Теорико-практические проблемы проведения сделок с недвижимостью при участии органов опеки и попечительства

Сделки с недвижимостью играют большую роль в России для экономики страны в целом. Но, к сожалению, не всё так просто для их совершения, особенно это касается сделок, где собственниками являются дети.

Рассмотрим единый перечень документов г. Краснодар и г. Тюмень для получения разрешения на продажу доли несовершеннолетнего в недвижимости:

Заявления родителей и иных законных представителей несовершеннолетнего: До 14 лет, После 14 лет, Согласие второго родителя (Нотариально заверенное согласие родителя на совершение сделки, если второй родитель не имеет возможности в силу ряда причин лично подать заявление);

- заявление несовершеннолетнего, достигшего возраста 14 лет;

- копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего;

- копия паспорта несовершеннолетнего со штампом о регистрации по месту жительства (либо месту пребывания) по достижении возраста 14 лет;

- копия документа, подтверждающего место жительства (пребывания) несовершеннолетнего, не достигшего 14-летнего возраста на момент подачи заявления: СВ о регистрации по месту жительства, СВ о регистрации по месту пребывания, решение суда;

- копии паспортов или иных документов, удостоверяющих личность родителей (законных представителей) несовершеннолетнего со штампом о регистрации по месту жительства (либо месту пребывания);

- копия свидетельства о заключении или расторжении брака либо справка, выданная органом записи актов гражданского состояния, подтверждающая перемену фамилии родителя - в случае, если фамилия родителя не совпадает с его фамилией, указанной в свидетельстве о рождении ребенка;

В случае отсутствия второго родителя предоставляется один из следующих документов:

копия справки о рождении формы 2 отдела записи актов гражданского состояния о внесении сведений об отце несовершеннолетнего на основании заявления матери (копия свидетельства о смерти одного из родителей, копия решения суда о лишении (ограничении) одного из родителей родительских прав, о признании родителя недееспособным или безвестно отсутствующим);

- документы, подтверждающие право собственности на отчуждаемый объект недвижимости – выписка из Единого государственного реестра недвижимости, а также на объект недвижимости, планируемый к приобретению несовершеннолетнему взамен отчуждаемого (если собственниками объекта недвижимости являются несколько человек – выписка из ЕГРН на каждого собственника);

- Сберегательная книжка (сертификат, выписка из лицевого счета по вкладу) несовершеннолетнего, в случае зачисления денежных средств от продажи имущества либо разницы в цене между отчуждаемым и приобретаемым имуществом.

Отличия: 

В г. Краснодаре в первую очередь это название самой услуги в опеке: РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ НЕДВИЖИМОСТИ ПОДОПЕЧНОГО.

По перечню документов: 

В случае, если приобретаемый объект недвижимости переходит в собственность несовершеннолетнему подопечному по договору уступки права требования копии следующих документов:

- договор долевого участия в строительстве объекта недвижимости (или договор инвестирования строительства), договор уступки права требования, предварительный договор уступки права требования (при наличии), разрешение на строительство (при наличии), разрешение на ввод объекта недвижимости эксплуатацию (при наличии), учредительные документы застройщика (Устав, ИНН, ОГРН, приказ о назначении руководителя), акт приемки законченного строительства объекта недвижимости (в случае отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию);

Также предоставляются:

- оригинал справки о степени готовности объекта незавершенного строительства (с указанием степени готовности не менее 90%), с указанием срока сдачи объекта недвижимости (в случае отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), либо разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

- копия договора аренды на объект недвижимости, участвующий в сделке, копия договора о переуступке права на аренду - в случае отсутствия на объект недвижимости, участвующий в сделке, права собственности.

В г. Тюмень название услуги в опеке: ПРОДАЖА, МЕНА, ДАРЕНИЕ, ИПОТЕКА (ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ) НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

Единственным дополнительным документом, который может потребоваться является -  Документ, подтверждающий возможность права проживания и пользования ребенком другим жилым помещением до сдачи объекта незавершенного строительства в эксплуатацию и передачи жилого помещения (нотариально заверенное согласие собственников жилого помещения о предоставлении ребенку права пользования и проживания в жилом помещении на время приобретения иного жилого помещения или сдачи объекта незавершенного строительства в эксплуатацию; договор найма и другие), документ предоставляется в случае подачи заявления о продаже, дарении жилого помещения с одновременным или последующим заключением договора участия в долевом строительстве/договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства;

То есть, он требуется, если продажа осуществляется на "первичном" рынке недвижимости.

Основное отличие этих двух комплектов документов и процедуры в целом - это то что, в г. Тюмень разрешается приобретать недвижимость несовершеннолетним взамен в Ипотеку, так как в свою очередь в опеке г. Краснодара по регламенту требуется предоставить документы на другой объект, на котором нет обременений, где в последующем, после продажи, доли будут предоставлены несовершеннолетним. А в современном мире, редко семья улучшает жилищные условия без использования ипотеки. 

Также для г. Тюмень не требуется предоставление предварительных договоров на отчуждение и приобретение объектов недвижимости с участием несовершеннолетних, а в г. Краснодар - это обязательные документы, без которых семья получит Отказ в выдаче разрешения на продажу. 

Ещё одним пунктом является обязательное предоставление в г. Краснодаре актов оценочной стоимости на отчуждаемое и приобретаемое имущество, что является дополнительными затратами для семьи, так как эти акты делают оценочные компании и каждый имеет свою стоимость изготовления. 

При этом в г. Тюмень - Опека рассматривает кадастровую стоимость при принятии решения о Выдаче разрешения на продажу несовершеннолетним, в связи с улучшением жилищных условий, если продаваемая доля несовершеннолетнего меньше по кадастровой стоимости, чем приобретаемая, и одновременно площадь продаваемой доли меньше, чем приобретаемой. 

Получается, что в г. Тюмень, ввиду предоставления меньшего комплекта документов - получить разрешение на продажу проще, чем в г. Краснодаре. При этом для получения разрешения имеет значение Регистрация по месту жительства несовершеннолетнего, а не регион и город, где осуществляется продажа недвижимости, что значительно усложняет процедуру, так как по действующему законодательству, сделки по отчуждению долей с 2016 года подлежат обязательному нотариальному заверению.

Такие сделки стали обычным делом, если при приобретении объекта недвижимости использовался материнский семейный капитал. Но для семьи, которая в дальнейшем решает продать и купить более привлекательную недвижимость, такая процедура сложна, оборачивается финансовыми затратами, длительными сроками.

Проанализировав НПА, изменения не вносились с 2008 года, каждый регион подстраивает внутренние регламенты под себя, что исключает единство применения «Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» в России.

На сегодняшний день, необходимо подготовить поправки для внесения изменений в «Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», чтобы Разрешения на продажу долей несовершеннолетних выдавались по единому принципу и действующему законодательству Российской Федерации, а не исходя из внутренних Регламентов каждого региона, при этом усложняя саму процедуру и возможность совершения таких сделок.