МОШЕННИЧЕСТВО В СФЕРЕ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ

Во все времена оборот недвижимости был достаточно сильно развит. Люди покупали, дарили, обменивали дома, квартиры и иные объекты для того, чтобы комфортнее жить в обществе, но, как мы знаем, подобное имущество стоит достаточно дорого, и не каждый гражданин может себе позволить приобрести дополнительный объект в собственность. Поэтому кто-то выбирает воздержаться от покупки, другой откладывает данную идею на будущее, а третий выбирает совершить преступное деяние в форме мошенничества.

Для того, чтобы более наглядно показать количество совершаемых незаконных действий обратимся к статистике. На Интернет-сайте «Интерфакс» была опубликована статья, в которой все мошеннические схемы с недвижимостью были поделены на две большие группы: уголовные и гражданские. По поводу первых, согласно данным МВД, в 2021 году заявили 6 335 человек, а в 2022-6 184. Что касается гражданских дел, то здесь ситуация раскрывается в еще более широких масштабах. Так, в 2021 году судами было рассмотрено более 70 000 дел, связанных с недвижимостью, исключая споры граждан с компаниями на этапе застройки. Таким образом, мы можем сделать вывод, что на этапе 2021-2022 годов каждая 6-ая сделка с недвижимостью оспаривалась в суде [1]. Данная статистика говорит о высоком уровне мошенничества в сфере оборота собственности и негативно сказывается на уровне доверия граждан к застройщикам.

Чтобы предостеречь добросовестных покупателей стоит выделить наиболее часто встречающиеся схемы мошенничества в обороте недвижимости и, нам, как заинтересованным лицам в разрешении данного вопроса в благоприятную сторону, показать пути решения и пресечения дальнейшего негативного роста статистики. Следовательно, статья имеет высокую актуальность за счет приведенных выше доводов и служит инструментом помощи для реализации своего конституционно закрепленного права на жилище каждому [2].

Для начала стоит отметить, что ученые в области права приводят различные классификации мошеннических схем. Так, в своей научной работе А. В. Рудниченко приводит разграничение по различным основаниям, таким как, в зависимости от организационно-экономической сферы рынка, то есть по структуре заключаемого договора (преступления в сфере мены, ренты, аренды, купли-продажи), в зависимости от действий самих строительных компаний (преступления по незаконному предпринимательству, уклонение от уплаты налогов в строительном бизнесе, присвоение и растрата денежных средств добросовестных граждан) [3] и некоторые иные классификации, которые уже более тесно связаны не с самой недвижимостью, а с личностью покупателя и имеют криминальный характер.

В другой статье приводится классификация, которая делит мошенничество в зависимости от рынка жилья, то есть на:

1) Мошенничество на этапе строительства.

2) Мошенничество на вторичном рынке [4].

Данное деление достаточно популярно в силу того, что новые объекты строятся повсеместно и постоянно, а, следовательно, и новые застройщики появляются в правовом поле все более часто. Обратим особое внимание на указанное разграничение. Что касается мошенничества на этапе строительства, то здесь важно отметить, что с 2017 года в Гражданский Кодекс нашей страны был введен новый параграф, который раскрывает сущность счета эскроу. Под ним понимается договор, согласно которому банк (называемый также эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, которые предусмотрены данным договором. Следовательно, права на денежные средства, находящиеся на указанном счету, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после наступления указанной даты – бенефициару [5]. Отсюда делаем вывод, что при покупке квартиры на этапе строительства в настоящее время открывается данный счет для застройщика и покупателя, куда покупатель кладет денежную сумму, а банк ее аккумулирует и после завершения строительства дома, при передаче квартиры в собственность, переводит имеющиеся денежные средств. В таком случае выполняются обязательства обеих сторон, что способствуют снижению рисков неуплаты или неполной оплаты строительства, а также неполучения квартиры по заключенному договору и потере денежных средств.

Следовательно, до введения указанной конструкции граждане часто сталкивались с видом мошенничества, заключающимся в покупке/взятии в ипотеку квартиры на этапе застройки, когда по прошествии некоторого времени дом так и не был достроен или застройщик был признан впоследствии банкротом. Граждане теряли свои средства и оказывались в тяжелом материальном положении из-за недобросовестности продавца. Так, например, в 2015 году в Москве началось строительство дома, апартаменты в котором продавались по договору долевого участия в строительстве. Отметим, что счетов эскроу тогда еще не было. Следовательно, когда объект был уже почти достроен, застройщик объявил себя банкротом из-за долга в 700 000 рублей, при том, что активы компании значительно превышали указанную сумму. Отсюда делаем вывод, что банкротство было фиктивным. Судебные споры относительно данного дела ведутся и по сей день, но уже в более благоприятном направлении для дольщиков. Так, 17 июля 2023 года Девятым Арбитражным судом было принято решение о частичном удовлетворении иска об оспаривании банкротства фирмы, а также руководитель данной организации в настоящее время находится под следствие [6]. Соответственно, стоит отметить, что без счета эскроу у покупателей появляется достаточно большой риск в потере денежных средств и их незаконном завладении недобросовестными застройщиками. Для того, чтобы не попасть в подобную ситуацию, при покупке жилья стоит обращать внимание на наличие в договоре положений о счете эскроу, так как именно он является одной из гарантий добросовестного продавца.

Теперь обратимся к мошенничеству на вторичном рынке. Здесь бывает достаточно много различных по своей структуре схем. Приведем некоторые из них. Например, злоумышленник может выдать себя за хозяина квартиры и даже пригласить лицо на ее осмотр для дальнейшего заключения договора купли-продажи или найма. Для того, чтобы получить ключи от нее он мог сделать их дубликат будучи ранее нанимателем. После совершения сделки по фальшивым документам мошенник пропадает, а хозяин квартиры в какой-то момент появляется.

Следовательно, для того, чтобы обезопасить себя от негативной практики, следует внимательно проверять документы, представленные продавцом/наймодателем. Так, на нотариально оформленных документах в настоящее время имеется QR-код, перейдя по которому можно увидеть необходимую информацию о подлинности того или иного свидетельства, которое находится в единой системе нотариата [7]. Для того, чтобы проверить достоверность сведений о собственнике можно воспользоваться сервисом МВД России, в который вносится вся информация о действительности и недействительности российских паспортов. Для этого достаточно ввести серию и номер документа, удостоверяющего личность продавца [8]. Также во избежание неприятных последствий сделки следует внимательно изучить информацию о зарегистрированных в квартире жильцах, разрешение супруга на продажу имущества или решение о его разделе между бывшими супругами, а также если собственность была получена по наследованию, то не забыть про срок вступления в такое наследство (исковая давность на оспаривание вступления в наследство составляет три года). Что касается выписки из ЕГРН, то ее можно проверить по заявлению собственника в Росреестр или при совместном обращении с покупателем к нотариусу для ее запроса [9]. Каждый из названных документов имеет важную юридическую силу, так как связан с третьими лицами, которые могут иметь свои права на данное имущество. Следовательно, покупка вторичного жилья чаще всего несет под собой именно подобные риски.

Еще одной схемой мошенничества в сфере оборота вторичного жилья является проведение сделки, по которой расписка о получении денежных средств может быть расценена стороной, как поддельная. Во избежание подобного рода случаев нужно обязательно расписываться от руки или же передавать денежные средства через банковскую ячейку, депозит нотариуса или аккредитив. Тогда законность сделки будет четко определена. Приведем в пример дело, рассмотренное Хорошевским районным судом г. Москвы в 2016 году, по которому истец просила суд признать договор купли-продажи недвижимости недействительным, признать недействительной регистрацию права собственности, а также признать утратившими право пользования жилым помещением и выселить ответчика. В обоснование своих требований она ссылалась на то, что не подписывала документов о переходе права собственности и ее подпись была подделана. Судом были рассмотрены обстоятельства дела и были сделаны следующие выводы: ранее было принято решение по уголовному делу на основании ч.4 ст.159 УК РФ, согласно которому по почерковедческой экспертизе было установлено о действительной фальсификации подписи потерпевшей, а, следовательно, сделка являлась недействительной и не порождала правовых последствий, значит указанное дело уже было разрешено и повторное обращение в суд по тем же основаниям является злоупотреблением права одной из сторон. В том числе суд отметил, что истец пропустила срок исковой давности и уже неоднократно обращалась к тому же ответчику по тем же основаниям в суд, что является неправомерным действием [10]. Данный пример показывает важность судебной защиты в рамках рассмотрения дел по факту мошенничества в сфере оборота недвижимости.

Таким образом, рассмотренное деление мошенничества в зависимости от рынка жилья помогает определить возможную проблематику, с которой могут столкнуться граждане, на ранних этапах ее появления, а также обезопасить себя от негативного развития событий. Соответственно, данная классификация может способствовать более детальному научному изучению сложных мошеннических схем и развитию новых способов борьбы с ними. В свою очередь, мы предложили варианты, благодаря котором граждане, не имеющие должных юридических знаний, смогут более внимательно изучать документы при совершении правовых действий, влекущих за собой важные последствия.

Еще одним из способов совершения мошеннических действий в сфере оборота недвижимости является рынок риэлторских услуг. Сейчас в России насчитывается порядка 17 000 компаний, занимающихся данным видом деятельности [11]. Основная их территориальная принадлежность, конечно же, фиксируется на крупных городах-миллионниках, где первое место занимает Москва и Московская область. Отметим, что в приведенную статистику не входит количество самих риэлторов, как представителей агентств. Их, конечно же, существует еще большее существенное количество.

Подобная ниша в целом достаточно неоднозначна. Стоит лишь начать с того, что для того, чтобы стать риэлтором не требуется специального образования. Достаточно лишь пройти курсы, предоставленные на различных онлайн-платформах частными лицами. При важно отметить, что риэлторы работают с большим количеством юридической информации, крупными денежными средствами, а также в неустановленных законом рамках своей деятельности. Следовательно, возникает вопрос о компетентности подобных агентов в сфере недвижимости.

В законах нашей страны отсутствует нормативная база для регулирования возникающих правоотношений. В Постановлении Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 указано лишь понятие риэлторских фирм, как юридических лиц, которые являются профессиональными посредниками по купле-продаже жилья, а также определяются их функции:

А) Подбор вариантов недвижимости для покупателя;

Б) Помощь в заключении сделок по купле-продаже;

В) Организация данной продажи;

Г) Участие в организации торгов жилья, на которое обращено взыскание[12].

Таким образом, указанная информация является недостаточной. Постановление не раскрывает всей полноты функций и полномочий риэлторов на рынке недвижимости, а лишь зацикливается на договоре купли-продажи, которым риэлторская деятельность не ограничивается. Следовательно, из-за отсутствия законодательной базы, лицензирования и в целом контроля со стороны государства, данная область благоприятна для развития мошеннических схем. Приведем несколько из них для простого понимания.

Например, достаточно базовой ситуацией, с которой сталкиваются покупатели/наниматели, являются несуществующие квартиры по многочисленным объявлениям на популярных Интернет-ресурсах, посвященных сделкам с недвижимостью. Риэлторы делают это для того, чтобы получить новых потенциальных клиентов, навязывать свои услуги и далее получить комиссию-вознаграждение. Еще одной ситуацией является показ нескольких квартир с плохим ремонтом или просто в запущенном состоянии, после просмотра которых покупателю показывается хорошая квартира, но уже по более высокой стоимости. Суть заключается в подготовке лица к принятию мгновенного решения о покупке/найме квартиры.

Без поддельных документов также не обойтись. К данной категории мы относим как намеренные, сложные, существенно ухудшающие положение второй стороны договора пункты, так и сами поддельные документы, а также отсутствие важных существенных положений или информации об обременении квартиры. Данные примеры - это малая часть мошеннических схем риэлторов, поэтому, чтобы обезопасить себя от недобросовестных участников рынка недвижимого имущества, следует внимательно выбирать посредника в подобных сделках, либо самостоятельно искать необходимое жилье с осторожностью и слаженным подходом к проверке документов.

По-нашему мнению, риэлторская деятельность является одной из наиболее опасных, неточных и неполных на рынке недвижимости. При рассмотрении данной тематики у нас неоднократно возникал вопрос: «Почему законодатель не закрепляет и никак не влияет на данную область, которая напрямую связана с высокими рисками для потенциальных покупателей?» Однозначного ответа, конечно же, нет. Возможно, все дело в том, что законодатель не успел изменить и обновить положения Советской системы государственного регулирования недвижимости к новой, быстро развивающейся, которая теперь активно включает в свою работу риэлторов. С другой стороны, причиной может служить слишком длительная, трудозатратная, дорогая процедура создания полноценного документа, который бы позволил включить в себя все положения, необходимые для точного регулирования деятельности риэлторов. Еще одной причинной теорией, по-нашему мнению, может быть недостаточность опыта в указанной сфере, а также отсутствие кадров, способных как хорошо разбираться в риэлторских услугах, так и отлично писать и формулировать нормы права. Следовательно, чтобы укрепить и повысить доверие в глазах граждан рынок риэлторских услуг, нужно устранить указанные недостатки, путем повышения квалификации кадрового состава в различных отраслях права, глубокого и последовательного изучения деятельности риэлторов, а также анализа риэлторской деятельности за последние 20 лет для выявления ее существенных недостатков и достоинств.

Таким образом, подводя вывод всему вышесказанному, отметим, что мошенничество в сфере оборота недвижимости-это достаточно большая и сложная проблема, с которой наше общество сталкивается каждый день. Различные схемы появляются повсеместно и постоянно, поэтому гражданам, правоохранительным органам, законодателю нужно внимательно следить за изменяющейся обстановкой, предотвращать негативное влияние и способствовать улучшению качества жизни населения. Благодаря этому мы сможем создать единый крепкий рынок недвижимости в нашей стране.