ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В РОССЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

В настоящее время недвижимое имущество играет ключевую роль в жизни каждого человека и является одним из самых значимых объектов гражданских прав и институтов гражданского законодательства.

В соответствии с п.1 ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вместе с тем, к недвижимости законодатель относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.  Кроме того, хотелось бы подчеркнуть, что перечисленный список объектов, относящихся к недвижимости, не является закрытым, так как законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.  Проанализировав статьи гражданского законодательства, можно сделать вывод, во-первых, что законодатель отождествляет такие понятия как недвижимая вещь, недвижимое имущество и недвижимость. Во-вторых, разделяет недвижимые вещи на: вещи, недвижимые по своей природе и вещи, которые были отнесены к недвижимым в силу закона.

В доктрине очень часто можно встретить такое понятие как «правовой режим недвижимого имущества» однако единообразного подхода к его определению нет. Так, А. В. Щеголева считает, что под таким режимом нужно понимать порядок регулирования гражданских правоотношений, которые складываются по поводу недвижимого имущества [4, с. 15]. Исследователь полагает, что целью правового режима недвижимого имущества является всесторонняя упорядоченность гражданских правоотношений в данной сфере, а также обеспечение и защита вещных прав на такое имущество [4, с. 15].

В.В. Кущенко считает, что под гражданско-правовым режимом недвижимого имущества следует понимать – специфическое состояние урегулирования общественных отношений относительно объекта недвижимости, процесса, деятельности с его участием или другого объекта влияния, которое заключается в особом сочетании способов правового регулирования, форм права и порядка реализации соответствующих норм, особом наборе прав и обязанностей субъектов права относительно объектов недвижимости, положений относительно их оборотоспособности, мер ответственности за правонарушения, связанные с их использованием/осуществлением, и других составляющих правового воздействия [2, с. 224].

Несмотря на отсутствие в доктрине единого подхода к данной правовой категории, большинство исследователей сходятся во мнении, что под термином «правовой режим недвижимого имущества» понимается комплекс правовых средств, направленных на регулирование отношений, возникающих в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Проанализировав статьи ГК РФ, а также другие нормативно-правовые акты, регламентирующие правоотношения, связанные с недвижимым имуществом, можно выделить следующие характерные особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества в Российской Федерации.

В первую очередь, к такой особенности можно отнести, то, что право собственности и иные вещные права на недвижимость, а также ограничение этих прав, возникновение, переход, прекращение, изменение подлежат обязательной государственной регистрации. Процедура государственной регистрации прав является основополагающим доказательством существования такого рода прав. Вместе с тем, некоторые сделки, объектом которых является недвижимость должны пройти процедуру государственной регистрации.

Во-вторых, обязательства, предметом которых является недвижимость, по общему правилу исполняются по месту нахождения недвижимости.

В-третьих, любая создаваемая вновь недвижимость может приобрести статус объекта гражданского оборота исключительно после прохождения ею, в установленном законом порядке, процедуру регистрации.

В-четвертых, гражданским законодательством установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи.

Кроме того, к особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества в Российской Федерации можно отнести и наличие системы юрисдикционных органов, созданных с целью реализации надзора и соблюдения принципов законности совершения сделок, объектом которых является недвижимость.

Таким образом, исходя из вышесказанного, можно отметить, что законодатель наделяет особым правовым статусом недвижимое имущество, поскольку оно занимает особую роль в общественных отношениях.