АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ПУБЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

С годами количество споров, которые касаются земельных участков, находящиеся в публичной собственности, увеличивается. Подобные ситуации условно делятся на две категории.

1. В первую группу относятся споры с применением публично-правового элемента. В качестве примера можно привести следующую ситуацию: в роли владельца участка земли, где ранее находилась постройка, выступает определенное лицо.
2. Во вторую группу относятся споры без применения данного элемента. Сюда включаются споры, которые возникают между физическими и юридическими лицами. Они имеют отношение к порядку использования. В некоторых ситуациях касаются вопросов разделения участка земли, если он находится в общей собственности.

Для наилучшего понимания ситуации следует детально изучить наиболее актуальные проблемы, возникающие при использовании земельных участков, находящиеся в публичной собственности [3, с.177].

Среди наиболее распространенных проблем можно упомянуть несколько вариантов.

Порядок эксплуатации участка

Первая проблема заключается в отсутствии согласования порядка эксплуатации участка земли. На законодательном уровне существует обобщенный принцип. Он провозглашает единство применения участков земли, а также объектов, связанных с ним. Согласно данному принципу, все объекты, связанные с участком земли, применяются так же, как и сама земля [2].

Правило не распространяется на отдельные ситуации, обозначенные в федеральном законодательстве. Исключения также содержатся в нормах Гражданского и Земельного Кодексов РФ,

Согласно Положению пункта 3 статьи 552 ГК РФ, реализация объектов недвижимости, расположенных на участке земли, не принадлежащем торговцу согласно праву собственности, возможно и без согласия владельца земли. Однако, это законно лишь в том случае, если не вступает в противоречие с условиями эксплуатации выделенного участка. Это может быть прописано в законодательстве или в договоре.

Статья 35 ЗК РФ обеспечивает для нового владельца право на возможность распоряжения долей от земельного участка, который занят покупаемым объектом (в качестве него может выступать сооружение, здание и так далее). При этом действуют те же условия, что и для предыдущего владельца. Из этого следует первая проблема. С ней может столкнуться владелец участка и новый собственник, недавно купивший постройку. Ее суть заключается в сохранении уже сформировавшегося порядка эксплуатации выделенного участка.

Не каждое лицо, приобретшее постройку, волнует порядок эксплуатации участка земли. В итоге со временем возникают разного рода споры, решаемые в судебном порядке. В них принимает участие лицо, выступающее в качестве владельца земли, и лицо, которое владеет недвижимостью, на ней расположенной [4, с.240].

Судебная практика позволяет сделать следующий вывод: даже если новый владелец объекта недвижимости не был осведомлен о том порядке эксплуатации, который успел сложиться, это может рассматриваться, как посягательство на права владельца участка. Нередко судебные инстанции оставляют подобные иски без удовлетворения.

Рассматриваемую проблему можно легко разрешить во внесудебном порядке. Для этого достаточно заранее составить и подписать соглашение относительно порядка использования выделенного участка. Важный момент: одной из сторон такого соглашения должен выступать владелец участка земли, где находится недвижимость.

Споры по вопросам кадастровой стоимости земли

Следующая проблема, заслуживающая внимания, это споры насчет истинной кадастровой стоимости выделенного участка земли. Согласно российскому законодательству, при составлении и последующем подписании договора купли-продажи участка земли, находящегося в муниципальной (как вариант, государственной) собственности цена не может быть выше кадастровой стоимости.  Данное правило действует в том случае, если торги прошли по всем существующим правилам. Возможен и иной вариант цены, если он определен федеральным законодательством [5, с.111].

Представленный тип правовых отношений можно включить в сферу публичных, так как в качестве одной из сторон выступают исполнительные органы государственной власти различных субъектов РФ. Как вариант, одной из сторон могут являться органы местного самоуправления, которые приняли решение касательно выполнения кадастровой оценки. Они также могут утвердить итоги вычисления кадастровой стоимости различных типов недвижимости.

Главная проблема такого типа правовых отношений скрывается в том, что в некоторых случаях кадастровая стоимость существенно выше рыночной цены. Согласно постановлению, составленному Пленумом Верховного Суда РФ, любое лицо (как физическое, так и юридическое) может обратиться в суд с исковым заявлением с целью пересчета кадастровой стоимости. Это может сделать владелец или же иное лицо, если из-за итогов вычисления кадастровой стоимости были затронуты их обязанности/права, положенные по закону. Положения, представленные в этом постановлении, включают подробный перечень лиц, которые имеют законное право на оспаривание кадастровой стоимости выделенного участка земли.

Тем не менее, на практике уменьшить кадастровую стоимость становится реальным лишь в той ситуации, когда ее величина больше рыночной стоимости. Вероятность успешного разрешения проблемы существенно увеличивается в том случае, если обстоятельства были доказаны посредством заключения. Оно касается вычисления рыночной стоимости и составляется специалистами после проведения судебной экспертизы.

Кроме оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке, законодательством предусмотрена и другая возможность изменения расчетов кадастровой стоимости земли. Работа проводится в комиссиях, специализирующихся на спорах об итогах вычисления кадастровой стоимости. Они формируются при локальных управлениях Росреестра. Важно отметить, что соблюдение представленного порядка не обязательно.  

Оформление прав после строительства

Следующая проблема, которую нужно изучить, это возведение недвижимых объектов до оформления прав на участок земли. Согласно сведениям, изложенным в Гражданском Кодексе РФ, есть несколько видов построек, относящихся к категории самовольных. Это:

• объекты, сооруженные на участке земли, который не был предоставлен в определенном порядке;
• объекты, сооруженные на участке земли, который недопустимо использовать для строительных целей;
• объекты, сооруженные на участке земли без получения разрешения;
• объекты, сооруженные на участке земли при нарушении существующих правил и норм [1].

Перечисленные виды объектов надлежит снести. Для этого могут быть задействованы силы/средства застройщика. Впрочем, существует несколько исключений, которые определены ГК РФ. В первую очередь, речь идет об условиях, которые нужно соблюсти, чтобы обрести право собственности на сооружение, относящееся к категории «самовольных». Тем не менее, признание права собственности на выделенный объект реально лишь за тем лицом, которое наделено вещными правами на участок земли. Если данное условие не соблюдено, объект нельзя рассматривать в качестве законной постройки.

Сервитут

Еще одна распространенная проблема касается сервитута. Переход права собственности, либо же права аренды, на земельный участок очень востребован. Он пользуется большей популярностью, чем сервитут. Дело в том, что при этом удовлетворяются экономические интересы обоих сторон, принимающих участие в сделке. Покупатель перечисляет сумму, которая соразмерна цене участка, при этом получает полное право распоряжаться ею. При этом арендатор регулярно вносит платежи в установленном размере, за что получает возможность использовать участок на протяжении определенного временного периода.

Но на практике сервитуты функционируют при условии полного соответствия законодательным требованиям. Это сопровождается сложностями. Согласно закону, требования установления сервитута могут поступать только со стороны владельца. Это лицо может требовать, чтобы собственник участка, находящегося по соседству, предоставил право лимитированной эксплуатации.

Выводы

Таким образом, сегодня остается много вопросов, касающихся эксплуатации и владения земельными участками. Имеющиеся законодательные акты не в полной мере способны однозначно определить верную позицию при разрешении споров, поэтому восстанавливать справедливость приходится судебным органам, полагаясь на практику и результаты собственных исследований конкретных ситуаций и условий.