ОСОБЕННОСТИ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Один из ключевых элементов правовой системы собственности является Государственная регистрация права на недвижимое имущество. Государственная регистрация является важным и основополагающим элементом в реализации права собственности на недвижимое имущество.

Что касаемо недвижимого имущества, то оно является одной из наиболее важных ценностей, как для конкретного физического лица, так и для общества в целом.

Поэтому эти отношения должны быть законодательно урегулированы.

Правовое регулирование отношений, связанных с приобретением права собственности на имущество необходимо производить таким образом, чтобы был достигнут определенный баланс между интересами общества и интересами государства.

Недвижимость, имеет одно из ключевых мест внутри системы гражданских правоотношений.

При исследовании и рассмотрении отечественного законодательства, в соответствующих нормах, а также в применении системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеется ряд незакрытых пробелов, а также соответствующих вопросов как к законодателю, так и к исполнителю данных законов.

Касаемо системы правового регулирования относительно регистрации прав, то необходимо понимать, что они напрямую связаны с процессом оформления прав на недвижимое имущество, переходом такого права, а также с тем, что недвижимое имущество имеет особенную ценность для страны и государства в целом.

Непосредственно в Гражданском кодексе Российской Федерации закреплено, что к объектам недвижимого имущества относятся те недвижимые объекты, которые тесно связаны с землей, а перемещение такого объекта, без причинения какого-либо ущерба невозможно. Кроме земельных участков, недр, зданий и сооружений, что немало важно, в данную категорию попадают также объекты незавершенного строительства.

Основываясь на статье 219 Гражданского Кодекса Российской Федерации, право собственности на тот или иной объект какого-либо недвижимого имущества возникает только после непосредственной его государственной регистрации в уполномоченном на то органе. В следствии чего, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация права непосредственно как процедура является особенно важной.

Так в соответствии с положениями Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее ФЗ 218) Зарегистрированное право является единственным доказательством права собственности, то есть для лица, данные которого зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, и об этом свидетельствует наличие регистрационного знака на документе, представляющем сделку. Поэтому, если документ подается регистратору в электронной форме, он должен быть подписан электронно-цифровой подписью национального регистрационного органа, осуществившего регистрацию.

После того, как прошла госрегистрация недвижимости собственник получает выписку из ЕГРН, подписанный уполномоченным органом, осуществляющим деятельность по госрегистрации объекта недвижимости свидетельствующая о проведении такой регистрации.

Одним из фактов на котором необходимо заострить свое внимание, это то, что незарегистрированное созданное имущество уже является объектом недвижимости, а учету подлежит непосредственно само право собственности на такое созданное имущество.

Таким образом основываясь на положении статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации для поддержания стабильного гражданского оборота необходимо своевременно и одновременно производить как учет, так и регистрацию прав на недвижимое имущество.

В свою очередь в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации указано о том, чтобы признать незавершенный строящийся объект строящимся правомерно, необходимо чтоб он имел какие-либо уже завершенные работы. Основным из таких работ является заложенный основательный фундамент.

Согласно статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодательство устанавливает предприятия как самостоятельную категорию недвижимого имущества. 

Таким образом, имущественный комплекс предприятия является дискуссионным вопросом относительно того, что относится ли такое предприятие в целом, к самостоятельной категории недвижимости или нет.

В данном случае можно сделать вывод о том, что судебная практика и правовые нормы не нашли необходимых решений проблем, связанных с реализацией сделок с таким имуществом.

Со вступлением в Федеральный закон "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 03.08.2018 N 340-ФЗ (далее ФЗ 340), существует резонансная реакция в связи с тем, что теперь не требуется получения разрешения на строительство, в случае если производится какая либо реконструкция или перестройка, а также постройка объекта индивидуального жилищного строительства, на основании того, что появился своего рода уведомительный характер сроков, когда строительство будет начато производиться и когда оно должно быть окончено. 

Также в соответствии с вышеуказанными изменениями и поправками теперь не действует система регистрации права на объекты индивидуального жилищного строительства в упрощенной форме, изменена процедура государственной регистрации и кадастровый учет индивидуального жилищного строительства и садовые домики, а в соответствии с ФЗ 218 государственный учет и государственная регистрация прав может быть осуществлена по соответствующему заявлению государственного органа либо органа местного самоуправления в момент создания объекта индивидуального жилищного строительства или садового домика. 

В течение семи рабочих дней со дня получения уведомления о завершении работ, связанных с реконструкцией или строительством, орган местного самоуправления или уполномоченный государственный орган, если он требуется, направляет заявление и документы, имеющиеся для государственной регистрации и оформления земельного участка под таким объектом, в орган регистрации прав собственности, только в том случае если отсутствуют основания для признания несоответствия построенного объекта требованиям Закона о градостроительной деятельности.

К прилагаемым документам относятся соответствующее уведомления об окончании строительства, технический план включающий в себя все необходимые декларации и уведомления, а также прилагается соглашение о праве на долю в общей долевой собственности, соответственно если такое имеется.  

Данные документы требуются в случае, если земельный участок, на котором предполагается осуществить строительство или реконструкцию частного дома или садового домика, находится в собственности двух и более граждан, в так называемом праве общей долевой собственности, или если земельный участок, на котором предполагается осуществить строительство или реконструкцию частного дома, находится в аренде, у большого количества арендаторов.

Заявление подается посредством сервиса межведомственного электронного документооборота (далее СЭВ) либо в орган местного самоуправления, либо в уполномоченный на то орган. Это делается для того, чтобы все необходимые документы были поданы на государственную регистрацию, а после произошло информирование застройщика. 

 В случае если орган местного самоуправления не направил соответствующее заявление в ЕГРП за застройщиком остается право самостоятельно подать такое заявление по истечению семидневного срока.

Если государственный орган или орган местного самоуправления выявил какие-либо недостатки или несоответствия у построенного либо реконструированного объекта, которые противоречат градостроительному законодательству Российской Федерации, то они имеют право по истечению семидневного срока после уведомления застройщика о прекращении строительства вынести и направить уведомления о несоответствии построенных или реконструированных объектов соответствующему законодательству. 

Копия такого уведомления также направляется в регистрирующий орган для его информирования.

Подводя итог необходимо отметить, что в процессе гражданско-правового регулирования регистрации права собственности на недвижимое имущество в настоящий момент все же существуют некоторые нерешенные вопросы, но в свою очередь, законодатель делает все возможное, чтобы наилучшим образом урегулировать данные взаимоотношения.