ПРОБЛЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ КОМПЛЕКСОМ В КРУПНЫХ ГОРОДАХ: СУБЪЕКТНЫЙ ПОДХОД

«Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) – одна из базовых отраслей российской экономики, обеспечивающая население жизненно важными услугами, а промышленность – необходимой инженерной инфраструктурой» [4], – об этом гласит стратегия развития ЖКХ и городской среды, согласно которой протяженность сетей водоснабжения в России в полтора раза превышает расстояние от Земли до Луны и составляет 578 тыс. км, а протяженность сетей водоотведения – 195,6 тыс. км, что равняется пятикратному обороту вокруг Земли.

В Российской Федерации, по данным Федеральной службы государственной статистики, на конец 2021 года насчитывается более 1,62 млн многоквартирных домов общей площадью жилых помещений около 2,5 млрд квадратных метров.

Система теплоснабжения Российской Федерации состоит из 50 тыс. локальных систем теплоснабжения и 18 тыс. обслуживающих предприятий. Общая протяженность тепловых сетей составляет 167 тыс. километров. В системах водоснабжения и водоотведения действует около 100 тыс. насосных станций водопровода, 60 тысяч очистных сооружений водопровода, 21 тыс. канализационных насосных станций, 12 ты. очистных сооружений канализации.

Однако большая система создает большие трудности, и сфера ЖКХ в РФ – прямое тому подтверждение. Очевидно, что после определенного размера экономической системы эффект масштаба уже перестает быть положительным, и скорее наоборот, рост ведет к значительному снижению эффективности. Об этом говорит и глава государства: «Сложной остается проблема модернизации ЖКХ. Общий износ сетей – свыше 40%. Отсюда неэффективность и потери, которые в конечном счете ложатся на предприятия и граждан» [1]. В данной статье рассматриваются основные проблемы в сфере ЖКХ с точек зрения разных субъектов комплекса и предложения по их разрешению.

Существует множество подходов к типизации проблем ЖКХ, в данной статье мы посмотрим на проблематику «глазами» трех субъектов сферы –с позиции потребителей, бизнеса (управляющие компании и ресурсоснабжающие организации), а также государства.

Как ни странно, общей нематериальной проблемой для всех трех субъектов является отсутствие мотивации. Для потребителей и собственников жилья это отсутствие мотивации к эффективному управлению собственным имуществом и ответственности со стороны бизнеса. Но есть мотивация к получению качественных жилищно-коммунальных услуг. У государства явно прослеживается отсутствие мотивации вносить глобальные перемены в отрасль ввиду ее низкой рентабельности и нежелание ломать сложившиеся закономерности неэффективного рынка. У бизнеса проявляется отсутствие мотивации к технологическому развитию отрасли, а главное – недостаточная мотивация к повышению собственной эффективности из-за отсутствия взаимосвязи между результатами деятельности и эффективностью управления многоквартирными домами [6]. Дополнительным негативным фактором в отсутствии мотивации с стороны бизнеса является сложность в вопросе смены управляющей организации и фактическая невозможность в смене ресурсоснабжающей организации с стороны собственников жилых помещений.

Сложности, которые испытывают обычные граждане в области ЖКХ, хорошо известны, более того, мы с ними сталкиваемся в повседневной жизни. В качестве основных отметим следующие: постоянно растущие тарифы ЖКХ и неблагоприятное соотношение цена-качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Кроме того, оставляет желать лучшего возможность собственников жилья влиять на работу обслуживающих и ресурсоснабжающих организаций и прозрачность всей сферы ЖКХ, у большинства населения бытует мнение о том, что управляющие компании бесконтрольно «наживаются» на гражданах [3].

Продолжая тему неуправляемости, ее также можно выделить в качестве проблемы с позиции государства, как субъекта сферы ЖКХ – «хаос в управлении жильем», как назвали эту проблему сами чиновники [4]. Наибольшая энтропия наблюдается в сегменте управления тарифами: тарифы на ресурсы устанавливает исполнительный орган субъекта РФ, а тариф на обслуживание дома должны определять собственники жилых помещений, но одновременно с этим присутствует тариф на муниципальную собственность, который устанавливают органы местного самоуправления и который часто позиционируется как тариф для всех типов жилых помещений. При этом есть также региональные операторы с тарифами на свои услуги и сторонние организации оказывающие сопутствующие услуги (телефонии, интернета и в отдельных случаях домофонии, когда данная услуга не оказывается управляющей организацией).

Как известно, в России рынок услуг ЖКХ низко-конкурентен, что влияет на качество предоставляемых услуг и снижает эффективность контроля со стороны государственных органов. Существующими пробелами в жилищном законодательстве охотно пользуются некомпетентные компании, оказывающие услуги низкого качества. Кроме того, в связи с тем, что ЖКХ исторически является низко-маржинальным бизнесом, то привлечь инвестиции в данную сферу весьма проблематично. При этом около 65% предприятий ЖКХ находятся в неудовлетворительном финансовом положении [2]. Поэтому именно на государство ложится основная ответственность по финансированию проектов модернизации ЖКХ. В то же время ЖКХ предоставляет жизненно важные услуги населению, имеет большую социальную значимость и потому отказать от субсидирования отрасли государство не в силах.

Посмотрим на проблематику ЖКХ с позиции бизнеса – управляющие компании и ресурсоснабжающие организации. Как ранее уже уточнялось, одна из важнейших проблем для управляющих компаний – это низкая рентабельность отрасли, и вытекающая из нее низкая привлекательность для инвестиций, что также влияет на возможности компании получить кредитные ресурсы. Поэтому для развития отрасль вынуждена полагаться на государственные дотации. Финансовую ситуацию ухудшает и растущая дебиторская задолженность, то есть задержка или нежелание оплачивать услуги ЖКХ со стороны собственников. Иждивенческий менталитет таких неплательщиков не только усложняет работу управляющих компаний, но может даже приводить к их банкротству.

Другой важной проблемой является высокий износ сетей (более 40% линейных объектов сферы жилищно-коммунального хозяйства нуждается в замене (391 из 940 тыс. километров сетей)) [5] и аварийность жилого фонда.

В региональные программы капитального ремонта включено 723 тыс. многоквартирных домов общей площадью 2,7 млрд квадратных метров (с учётом вспомогательных и нежилых помещений), в которых проживают 89 млн человек [5].

Высокий износ жилых зданий, устарелость технологий, отсутствие инноваций ведут к еще большему износу и к повышению стоимости услуг для потребителей, что приводит к росту числа неплательщиков. Таким образом бизнес в сфере ЖКХ попал в замкнутый круг, разорвать который он не в силах.

Особенностью проблематики ЖКХ в крупных городах является еще и значительная неоднородность комплекса по состоянию жилого фонда и инженерных сетей. Данная неоднородность разделяет жилой фонд на две крупные группы: экономически прибыльные (новые жилые комплексы) и убыточные дома. Безусловно, это деление очень условное и зависит от большого количества факторов: стиль управления, масштаб управляющей компании, качество оказываемых услуг, размер дома и прочее, но в рамках работы мы останавливаемся на указанном выше укрупненном разделении. В соответствии с вышеизложенным укрупненным разделением на две группы в части состояния инженерных сетей так же присутствует существенная неоднородность их физического износа, но при этом даже вновь построенные инженерные сети могут быть подключены к сетям или источникам коммунальных ресурсов, которые имеют значительный износ. Особую актуальность имеет вопрос балансовой принадлежности коммунальных сетей в части их принадлежности от точек технологического присоединения до многоквартирных жилых домов и прочих потребителей, который наиболее остро стоит при новом строительстве. Нередко данные отрезки сетей остаются бесхозными и после ввода объектов в эксплуатацию теряют свои эксплуатационные свойства по причине отсутствия технического обслуживания.

Наконец, для хозяйствующих субъектов следует отметить дефицит компетентных и профессиональных кадров из-за низкой привлекательности сферы, в том числе по причине низкого уровня заработных плат [6]. Отрицательно влияет и недостаток профессиональных специалистов в связи с малочисленностью направлений подготовки по экономики и управлению ЖКХ в средних профессиональных и высших учебных заведениях. Такая специальность появилась совсем недавно, но выпускников значительно меньше, чем того требует отрасль.

В рамках статьи невозможно предложить решение для всех обозначенных проблем и трудностей, более того, большинство проблем требуют системного решения и вовлечения всех трех субъектов сферы. По мнению автора для решения указанных проблем необходим комплексный подход, позволяющий одновременно корректировать различные аспекты существующих проблем и использовать новые технические возможности (например, в сфере цифровизации). В рамках корректировки законодательной базы существенное влияние на новое строительство может оказать изменение требований к вопросам выдачи технических условий на коммунальные ресурсы в части точек подключения и разграничения балансовой принадлежности (при обязательстве ресурсоснабжающих компаний подавать ресурс на границе с домом будет решен вопрос бесхозных сетей внутри границ земельного участка на котором происходит строительство). Изменение правил представления тарифа и утверждение формы квитанции позволит собственникам жилья легче понимать и сравнивать стоимости услуг различных организаций (на примере ценников в магазине, где указывается стоимость продукции за килограмм вне зависимости от веса упаковки, так же четкий список услуг и обязательство формирования строк в квитанции позволит людям легче понимать за, что они платят). В рамках федеральных программ можно выделять направления по приведению жилого фонда к единым подходам (по аналогии с оснащением жилых домов общедомовыми приборами учета, можно проводить работу по включению домофонии в список общедомового имущества).

Однако первым шагом на этом пути такого может стать изменение концептуального подхода по отношению содержания жилищного фонда у собственников жилья – физически лиц. Необходима активизация инициативы собственников в процессах управления жильем, усиление самоорганизации в эксплуатации жилищного фонда и содержании придомовых территорий [2]. Имеющиеся на текущий момент трудности вовлечение собственников помещений в процесс управления жилым фондом, а также неосведомлённость и непонимание законодательства и правил управления комплексом могут быть эффективно преодолены без дополнительных рычагов и серьезных финансовых вливаний. В данном вопросе в современной реальности могут быть применены информационно-коммуникационные технологии, которые могут соединять различных субъектов комплекса в единую систему и создать общие правила. Положительным опытом подобных решения является портал государственных услуг Российской Федерации (ГосУслуги). Когда создаваемые платформы дают реальный положительный опыт для их пользователей ими пользуются и через подобные решения могут быть решены такие вопросы как прозрачность и управляемость комплекса. Существующая подобная платформа в ЖКХ – государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) на взгляд автора не является удобной и понятной для пользователя: для жителей нет стимула в не регистрироваться, так как пользы ему это не дает, для управляющих организаций работа в ней обязательна, но при этом она своеобразна и зачастую управляющие организации отдают ведение данного направления сторонним организациям, поскольку это сложно делать своими силами.  Однако при этом сам принцип создания единой системы имеет под собой значительный потенциал. На примере ГИС ЖКХ при ее доработке могут быть реализованы принципы «единой квитанции» путем интеграции различных расчетных центров; переход на проведение общих собраний собственников при организации обмена данных с ГосУслугами; упросит взаимодействие собственников с контролирующими органами путем создания понятных механизмов подачи обращений.