ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

Объекты недвижимости (как жилой, так и коммерческой) является наиболее значимыми и дорогостоящими видами имущества. Приобретать такие объекты крайне сложно, особенно для физических лиц в связи с дороговизной проекта. На сегодняшний день главным инструментом, который позволяет осуществлять приобретение таких объектов, как на первичном, так и на вторичном рынках, в России, как и в других развитых странах мира, является ипотека (ипотечное кредитование) [5].

Понятие «ипотека» происходит еще из Древней Греции,  в те времена данным словом обозначали «столб, врытый в земельный участок должника с целью оповещения других о том, что данная земля служит обеспечением прав кредитора» [5].

Необходимо определить, что представляет из себя ипотека в современном мире. Ипотека – это процедура залога недвижимости при ипотечном кредитовании. Понятие ипотека, по большей части, является сокращенным вариантом, используемым в обиходе, тогда как наиболее правильный термин данного вида кредитования – ипотечная ссуда. Если предметом ипотеки является жилое помещение, то говорят об ипотечной жилищной ссуде или ипотечном жилищном кредите (ИЖК). Основные особенности ипотечного кредитования [1]:

- наличие залога недвижимости, приобретаемый заемщиком;

- долгосрочное кредитование.

Ипотечное кредитование является, практически, единственной возможностью для большинства населения России приобрести собственную недвижимость, в условиях высоких и постоянно растущих цен на недвижимость. Развитие ипотечного кредитования может способствовать существенному росту жилищного строительства в стране, а соответственно и экономическому росту в целом.

Порядок выдачи ипотечного кредита крайне редко предполагает выдачу суммы, равной полной стоимости жилья. Чаще всего банк предоставляет до 80% от полной стоимости жилья, остальная часть, в районе 20% вносится заемщиком, в качестве первоначального взноса [1]. Но практикуются случаи с меньшим процентом первоначального взноса. Это происходит тогда, когда речь идет о покупке квартиры у компании из числа партнеров банка или банк сам финансировал строительство. В противовес, более высокий % первоначального взноса будет требоваться от заемщика в случае получения кредита на приобретение жилого дома, и может составлять 30-50% от общей стоимости.

Существуют различные варианты ипотечного кредитования [3]:

а) Квартира в новом доме в кредит. Данный вариант ипотечного кредитования является наиболее распространенным в настоящий момент. В данном варианте, естественно, есть как «+» (абсолютно новая квартира), так и «-» (несвоевременная сдача дома; долгая регистрация в определенном государственном органе; высокая продолжительность оформления документов собственности).

б) Квартира на вторичном рынке недвижимости. Основные особенности этого варианта ипотечного кредитования – быстрое оформление и легкость получения.

в) Социальный вид ипотеки. Данный вид ипотечного кредитования предназначен для социально незащищённых слоёв населения, а также очередников, которые не имеют возможности купить недвижимость на общих условиях.

г) Вид ипотеки для молодых семей. Банки неохотно дают кредиты для новоиспеченных супругов. Не хотят рисковать, ставят высокий процент по кредиту. Однако, в последнее время создаются новые программы, благодаря которым становится более доступным получение кредитных средств.   

Основное отличие ипотечного кредита от всех остальных займов заключается в его продолжительном сроке, а именно 20-25 лет в России [2], в США ипотеку выдают на 30-летний срок, а в Японии можно получить кредит на приобретение жилья на 100 лет. Однако статистика показывает, что по факту средний срок ипотечного кредитования в России составляет 15 лет [4], а полное погашение задолженности происходит, в среднем, за 7 лет.

В России есть негласное правило: погашение ипотечного кредита должно завершиться до наступления пенсионного возраста, так как считается, что с выходом на пенсию платежеспособность заемщика резко снижается.

Ипотечное кредитования, даже с учетом наличия ликвидного залога, несет собой достаточно высокие риски для кредитора. Основные факторы рисков [1]:

- долгосрочность кредитования;

- высокая и не совсем предсказуемая инфляция;

- высокий уровень безработицы в стране;

- падение реальных доходов населения при обвале курса национальной валюты.

Риски ипотечных ссуд банки страхуют целым рядом соответствующих инструментов, таких как [1]:

- наличие. первоначального. взноса по ипотечной ссуде, которая обычно составляет не менее 30% от суммы предоставленного кредита;

- страхование заложенного имущества;

- законодательные ограничения прав приобретателя имущества — заемщика на предмет залога до полного погашения заемщиком своих обязательств по ссуде;

- тщательная проверка платежеспособности заемщика;

- возможность коллективной ответственности по ссуде (заемщик и созаемщики);

- ограничение максимального возраста заемщика с учетом его возраста на момент погашения ссуды и т.д.

Заемщики также несут определенные риски. Основным риском будет то, что финансовое положение заемщика ухудшится, снизится уровень дохода и он не сможет вносить платежи по установленному графику, согласно кредитному договору [1].

Подводя итог вышесказанному, отмечу, ипотека, несомненно, важный и ответственный шаг в жизни каждого заемщика, каждого, кто хочет иметь собственную квартиру. Ипотечное кредитование имеет свои преимущества и недостатки. Преимуществом, конечно, будет являться то, что появляется возможность быстрое приобретение собственного жилья. Главным недостатком будет то, что есть достаточно высокий риск потерять постоянный доход и, как следствие, потеря жилья, поскольку банк, в случае длительной просрочки, в праве обратиться в суд с требованиями о выселении должника и его семьи из квартиры и выставить данное жилье на продажу.  В связи с этим, следует, прежде чем получать ипотечное кредитование, взвесить все «за» и «против» и только после этого принимать столь ответственное решение.