ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПРИНЦИПА ЕДИНСТВА СУДЬБЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ПРОЧНО СВЯЗАННЫХ С НИМИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов подразумевает, что земельный участок и все объекты на нем (например, постройки, сооружения, насаждения) рассматриваются как единое целое и не могут быть разделены или отчуждены независимо друг от друга.

Этот принцип применяется в земельном законодательстве и имеет несколько важных последствий.

Во-первых, если земельный участок продается, то вместе с ним должны переходить все объекты, прочно связанные с участком. Например, если на участке имеется здание, оно автоматически переходит к новому владельцу участка.

Во-вторых, принцип единства судьбы земельных участков и их объектов означает, что если объекты на земельном участке подлежат разрушению или переносу, то это должно быть согласовано с правообладателем земельного участка. Правообладатель имеет право контролировать использование своего участка и не может быть лишен власти над объектами на нем.

Таким образом, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов обеспечивает правовую защиту правообладателей земельных участков и гарантирует целостность и контроль над объектами, находящимися на этих участках.

Так, данный принцип нашел свое отражение в подпункте 5 пункте 1 статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации, «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами»[1].

Необходимо отметить, что применение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости имеет ряд практических применений и может создавать проблемы в следующих ситуациях:

Наследство, «если земельный участок был унаследован несколькими наследниками, то его нельзя разделить между ними в соответствии с принципом единства»[2]. Это может создать сложности в определении доли каждого наследника или привести к необходимости продажи участка.

Долевая собственность, если несколько лиц являются собственниками земельного участка на праве долевой собственности, то проблема может возникнуть в случае, если один из собственников захочет продать свою долю. При принципе единства земельный участок не может быть разделен, поэтому продажа доли может быть затруднительной.

Кроме того, принцип единства земельного участка может создавать проблемы при определении его границ. «Если участок ограничен с одной стороны рекой или озером, то граница может быть непонятной, особенно если вода изменяет свой характер или нестабильна»[3].

Могут возникнуть и финансовые проблемы, если владелец земельного участка испытывает финансовые трудности, то он не сможет продать только часть участка для погашения долгов или получения средств. Принцип единства не позволяет разделять участок на части, что делает это невозможным.

Кроме того, в законодательстве и судебной практике нет четкого определения того, какие объекты могут рассматриваться как прочно связанные, и это ведет к неоднозначности и несправедливости в применении принципа единства судьбы. Различные суды могут по-разному трактовать данное понятие, что создает правовую неопределенность и приводит к различным решениям в идентичных случаях.

Проблемой является и то, что отсутствует единый подход к доказыванию прочной связи между земельным участком и объектом недвижимости. В практике часто возникают споры о том, достаточно ли прочной связи для применения принципа единства судьбы, и какие факторы следует учитывать при оценке данной связи. Это приводит к субъективизму и несправедливости в принятии решений.

Возникают также проблемы с определением последствий применения принципа единства судьбы. Например, если земельный участок заложен в залог, а к нему прочно присоединен объект недвижимости, то при продаже участка или исполнении залога возникает вопрос о том, как распределить сумму полученных средств между кредиторами. Несправедливое распределение может привести к ущербу для одних кредиторов и привилегиям для других.

Также проблемой является применение принципа единства судьбы в случаях, когда объекты недвижимости расположены на территориях разных субъектов Российской Федерации. В таких случаях возникает вопрос о компетенции судов и о применении права разных субъектов к разным объектам. Это может вызывать сложности в судебном разбирательстве и приводить к разногласиям в применении закона.

Отсутствует единый подход к применению принципа единства судьбы в различных областях права. Например, в гражданском и административном праве данный принцип применяется по-разному, что приводит к разнородности решений судов и создает проблемы в области практической реализации данного принципа.

Так, «в судебной практике есть масса примеров неединообразного подхода к вопросу о статусе зарегистрированного объекта как объекта недвижимости или объекта, хоть и прочно связанного с землей, но не обладающего всей полной соответствующих признаков, не имеющих самостоятельного значения, выполняющих вспомогательную функцию, улучшающего или ухудшающего земельный участок и т.д.»[4, с. 61].

Например, в Постановлении ФАС МО от 11.04.2013 по делу N А40-75848/12-64-704 суд пришел к выводу, что ограда не является недвижимым имуществом. При этом суд отметил, что, зачастую, функциональное назначение заборов и иных ограждений состоит лишь в разграничении смежных земельных участков и не выступают самостоятельной недвижимостью.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 8 декабря 2015 г. N Ф06-3318/15 по делу N А57-7539/2014 указывает на тот факт, что скважина является сложной вещью (статья 134 ГК РФ) и может быть признана как самостоятельным объектом недвижимости, так и вспомогательным объектом, обслуживающим земельный участок (участки).

Как показывает практика, у судов нередко возникают трудности в квалификации таких вещей, даже если права на такие объекты зарегистрированы в надлежащем порядке.

Стоит предложит ряд рекомендаций по совершенствованию правового регулирования и судебной практики принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов в практике правоприменения:

1. Уточнение и унификация понятий и терминов, связанных с принципом единства судьбы земельных участков и иной связанной с ними недвижимости, в законодательстве.
2. Разработка и внедрение электронных информационных систем, позволяющих установить связь между земельными участками и объектами недвижимости, а также способствующих удобному поиску и доступу к судебной практике по данному вопросу.
3. Обязательное уведомление всех заинтересованных сторон о заключении сделки с земельным участком или объектом недвижимости.
4. Создание механизма для контроля за эффективностью применения принципа единства судьбы земельных участков и ипрочно связанных с ним объектов недвижимости в судебных решениях.
5. Проведение обязательной экспертизы при регистрации сделок с земельными участками и иной недвижимостью, чтобы исключить возможность разрыва единства судьбы.
6. Расширение использования альтернативных способов разрешения споров, таких как медиация и арбитраж, для более быстрого и эффективного урегулирования дел, связанных с принципом единства судьбы.
7. Привлечение специалистов и экспертов в судебные процессы, имеющих опыт и знания в области земельного права и гражданского права, для более глубокого и качественного рассмотрения дел.
8. Регулярное обновление и пересмотр законодательства и судебной практики в соответствии с изменяющимися условиями и потребностями сферы земельного и гражданского права.
9. Проведение информационно-разъяснительных кампаний и обучающих программ для судей, юристов и других заинтересованных лиц по вопросам применения принципа единства судьбы.

Таким образом, современное законодательство не всегда обеспечивает последовательное и единообразное регулирование принципа единства правовой судьбы земельного участка и недвижимости, возведенной на нем. Это может создавать неопределенность и противоречия в правовом статусе таких объектов и затруднять исполнение и защиту прав собственности и пользования. Поэтому требуется более детальная проработка данного принципа как в теории, так и на практике.