на усилении роли и ответственности регистрирующих органов и первоначальных правообладателей земельных участков в рассматриваемом процессе. В целом, исходя из положений научного труда, можно сделать вывод, что любые нарушения в процессе получения и оформления прав на земельный участок, строительства объекта и его эксплуатации при наличии спора о сносе самовольной постройки или признании права на нее должны трактоваться в пользу застройщика, если нет существенных нарушений и препятствий в признании права собственности на нее, установленных гражданским законодательством.

Таким образом, исходя из существующей судебной практики можно сделать вывод, что суды обоснованно и справедливо применяют нормы законодательства, связанного с самовольным строительством, однако в каждом отдельном случае существуют нюансы, которые суду необходимо учитывать для разрешения каждого спора, опираясь на судебную практику и правовые доктрины и исследования.