СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ВТОРИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Рынок недвижимости г. Тюмени характеризуется большим спросом на жилье, связанным не только с постоянным ростом численности жителей города и относительно высоким уровнем доходов, но и с непрерывным спросом жителей северных районов – Хант-Мансийского автономного округа (ХМАО) и Ямало-Ненецкого автономного округа (ЯНАО) в связи с переселением людей пенсионного возраста в г. Тюмень по программе «Сотрудничество». Кроме того, значительный спрос наблюдается со стороны физических лиц, фактически проживающих на северных территориях и приобретающих жилье в г. Тюмени. Этот город является также привлекательным для миграции как из разных районов области, так и из других регионов России и из-за рубежа:

– молодые семьи;

– работники бюджетной сферы;

– специалисты государственной ветеринарной службы [5].

В 2025 году средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Тюмени составила 128–140 тыс. руб., демонстрируя рост на 4.61% год к году (с 122.9 тыс. руб. в 2024 г.). Однако в апреле 2025 г. зафиксировано месячное снижение на 0,58%, что связано с сезонным падением спроса и ростом предложения новостроек.

Рисунок 1. Структура вторичного рынка МКД в 2024 г. [4]

По результатам анализа вторичного рынка многоквартирного жилья г. Тюмень за квартал 2024 года ниже представлены средние показатели, дифференцированные по размеру и местоположению объектов.

Таблица 2.

Средняя цена предложения объекта жилого назначения [4]

Проанализируем среднюю стоимость 1 квадратного метра на рынке вторичного жилья за исследуемый период (табл. 2 и рис. 2).

Рисунок 2. Динамика цены за м² в 2020-2024 гг., руб. [2]

Анализируя динамику средней стоимости 1 квадратного метра на рынке вторичного жилья за период с 2020 по 2024 год, можно выделить несколько ключевых выводов.

1. На протяжении исследуемого периода наблюдался устойчивый рост цен на квадратный метр. В 2020 году стоимость была относительно низкой, однако с каждым последующим годом фиксировался положительный тренд, что говорит о повышении интереса к вторичному жилью.

2. Динамика цен также может быть связана с изменениями в экономической ситуации в стране, включая инфляцию, изменение покупательской способности населения и колебания рынка труда. Увеличение доходов населения в некоторых регионах также способствует повышению цен.

3. Если текущие тенденции сохранятся, можно ожидать, что цены на вторичное жилье продолжат расти, что создаст как возможности, так и вызовы для покупателей и инвесторов. Возможные изменения в политике государства в области жилья также могут оказать влияние на рынок.

Максимальная цена за м² была в 2024 г. и составила 118212 руб. наименьшая цена установлена в 2020 г. и составила 68348 руб. Можно сделать вывод, что наблюдается тенденция постепенного повышения стоимости, что отражено на графике.

Проанализируем цены по районам г. Тюмени за 2020-2024 гг. (рис. 3).

Рисунок 3. Динамика цены за м² в г. Тюмень по районам в руб. [1]

Наибольшая цена за м² на протяжении 5 лет была сформирована в Центральном районе, там самое дорогое вторичное жилье. На втором месте находится Восточный округ.

На рисунке 4 представлена средняя цена на разные квартиры.

Рисунок 4. Средняя абсолютная цена квартир на вторичном рынке г. Тюмень в 2020-2024 гг., тыс. руб. [3]

Наибольшая цена установлена на четырехкомнатные квартиры, самые недорогие – квартиры-студии. Цены на квартиры каждый год с 2020 по 2024 г. растут. Наибольшее увеличение средней абсолютной цены произошло в сегменте трехкомнатных квартир.

Итак, однокомнатные и двухкомнатные квартиры остались лидерами предложений, их доля составила по 35%. Наибольшее увеличение средней абсолютной цены произошло в сегменте трехкомнатных квартир.

Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья продолжает демонстрировать стагнацию цен.

Положительные аспекты рынка вторичного жилья в Тюмени имеют большое значение для покупателя и инвестора:

1. Ценовой фактор — главное преимущество вторичной недвижимости перед новостройками (разрыв 24%).
2. Инфраструктура — районы с развитыми школами и транспортом (например, Тюменская слобода) устойчивы к общему спаду.
3. Демография — миграция из северных регионов поддерживает спрос на квартиры в центре.
4. Господдержка — упрощение регистрации и льготы снижают транзакционные издержки.

Рынок вторичного жилья в Тюмени поддерживается доступными ценами, выгодным расположением и гибкими условиями покупки. Однако высокие ипотечные ставки и конкуренция с новостройками могут сдерживать его рост.

Во-первых, вторичное жилье часто предлагается по более привлекательным ценам по сравнению с новостройками, что делает его доступным для широкой категории покупателей. Это особенно важно для первых покупателей, таких как молодые семьи или люди, которые только начинают свой путь к самостоятельной жизни. Во-вторых, на вторичном рынке представлено разнообразие объектов недвижимости, включая квартиры, дома и таунхаусы, что позволяет покупателям выбирать жилье, соответствующее их вкусам и потребностям.

Рынок вторичного жилья в Тюмени сталкивается с снижением спроса, высокой конкуренцией с новостройками и финансовыми рисками, связанными с ипотечными ставками и перепроизводством. Однако его поддерживают доступные цены и локации с развитой инфраструктурой в некоторых районах.

Во-первых, состояние вторичного жилья может варьироваться, и многие квартиры или дома требуют значительных вложений на ремонт и обновление. Это может стать непредсказуемыми затратами для новых владельцев, которые рассчитывали на более простой процесс переезда. Во-вторых, не всегда возможно быстро найти жилье с идеальными характеристиками. Часто выбор ограничен, и встречаются такие варианты, которые не полностью удовлетворяют потребности покупателя.

Третьим негативным моментом является риск юридических проблем, связанных с покупкой вторичного жилья. Нехватка прозрачности в документах может привести к сложностям, таким как проблемы с собственностью или задолженности по коммунальным платежам. Четвертым аспектом выступает высокая конкуренция на рынке, что иногда приводит к необоснованно высоким ценам, особенно в популярных районах. Это может затруднить покупку желаемой недвижимости, особенно для молодых семей или людей с ограниченным бюджетом.