Оформление прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены

До недавних пор, ввиду отсутствия нормативно-правового акта, регламентирующего правовой режим таких объектов недвижимости как гаражи, владельцы незарегистрированных гаражных построек могли признать свое право собственности на них только через суд. Остро стоял вопрос большого количества незарегистрированных гаражных построек, а также отсутствия прав на земельные участки, на которых они расположены.

 Однако, вступил в силу Федеральный закон от 05.04.2021 № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 79-ФЗ) о так называемой «гаражной амнистии», который позволил людям по упрощенной системе оформить в собственность и сам гараж, и землю под ним. «Амнистия» продлится 5 лет, до 01.09.2026.

Федеральный закон № 79-ФЗ внес изменения в ряд нормативных правовых актов, регулирующих отношения, связанные с такими объектами недвижимости, как гаражи. В данном нормативном правовом акте регламентированосоздание, оформление прав на указанные объекты и земельные участки под ними, поэтому его называют законом о «гаражной амнистии».Речь идет о бесплатном предоставлении в собственность государственных и муниципальных земельных участков, занятых используемыми гражданами гаражами.

Чтобы воспользоваться «гаражной амнистией», гражданин должен будет подать заявление о предоставлении земли и приложить к нему документ, подтверждающий владение расположенным на этом участке гаражом.

«Гаражная амнистия» распространяется на объекты гаражного назначения, возведенные до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), а именно до 30.12.2004.Подразумеваются не только объекты капитального строительства, а также гаражи, являющиеся некапитальными сооружениями, которые находятся в гаражно-строительных кооперативах или товариществах. Обязательными требованиями является одноэтажность, отсутствие жилых помещений. Земельный участок, на которой расположены объекты, должен быть в государственной или муниципальной собственности.

Оформление земельно-правовых отношений касаемо подземных гаражейв многоэтажных зданиях и офисных комплексах, самовольных постройках, а также гаражах, возведенных после вступления в силу ГрК РФ, не регламентируется Федеральным законом № 79-ФЗ.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона № 79-ФЗ непосредственными участниками «гаражной амнистией»будут являться граждане - владельцы гаражей и их наследники, а также граждане, которые приобрели гаражи по соглашению у лица, подпадающего под «гаражную амнистию»[5].

Для оформления прав гражданину необходимо обратиться в соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении, или образовании с последующим предоставлением земельного участка под существующим гаражом с приложением копий документов, подтверждающих факт непосредственного владения гаражом.

Федеральным законом № 79-ФЗустанавливается перечень документов, подтверждающих владение указанным объектом недвижимости. Субъекты Российской Федерации вправе утверждать дополнительные перечни документов, которые позволят приобрести право на землю под гаражом[5].

В случае, когда гараж возведен до 30.12.2004 и является объектом капитального строительства, регистрацию права собственности на такой объект возможно осуществить единовременно с регистрацией права на земельный участок под объектом, предоставленный гражданину на безвозмездной основе в соответствии с Федеральный закон от 25.10.2001
№ 137-ФЗ«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»[2;3].

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется в собственность гражданина в следующих случаях [2]:

1)      земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией, либо право на использование такого земельного участка возникло у гражданина по иным основаниям;

2)      земельный участок образован из земельного участка, предоставленного или выделенного иным способом гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив (далее - гаражный кооператив), для размещения гаражей, либо право на использование такого земельного участка возникло у таких кооператива или организации по иным основаниям и гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.

При этом для предоставления земельного участка потребуются, в частности, документы, подтверждающие предоставление (иное выделение) гражданину земельного участка или возникновение у него права на использование участка по иным основаниям, либо документы, подтверждающие предоставление (иное выделение) исходного земельного участка гаражному кооперативу для гаражного строительства и (или) размещения гаражей, или документ, подтверждающий приобретение гаражным кооперативом права на использование такого участка по иным основаниям, а также технический план гаража.

При отсутствии указанных документов участок может быть предоставлен при наличии [2]:

1)      заключенного договора о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, и (или) договора о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража, и (или) документов, подтверждающих исполнение обязательств по оплате таких услуг;

2)      документа, который подтверждает проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 01 января 2013 года в соответствии с действовавшими на момент учета (инвентаризации) требованиями законодательства, в котором имеются указания на гражданина в качестве правообладателя гаража либо заказчика изготовления указанного документа и на год его постройки, указывающий на возведение гаража до 30.12.2004.

Земельный участок также может быть предоставлен наследнику вышеуказанного гражданина либо лицу, приобретшему гараж от вышеуказанного гражданина по соглашению, при наличии соответствующих документов [2].

Регистрация права собственности лица на указанный земельный участок проводится единовременно с государственным кадастровым учетом (при необходимости) расположенного на нем гаража и регистрацией права собственности на гараж по заявлению уполномоченного органа, предоставившего гражданину земельный участок. Заявление подается уполномоченным органом в течение 5 рабочих дней с момента принятия решения о предоставлении. Если в указанный срок заявление уполномоченным органом не подано, гражданин вправе обратиться с таким заявлением самостоятельно [4].

Необходимо отметить, что после осуществления регистрационных действий гараж облагается налогом на имущество.

Необходимо обратить дополнительное внимание на нормы, регламентирующие предоставление земельных участков для размещения гаражей, являющихся некапитальными сооружениями. Согласно тезисам Федерального закона № 79-ФЗ органы местного самоуправления вправе утвердить схему расположения таких объектов на кадастровом плане территории. Для инвалидов услуга будет оказываться без взимания платы.

Учитывая изложенное, законодатель предусматривает возможность оформления прав на недвижимость в упрощенном порядке, а именно:

1) закрепляет разграничение капитальных и некапитальных гаражей (в обоих случаях возможно воспользоваться гаражной амнистией, за исключением подземных гаражей);

2) предусматривает возможность предоставления земельных участков под «гаражным боксом» без торгов, в случае если они расположены на выделенной гаражному кооперативу земле;

3) предусматривает сокращенный перечень оснований для отказа в предоставлении земли;

4) дает возможность использовать любые документы (справки об оплате коммунальных услуг, договоры, решения) при оформлении прав на землю;

5) предусматривает возможность предоставления земельного участка под гаражом при отсутствии указания об этом в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительном регламенте;

6) предусматривает особенности учетно-регистрационных действий касательно гаражей и земельных участков под ними;

7) регламентирует, что органами государственной власти субъектов Российской Федерации могут быть созданы перечни граждан, имеющих право на безвозмездное использование земельных участков для возведения гаражей, являющихся некапитальными сооружениями;

8) предусматривает возможность предоставления наследникам или правоприобретателям гаража земельных участков, расположенных под гаражами.

На основании вышеизложенного, с большей степенью вероятности возможно предположить, что благодаря вступлению в силу Федерального закона № 79-ФЗбудет решена проблема несанкционированного размещения гаражей, а также последует увеличение доходов бюджета Российской Федерации.