ЦИФРОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ В СИСТЕМЕ ПРИОБРЕТЕНИЯ И РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО: ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ

В современном мире цифровые технологии играют ключевую роль во всех сферах жизни, включая недвижимость. В последние годы мы наблюдаем активное внедрение цифровых технологий в эту область, что способствует оптимизации процессов, повышению их эффективности и созданию более прозрачной и безопасной среды для участников рынка недвижимости.

С развитием рынка недвижимости и законодательства все больше сделок по приобретению и отчуждению прав на недвижимое имущество происходят в цифровом, электронном формате.

Банки и другие участники рынка предлагают свои услуги по дистанционному сопровождению сделок. В наибольшей степени это связано с обеспечением безопасности самого ответственного для сторон этапа сделки - расчетов. Они могут проводиться в формах: аккредитив, эскроу-счет, депозит нотариуса. Появилась и новая форма услуг, именуемая банками как «Сервис безопасных расчётов». Помимо самих расчетов, она как правило включает в себя правовой анализ объекта недвижимости, консультирование сторон сделки и электронную регистрацию перехода прав собственности в Росреестре, что делает процесс заключения сделки безопасным и быстрым.

Конечно, цифровизация сферы сделок с недвижимостью постепенно приводит и к развитию государственных органов, которые участвуют в операциях с недвижимостью. В частности, это касается Росреестра.

В последние годы происходит улучшения взаимодействия кредитных учреждений и регистрирующего органа. Так, Распоряжением Росреестра от 15.09.2022 N Р/0256 обеспечена возможность заключения соглашений об информационном взаимодействии и подключения кредитных организаций и застройщиков к веб-сервисам Росреестра, что значительно ускоряет процесс регистрации перехода прав на недвижимость[1].

В 2020 году было обнародовано Постановление Правительства РФ от 10 октября 2020 г. N 1646 "О мерах по обеспечению эффективности мероприятий по использованию информационно-коммуникационных технологий в деятельности федеральных органов исполнительной власти и органов управления государственными внебюджетными фондами", которое предполагает разработку программ цифровой трансформации для различных государственных органов.[2] Такая программа появилась и у Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и определяет план развития Росреестра на 2022, 2023 и 2024 г.

Приказ Росреестра от 29.12.2021 N П/0642 устанавливает следующие задачи цифровой трансформации:

1. Предоставление качественных, достоверных, юридически значимых сведений о недвижимом имуществе в режиме, приближенном к онлайн, всем заинтересованным пользователям (гражданам, бизнесу, органам власти).

2. Обеспечение принципиально нового качества услуг Росреестра: кардинальное сокращение сроков получения услуг, перевод их в полностью дистанционный интерактивный вид, удобный для пользователей

3. Снижение нагрузки на профессиональных участников и бизнес посредством обеспечения возможности проведения дистанционных проверок, повышения их адресности и обоснованности

4. Снижение издержек и повышение эффективности собственных основных и обеспечивающих процессов, посредством их полноценной автоматизации, уход от бумажного документооборота

5. Предоставление всем заинтересованным пользователям достоверных и качественных картографических, пространственных данных, посредством создания единого федерального ресурса.[3]

Для выполнения поставленных задач Росреестр начал активно внедрять в свою деятельность изменения. Для удобств потребителей Росреестром разработано около 30 видов электронных услуг[4]. С 1 января 2024 года планируется реализовать около 11 новых услуг, многие из которых касаются именно жилых помещений. Так, система «Мои объекты недвижимости» позволит объединить данные из различных государственных систем и создать общее цифровое пространство, позволяющее гражданам отслеживать изменения правовых данных об объектах недвижимости, просматривать объявления о покупке или продаже квартир, анализировать рынок недвижимости, просматривать территории жилого строительства. Система «Умный кадастр (УМКА)» со встроенными нейросетями и алгоритмами обеспечит развитие гражданского оборота неиспользуемых объектов недвижимости.

Конечно, приоритетным направлением остается обеспечение информационной безопасности и защита персональных данных субъектов вышеупомянутых отношений. Ключевые изменения произошли с принятием Федерального закона от 14.07.2022 № 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О персональных данных", отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона "О банках и банковской деятельности". С 1 марта 2023 г. выписку из ЕГРН может получить только правообладатель персональных данных или управомоченное им лицо[5]. Данные изменения защищают собственников жилых помещений от мошенничества и злоупотреблений, но и подвергают потенциальных покупателей риску, связанному с невозможностью самостоятельной проверки информации, предоставленной продавцом недвижимости. Изменения отразятся и на спорах, связанных с недвижимостью. Ввиду невозможности участника спора получить сведения о принадлежности имущества оппоненту, возникнет необходимость истребовать данные сведения через суд, что порождает увеличение процессуальных издержек и срока рассмотрения спора.

Росреестр планирует применять в своей работе и искусственный интеллект (далее – ИИ). Внедрение ИИ во внутренние сервисы позволит уменьшить временные затраты на проверку документов на оригинальность, извлечение из них необходимой информации, а также создание электронных архивов. Для граждан, обращающихся с вопросами государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, введение ИИ – это ускорение обработки заявок на государственную регистрацию и мгновенное проведение первичной правовой экспертизы жилого помещения на наличия обременений и несоответствий путем сопоставления введенных данных с электронными базами ЕГРН.

Конечно, помимо позитивной стороны вводимых изменений, стоит обратиться и к проблематике. Использование ИИ не создает презумпцию достоверности, полученной с помощью него информации, она может быть как искаженной, так и несуществующей. Важное мнение по этому поводу выразила И.С. Шиткина на VII Всероссийском юридическом форуме: «ИИ не наделен правосубъектностью, не обладает деликтоспособностью и не отвечает за себя. Он не обладает имуществом, и за его деятельность отвечает лицо, которое является либо его разработчиком, либо владельцем, либо его пользователем.»[6] Вопрос о том, кто будет нести ответственность за ущерб и вред, причиненный искусственным интеллектом, остается открытым.

Таким образом, активное внедрение цифровых технологий в систему органов государственной регистрации прав на недвижимость, развитие электронного документооборота и появление новых форм сопровождения сделок с недвижимостью способствует ускорению гражданского оборота и облегчению взаимодействия не только частных субъектом между собой, но и с органами государственной власти. Между тем, в процессе безграничной электронной трансформации появляются и проблемы, пока не урегулированные нормами права.