АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА БУДУЩЕЙ НЕДВИЖИМОЙ ВЕЩИ

Гражданское законодательство не запрещает заключение договора купли-продажи будущей недвижимости и определяет в качестве предмета договора  товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, т.е недвижимость, которой в настоящее время не существует.

Многие годы в юриспруденции шли споры о правовой природе договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, пока  в  июле 2011 года  Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ не принял  Постановление «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», где договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере строительства  определяются как  договор купли-продажи будущего недвижимого имущества [5].    

С точки зрения  Павлова А., главная  ценность Постановления № 54 состоит в возможности любому лицу, в том числе, если он не является собственником,  совершения договора купли-продажи недвижимости [6, с.26].

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества продавцом, который  на момент совершения сделки не зарегистрировал  право собственности  на продаваемое недвижимое имущество, но данное право возникнет у продавца в будущем.  Вышеописанный случай не является основанием для признания такого договора недействительным [5].

В договоре по приобретению будущей недвижимой вещи квалифицируются тремя обязательными признаками, при соблюдении которых договор считается действительным: приобретаемый товар на момент заключения договора отсутствует у продавца; товар будет создан или приобретен продавцом в будущем; приобретатель имущества обязан уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть до заключения договора.

Закон требует указывать в договоре условия, устанавливающие объект продажи - квартиру. Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией (пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем") [7].

Тресцова Е.В. помимо общих признаков недвижимого имущества выделяет  специальные квалифицирующие критерии: 1) будущая недвижимая вещь как объект сделки на момент заключения договора изначально отсутствует; 2) продавец обязан либо создать либо приобрести  имущество, а также  зарегистрировать право собственности на недвижимость в ЕГРП [8, с.68].

В современном законодательстве приобретение  будущей недвижимой вещи  в собственность  в виде заключения договора долевого участия, если в соответствии с Федеральным законом  №214-ФЗ от 30.12.2004 застройщик получил разрешение на строительство после 1 января 2005 года.

Несмотря на то, что ФЗ-214  во многом защищает права покупателей, однако он не обеспечивает  абсолютную гарантию безопасности. По настоящее время в законодательстве встречается немало пробелов в регулировании правоотношений по приобретению будущей недвижимости, которые требуют пристального внимания к себе.

С 1 июля 2019 года все застройщики перешли на новую модель работы — проектное финансирование. После получения разрешения на строительство покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Затем в банке открывается спецсчет эскроу, куда гражданин переводит средства. Застройщик сможет получить к средствам доступ после выполнения своих обязательств перед покупателем. 

Однако эскроу-счет не дает полную гарантии безопасности. Нюансы всё равно существуют.

Критерии, при соблюдении которых строительная компания может не использовать эскроу счет, определены в Постановлении Правительства РФ № 480 от 22 апреля 2019 года «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и количество заключенных ДДУ». Для того, чтобы освободиться от необходимости рассчитываться через эскроу счета, застройщику необходимо построить 30% объекта либо 15 % объекта в рамках заключенных застройщиком договоров о развитии застроенной территории, комплексном освоении  и развития территории по инициативе правообладателей или муниципальных органов, в том числе в целях строительства стандартного жилья [4].

В случае отсутствия эскроу счета на основании пункта 3 статьи 5 Закона № 214-ФЗ  уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке [2].

Однако застройщик  может обанкротиться, а покупатель, если он хочет получить недвижимость, а не вернуть себе деньги, придется включаться в реестр участников долевого строительства и защищать в этом случае свои права в рамках процедуры банкротства застройщика.

Порядок участия в банкротстве владельцев счетов эскроу регулируется статьей 201.12-2 закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Требования участника долевого строительства, который совершил оплату цены договора участия в долевом строительстве путем внесения денежных средств на счет эскроу и на момент предъявления требования не отказал от договора, подлежат включению в реестр требований участников строительства [2].

В течение  четырех месяцев по  истечении срока предъявления требований участников строительства, конкурсный управляющий организует собрание участников долевого строительства, на которое выносит вопрос  о заявлении ходатайства в  арбитражный суд о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений^[1]. В случае удовлетворения ходатайства суд выносит определение о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений  с указанием, какое жилое помещение, машино-место и нежилое помещение передаются каждому участнику строительства[2].

Однако Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов"  внес изменения в   статью 201.12-2, указав, что статья применяется, если застройщик обанкротился до 27.06.2019 г., и к этой дате не начались расчеты с кредиторами третьей очереди^[2].
          Таким образом,   127-ФЗ защищает  участников долевого строительства только в случае банкротства застройщика до 27.06.2019г. Если банкротство застройщика произошло после данной даты участники долевого строительства не могут для защиты своих прав ссылаться на статью 201.12-2 127-ФЗ[3].

В таком случаем участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика остается  подать  в Росреестр заявление об отказе от ДДУ в одностороннем порядке. Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о расторжении договора обязан разместить эту информацию в Единой информационной системе жилищного строительства. Банк получает эти сведения из ЕИСЖС, закрывает счет эскроу, а деньги возвращает дольщику на основании регистрации расторжения ДДУ. При этом право на квартиру в таком случае пропадает. Если дом достроит другой застройщик, дольщик с расторгнутым договором уже не сможет требовать в нем свою квартиру.

  Если же застройщик получит разрешение на ввод здания в эксплуатацию до банкротства, то участник строительства с эскроу может  заявить требования о передаче помещения.

 В целях защиты участников долевого строительства предлагается положения статьи 201.12-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) применять в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено в том числе и после 27.06.2019г при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.