Проблемы объединения земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставленных на праве аренды одному лицу, а также заключения договора аренды на образуемый земельный участок

С развитием земельно-правовых отношений у правообладателей возникает естественная потребность в защите имущественных интересов, связанных с различными видами деятельности. В этой связи возникает необходимость непрерывного исследования и усовершенствования института аренды с целью минимизации судебных споров в этой области.

Образование земельных участков осуществляется в соответствии с нормами главы 1.1 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При объединении земельных участков образуется один земельный участок, а исходные смежные земельные участки перестают существовать [1].

На практике нередко встречаются случаи, когда граждане, а именно правообладатели земельных участков, обращаются с целью объединения смежных участков, предоставленных им на праве аренды, в связи с чем возникает ряд вопросов, ввиду того, что объединение земельных участков, предоставленных на праве аренды, не регламентировано должным образом.

В соответствии с действующим земельным законодательством прямые ограничения по объединению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных на праве аренды одному лицу, отсутствуют.

При образовании земельных участков из земельных участков, находящихся в аренде, лицо, осуществляющее их использование, в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) [1].

Таким образом, объединение смежных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве аренды, возможно с учетом требований к образуемым и измененным земельным участкам.

При этом необходимо отметить, что при объединении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных в аренду одному лицу, с последующим предоставлением такому лицу образованного земельного участка в аренду без торгов правовое значение также имеет способ предоставления исходных указанных земельных участков – на торгах или без торгов.

Вместе с тем в случае если хотя бы один из земельных участков был предоставлен арендатору на торгах, то их объединение и последующее заключение договора аренды на образованный земельный участок без проведения торгов может привести к нарушению требований антимонопольного законодательства, поскольку влечет за собой создание преимуществ для арендатора земельного участка, которые прослеживаются в возможности заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов в условиях, когда по нормам действующего законодательства один из исходных земельных участков должен предоставляться непосредственно на аукционе.

 При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. Однако, размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставленные в аренду без проведения торгов, определяется в порядке, предусмотренном статьей 39.7 ЗК РФ.

Дополнительно необходимо учитывать, что ЗК РФ установлено, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при объединении образуются земельные участки [1].

В случае разных категорий земель и вида разрешенного использования объединяемых земельных участков полностью соблюсти вышеизложенные требования законодательства не представляется возможным.

Следует отметить, что пунктом 29 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением ряда случаев [3].

Также необходимо отметить, что в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации виды разрешенного использования определяются в соответствии с градостроительными регламентами. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно, дополнительные согласования и разрешения не требуются [2].

При этом пунктом 17 статьи 39.8 ЗК РФ прямо закреплен запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного по результатам торгов. В отношении земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов, аналогичное требование земельным законодательством Российской Федерации не установлено.

В рамках земельного законодательства предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории [1].

На основании изложенного, если земельный участок образован посредством объединения смежных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных в аренду, при этом срок действия соответствующих договоров аренды разный, то соблюсти требования статьи 39.8 ЗК РФ невозможно, соответственно, отсутствует возможность применения положений о заключении договора аренды образуемого земельного участка на прежних условиях, что также подтверждается судебной практикой (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.11.2017 № 302-КГ17-16570 по делу № А10-5177/2016) [4].