ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Перед тем как изучить вопросы, связанные с государственным регулированием рынка недвижимости, нужно разобраться в теоретических основах данного рынка. Рынок недвижимости – это экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней [5]. Весь рынок недвижимости делится на две крупные категории:

1.   Рынок коммерческой недвижимости

2.   Рынок жилой недвижимости

Государственное регулирование рынка недвижимости проявляется в том, что для участников рынка устанавливаются правила поведения, а также в целенаправленном воздействии на рынок государства. Земельное законодательство в соответствии со статьей 72 пункт 1 «К» Конституции РФ находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации и состоит из Земельного кодекса РФ, иных федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Иные акты, содержащие нормы земельного права, могут издавать Президент РФ, Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ, а также местного самоуправления [1]. Из этого можно сделать вывод, что управление объектам недвижимости распределено по уровням полномочий-федеральный, региональный и муниципальный, а также между различными ветвями власти. К полномочиям федеральных органов власти относится принятие порядка недропользования, составление законодательных актов, составление перечней полезных ископаемых совместно с органами власти субъектов РФ, а также присвоение земельным участкам федерального, регионального или муниципального значения. Установление размеров выплат за использование и недр на соответствующих участках юрисдикции данных органов власти, выдача лицензий на разработку этих территорий и т. д.  Еще одним важным моментом является то, что на каждом уровне власти разрабатываются кадастры. В данный реестр вносятся данные об основных характеристиках объекта недвижимости, по средствам которых устанавливаются налоги и прочие денежные сборы при операциях с недвижимой собственностью.  Результатом сбора всех этих сведений служит еще и составление земельно-кадастровых карт.

На муниципальном уровне происходит зонирование городских территорий с учетом их социально-экономической ценности, транспортной доступности, природного окружения и санитарно-гигиенических условий и т. д. Одним из главных привлекательных черт для игроков рынка недвижимости является обеспечение его стабильности, где будут соблюдаться их интересы и права. Главное, что может государство это производить регистрацию имущества придавая физическим и юридическим лицам законное право на собственность недвижимым объектом [2]. Обобщая вышеизложенные полномочия органов власти, можно сказать, что на рынке недвижимости в целях его регулирования государство выполняют цели:

1)  Реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество

2)  Установление условий для справедливого налогообложения

3)  Защита от преступных действий и мошенничества участников рынка

4)  Установление правил и условий работы для участников рынка недвижимости, которые отвечали их интересам

5)  Обеспечение условий для инвестирования

6)  Поддержание свободного ценообразования

7)  Преодоление жилищной проблемы и улучшение экологической обстановки

Государство на рынке недвижимости выполняет две функции. Первая функция – это регулирующая, вторая хозяйствующая функция. Задача регулирующей функции государства является создание нормативной базы в сфере регулирования рынка, которая основана на целостной и без противоречий конструкции. Сюда относятся вводимые льготы и стимулы, налогообложение, учет и регистрация прав имущества, законодательные акты на разных уровнях власти. В сферу регулирующих функций входят органы судебной системы, осуществляется принятие законов по противодействию создания монополий на рынке недвижимости. Хозяйственные функции государства подразумевают эффективное использование государственных объектов недвижимости из-за чего будут выручены средства для пополнения местного или федерального бюджета. Государственные органы, связанные со сферой земельно-имущественных отношений, могут выступать как участники рынка, но и параллельно выполнять регулирующие функции, обеспечивать безопасность операций для недопущения хаоса на рынке недвижимости.

С помощью вышеизложенных функций можно определить основные задачи государства на рынке недвижимости: 

1) использование недвижимости в качестве инвестиционного ресурса, а также стимула для привлечения средств институциональных и частных инвесторов в экономику

2)   повышение эффективности (в том числе и доходности) использования недвижимости

3)   повышение ликвидности недвижимости на вторичном рынке

4) формирование системы государственного контроля текущей хозяйственной деятельности самоуправлений.

Особенностью предложенной системы целей является ориентация на стимулирование мобилизации внутренних возможностей участников рынка [3]. Данные задачи государства в дальнейшем помогут участникам рынка недвижимости в плане снижения рисков при проектах требующих инвестиций, рост прибыльности бизнеса, рост ликвидности акций компаний. После этого у компаний появится возможность предложения товаров и услуг более высокого качества, появятся дополнительные источники денег для покрытия затрат. Для населения появятся гарантии сохранения рабочих мест на предприятиях, а также их дальнейшее увеличение, возникнут условия на рынке жилой недвижимости широкого выбора качественных услуг, появление возможности получения льгот, субсидий, жилищного кредита при покупке или строительстве жилья. При всем этом у частников рынка складывается ясное понимание обязанностей властей. В свою очередь государство получает большее количество средств в бюджет за счет которых возможно дополнительное финансирование транспортной, инженерной, социальной инфраструктуры. Произойдет накопление информации для создания объективной системы оценки и учета недвижимости и целесообразной системы налогообложения, появятся условия для повышения управляемости на рынке недвижимости.

Переходя к проблемам то, можно сказать, что на сегодняшний день принятия реформ в системе государственного регулирования рынка недвижимости назрели как никогда. В первую очередь применение реформ требуются в перечне государственной недвижимости так как он не в полном объеме создан. Из-за этого нет понимая об разграничении собственности. Возможен хаос в плане управления объектами недвижимости, разные органы власти могут распоряжаться недвижимостью далекой от их компетенций. На рынке недвижимости нет четкой системы рыночной оценки и определения прав собственности в связи с чем происходит недооценка стоимости объекта. Еще одной существенной проблемой является то, что законодательство в сфере земельных отношений не имеет такого сильного развития как у других законов в области недвижимости. Это связанно с тем, что существуют некоторые бюрократические процедуры, которые усложняют участникам рынка право приобретения земли федерального значения, так как им приходится подписывать документы не только в федеральных органах, но и в местных, что также тормозит реформирование государственного регулирования рынка недвижимости [6]. 

Еще одним важным пунктом является то, что современные технологии регулирующие нормы законодательства и организационные модели должны внедряться на рынок недвижимости.

Заключение

На протяжении последних десятилетий в нашей стране проводились рыночные реформы при активной регулирующей роли государственных органов. В попытках развития рыночных преобразований и в условиях переходной экономики государство оказалось в двойственном положении в лице полноправного участника рынка и в лице регулятора рынка.  Все это также оставляет след на рынке недвижимости, где государство выполнят функции регулятора и является участником рынка и крупнейшим собственником. Государственные органы власти всех уровней являются монополистами в организации процессов приватизации, выступают как участники арендных отношений, владеют правами на регистрацию объектов недвижимости и всеми сделками с ними, выступают в роли крупнейших продавцов недвижимости. Помимо вышеперечисленного у государственных органов есть задачи формирования политик, направленных на долгосрочную перспективу и в то же время у органов власти стоит задача эффективного использования объектов недвижимости и при необходимости выставлять их на продажу или сдавать в аренду для пополнения бюджетных средств. Данные задачи по управлению государственной недвижимостью и продвижения ее на рынках идут параллельно с тем, что органы власти реализуют и выдвигают нормативные акты и законодательные инициативы для развития рынка недвижимости. В это же время наиболее актуальным является сбалансированное и комплексное развитие механизмов регулирования рынка недвижимости со стороны государства, которые обеспечивают с одной стороны эффективное управление государственными объектами, а с другой поддерживают курс на рыночные преобразования. Главными задачами государственного регулирования являются административное регулирование, то есть предоставление всем участникам рынка равных условий, свободы принятия решений и ответственности за свои действия. Также еще одним важным направлением является финансово-кредитное регулирование. Данное регулирование способствует организованному развитию рынка с помощью привлечения частных инвестиций, возможности использовать недвижимость как объект финансовых вложений. В настоящее время создается инфраструктура для инвестирования средств в рынок недвижимости. Для этого государство создаёт условия для привлечения граждан по средствам ипотечного кредита, а для крупных игроков рынка создаются благоприятные условия для инвестирования. Все эти действия приведут к появлению в Российской Федерации слаженной и бесперебойно работающей. Но на сегодняшний день структуры совершающие операции с недвижимостью в России находятся в зачаточном состоянии, что создает существенные проблемы на рынке недвижимости, которые были названы выше в работе. Таким образом, такие особенности современной экономики как: качественное усложнение экономических и социальных явлений, управленческих и технологических задач, рост масштабов производства, универсализация инновационных процессов выводят на первый план экономические методы государственного регулирования рынка недвижимости РФ [4].