ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЭСКРОУ-СЧЕТА В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ПРИ БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА

Использование эскроу-счетов является обязательным условием при осуществлении долевого строительства. В настоящее время в отношениях, выстраивающихся между застройщиком и дольщиком обязательным участником появился уполномоченный банк, с которым застройщик заключает договор о проектном финансировании строительства многоквартирного дома, об открытии специальных счетов эскроу для учета и временного блокирования денежных средств участников долевого строительства, в целях последующей передачи застройщику при наступлении оснований, предусмотренных договором эскроу. Таким образом, счет эскроу, с точки зрения защиты интересов дольщиков, может показаться гарантом безопасного хранения денежных средств, вложенных в строительство. Однако с данным утверждением можно поспорить. С этой целью, следует сначала разобраться в том, что из себя представляет долевое строительство и эскроу-счет, а также какие риски несет дольщик, застройщик и банк в правоотношениях долевого строительства и при банкротстве.

Сущность долевого строительства заключается в том, что застройщик сооружает жилье и иные объекты недвижимости за счет денежных средств, которые вносятся дольщиками с целью последующего получения права собственности на объект долевого строительства.

Права и обязанности, а также иные условия, на которых стороны вступают в данные правоотношения, отражаются в договоре долевого строительства.

 Согласно ч. 1 ст. 4 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц создать многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости [7].

Преимущество покупки недвижимости путем заключения договора долевого участия заключается в том, что при таком вложении средств стоимость жилья не изменится с течением времени. То есть, в силу того, что эти денежные средства будут зафиксированы, по истечению определенного количества времени, когда цены на недвижимость могут сильно взлететь, участник строительства получит жилье по цене, которая была оговорена при заключении договора долевого строительства. Иначе говоря, для участника такая цена останется неизменной, что будет выгодней в денежном выражении для него.

Однако, следует обратить и на недостатки покупки недвижимости путем заключения договора долевого участия. Среди таких недостатков можно отметить: недобросовестное поведение застройщика, выражающееся в откровенном мошенничестве; большие сроки строительства, а также отложение сроков сдачи объекта строительства; обстоятельства, что не зависят от воли сторон, которые могут отрицательно сказаться на соглашении участников правоотношения, а также на самом объекте строительства (например, природные катаклизмы); и само собой банкротство застройщика. В связи с вышеперечисленными обстоятельствами, застройщик может не исполнить взявшую на себя обязанность по передаче объекта строительства дольщикам.

С целью защиты интересов и финансовой безопасности данного субъекта, а также недопущения появления новых «обманутых дольщиков», законодатель обязал застройщиков, что привлекают денежные средства участников долевого строительства, перейти на использование эскроу-счетов [6].

Кратко рассмотрим правовую природу эскроу-счета.

Согласно п. 1 ст. 860.7 ГК РФ договор счета эскроу - это договор, по которому банком (эскроу-агентом) открывается специальный счет, предназначенный для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента), с целью их последующей передачи другому лицу (бенефициару) при наступлении оснований, определенных в договоре. Правами на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, до момента наступления предусмотренных договором оснований обладает депонент, а после наступления этих оснований – бенефициар.

Л. Ю. Василевская отмечает, что договор счета-эскроу является трехсторонним, реальным и имеет обеспечительный характер [2].

Суть такова, что сторонами выбирается третье лицо, которому передаются денежные средства. Данные денежные средства хранятся у этого лица до тех пор, пока бенефициар (подрядчик или услугодатель) не предоставит доказательства того, что он выполнил все свои обязательства перед депонентом. После чего, третье лицо (эскроу-агент) передает ему денежные средства.

С 1 июля 2019 года эскроу-счета должны применяться в обязательном порядке в долевом строительстве. В качестве держателей эскроу-счетов используются банки, которые должны соответствовать определенным критериям. Среди таких критериев являются: наличие универсальной лицензии, участие банка в системе обязательного страхования вкладов, соответствие определенному кредитному рейтингу.

Механизм работы системы, использующей эскроу-счета в долевом строительстве, заключается в следующем. На эскроу-счет вносятся деньги дольщиков. Застройщик может получить данные денежные средства только после выполнения своего основного обязательства по передаче достроенного объекта участнику строительства. 

С одной стороны, использование эскроу-счетов помогает избежать недобросовестного поведения со стороны застройщика, когда он «кидает» дольщиков с жильем. Если ранее, до введения в сферу долевого строительства эскроу-счетов, денежные средства дольщиков, изъявивших желание приобрести недвижимость путем заключения с застройщиком договора долевого строительства, поступали сразу на счет застройщика, что позволяло ему использовать эти деньги на погашение текущих и капитальных расходов, то теперь Банк, уполномоченный на открытие таких счетов выдает застройщику целевой кредит до 100% суммы для реализации целей строительства. И несмотря на то, что денежные средства, расположенные на эскроу-счетах, выполняют обеспечительную функцию, что снижает процентную ставку по кредиту для застройщика, застройщик всё равно будет выплачивать проценты по кредиту, что ударит по его финансовому положению, а это уже приводит к удорожанию недвижимости.

Как ранее уже было отмечено, одним из рисков при заключении договора долевого строительства является банкротство застройщика. В соответствии с п. 2 ч. 7 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ признание застройщика банкротом является основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от договора долевого участия в строительстве и, как следствие, возврата дольщику средств банком со счета эскроу.

В случае банкротства застройщика, Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает некоторые механизмы с той целью, чтобы удовлетворить интересы участников долевого строительства (данные процедуры содержаться в параграфе 7 гл. IX Закона о банкротстве).

Так, например, урегулирование обязательств застройщика перед участником строительства может проводится посредством передачи недостроенного объекта и обязательств старого застройщика новому.

Согласно подп. 2 п. 3 ст. 201.12-2 Закона о банкротстве [8] вопрос о передаче имущества решается на собрании участников долевого строительства. Такое решение принимается ¾ голосов участников голосования при необходимом кворуме не менее 1/3 от общего числа участников строительства, имеющих не менее ½ от общего числа голосов.

При этом, участники строительства имеют права в любой момент отказаться от договора участия в долевом строительстве и забрать денежные средства со счетов эскроу. Но после того как участник исключается из реестра требований кредиторов, данное право у него утрачивается, что следует из п. 6 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве.

О.П. Плешанова отмечает, что здесь существенным риском для нового застройщика будет являться неопределенность в количестве участников долевого строительства и размера обязательств перед ними, поскольку они вправе отказаться от договора долевого участия в любой момент [4].

Кроме того, Плешанова выделяет проблему срока действия договора счета-эскроу. Согласно ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ срок депонирования равняется сроку строительства, к которому еще прибавляется шесть месяцев после срока ввода объекта строительства в эксплуатацию. Автоматически договор не пролонгируется, то есть ситуация требует, чтобы участник дополнительно подал заявление о продлении срока, при этом закон устанавливает срок продление не более чем на два года. Что также сказывается на проблеме, выделенной Плешановой. Кроме того, по истечению срока депонирования, банк обязан вернуть деньги депоненту.

Как правило, на практике, банк, выдающий целевой кредит застройщику, также выступает кредитором для дольщиков, выдавая им ипотечные кредиты для оплаты по договору долевого строительства.

В результате, банк получает пассивы в виде депонированных денежных средств, на которые в соответствии с ч. 5 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ, не начисляются проценты, а также активы в виде целевых кредитов, выданных застройщику, и ипотечных кредитов, выданных дольщикам.

Л.В. Борисова делает вывод, что такой механизм выгоден банкам [1]. Однако, О.П. Плешанова отмечает, что этот вывод справедлив для экономически стабильной ситуации, когда банки получают и дешевые пассивы, и качественные активы, но кризис и банкротство застройщика лишают банк и первого, и второго [4]. С таким выводом следует согласиться.

В случае банкротства застройщика, массовый отказ участников строительства от договора при банкротстве приведет к оттоку денежных средств, а также культивирует риск досрочного погашения ипотечных кредитов, в результате чего банковские услуги только подорожают.

Таким образом, при реализации механизма с использованием эскроу-счетов в долевом строительстве при банкротстве застройщика в условиях экономического кризиса банки рискуют сильно пострадать, что способствует еще большему усугублению кризиса.

Использование эскроу-счета имеет также недостатки и для участника строительства.

Л.В. Борисова справедливо замечает, что независимо от времени депонирования участник строительства может претендовать только на возврат суммы по договору без учета финансовых потерь, возникающих на фоне инфляции [1]. То есть по истечению времени с момента заключения договора долевого участия и начисления денежных средств гражданина на счет-эскроу при банкротстве, участник будет претендовать только на ту сумму, которую он положил на счет в уплату услуг застройщика. Таким образом, ипотечному заемщику будут причинены реальные убытки, которые могут быть взысканы в деле о банкротстве застройщика. Однако, учитывая очередность удовлетворения требований, предусмотренную ст. 201.9 Закона о банкротстве, вероятность такого шанса, по мнению Борисовой, сводится к минимуму [1].

Таким образом, мы видим, что использование эскроу-счетов имеет некоторые недостатки, связанные с рисками для застройщика, который является приобретателем имущества банкрота при урегулировании обязательств застройщика перед кредиторами, для банков, которые в условиях экономического кризиса рискуют сами превратится в банкротов, а также для участников строительства, которые могут понести финансовые потери при банкротстве застройщика.

Для устранения данных проблем в доктрине предлагается некоторые пути из решения.

Например, Н. В. Стариков предлагает установить поэтапное раскрытие счетов эскроу таким образом, как это работает в Германии [5]. То есть, средства участников строительства поступают на эскроу-счет, застройщик начинает строительство объекта, и по мере готовности проекта, застройщик получает денежные средства с эскроу-счетов по принципу «сколько сделал – столько получил». Таким образом, данный путь решения позволит устранить зависимость застройщика от банков и даст возможность компенсировать часть расходов, не прибегая к увеличению цен на недвижимость.

Однако, следует иметь ввиду момент, связанный с тем, что законодательство предоставляет участнику строительства страхование средств на счетах эскроу Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн. рублей. При поэтапном раскрытии счетов, Агентству будет очень сложно защитить данные денежные средства.

В.М. Палий предлагает использовать строительно-сберегательные кассы [3]. Данный подход предполагает создания специализированных строительных банков, которые привлекают денежные средства в такие кассы и выдают кредиты для покупки жилья, земельных участков, а также для ремонта жилого помещения.

Данный вариант предполагает схему, при которой гражданин, желающий приобрести жилье заключает с специальным банком договор, в соответствии с которым для получения всей необходимой суммы для покупки жилья нужно накопить только её часть. Исходя из суммы, устанавливаются объем месячных взносов и период накопления, а также начисляются годовые проценты. И когда вкладчик накапливает определенную сумму в процентном соотношении от стоимости квартиры, он приобретает право на получение всей суммы, необходимой для покупки квартиры.

Схема с использованием строительно-сберегательных касс позволяет гражданам избежать ипотечной нагрузки. Но данная схема становится менее эффективной при росте цен на недвижимость.

Таким образом, мы видим, что эскроу-счета, используемые в долевом строительстве, не в полной мере служат гарантом защиты денежных средств участников долевого строительства, поскольку по истечению времени, пока будет строиться недвижимость, данные денежные средства рискуют пострадать на фоне инфляции, и участнику будут причинены убытки в случае банкротства застройщика. Кроме того, несмотря на явную выгоду для банков, данная схема может негативно отразится и на них в случае кризисной экономической обстановки. На наш взгляд, наиболее целесообразным будет внедрение и дальнейшее применение поэтапного раскрытия счетов эскроу, что позволит застройщикам в меньшей степени зависеть от банков, компенсировать за счет денежных средств дольщиков свои расходы, тем самым не прибегать к увеличению цен на недвижимость.