Особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала

Одной из мер государственной поддержки семей, воспитывающих детей  в Российской Федерации, является материнский (семейный) капитал, средства которого могут быть направлены на улучшение жилищных условий, образование детей, на накопительную часть пенсии матери, на приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов, а также на получение ежемесячной выплаты.

В настоящее время указанными мерами активно пользуются граждане Российской Федерации, в связи с чем актуальность вопросов по применению средств материнского капитала возрастает. Возрастает и интерес к изучению «института» материнского капитала современными исследователями гражданско-правовых отношений.

По данным статистики в 2020 году 61% семей использовали средства материнского (семейного) капитала на улучшение своих жилищных условий.

Причем действующее законодательство предусматривает возможность направления данных средств как на приобретение готового жилья, так и строящегося. Особенности заключения договора купли-продажи готового жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала, а также обязательствах, возникающих в результате осуществления данной сделки,  попытаемся раскрыть в данной статье.

В связи с тем, что сделка по покупке жилья осуществляется при государственной поддержке, то и требования к ней предъявляются особые.

Во-первых, рассмотрим требования к приобретаемому жилью.

Согласно Правилам направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. N 862,  приобретаемое жилье должно находится на территории Российской Федерации.

Определенных требований к состоянию приобретаемого жилого помещения законодатель не предъявляет. Однако, как показывает практика, в случае несоответствия жилого помещения требованиям установленным санитарным и техническим правилам, нормам безопасного проживания (аварийное жилье, отсутствие инфраструктуры и пр.), а как следствие цель использования материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий не будет достигнута, компетентные органы вправе отказать в направлении денежных средств на приобретение данного жилья.

Это согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации от 02.08.2016 № 1-КГ16-9, который отменил принятые судебные акты о признании отказа в направлении средств  материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий незаконным в связи с ненадлежащим состоянием приобретенного имущества.

Во-вторых, важным условием данной поддержки является обязанность  оформления приобретаемого жилого помещения в общую собственность  лица, получившего сертификат, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей.

В этой связи при составлении договора купли-продажи целесообразно сразу предусмотреть выделение долей членам семьи, включая всех несовершеннолетних детей. При этом необходимо помнить, что несовершеннолетние дети участвуют в данной сделке в лице их законных представителей (родителей), либо с их согласия (в случае, если ребенку уже исполнилось 14 лет).

Однако на практике зачастую покупатели в момент совершения сделки не выделяют доли несовершеннолетним детям по следующей причине: в случае покупки жилья с использованием заемных средств не каждая кредитная организация готова предоставить данные средства под залог недвижимого имущества, совладельцами которого являются несовершеннолетние дети. В то же время и органы опеки и попечительства неохотно дают согласие на участие несовершеннолетних детей в сделке с последующим обременением приобретаемой недвижимости.

В случае, если выделение долей на момент совершения сделки не предоставляется возможным, в обязательном порядке для предоставления в Пенсионный фонд РФ потребуется составить нотариально заверенное обязательство. Данный документ обязует покупателя жилого помещения в течение шести месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилого помещения в полном размере,оформить его в общую собственность на всех членов семьи (супруга, детей, в т.ч.  первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением долей по соглашению.

Из последнего вытекает логичный вопрос: каков должен быть размер доли, выделяемый на каждого члена семьи? Можно ли определить несовершеннолетним детям минимальный размер доли?

В настоящее время размер долей, которые должны быть выделены каждому члену семьи в праве собственности, императивно не закреплен. Выделение долей происходит по соглашению. Обзор судебной практики показывает, что определение долей должно производиться, исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, потраченных на приобретение жилья. При этом в соглашении размер долей детей может быть увеличен.

В-третьих, при заключения договора купли-продажи жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала необходимо учитывать порядок оплаты цены договора.

Согласно законодательно утвержденным правилам при обращении в Пенсионный фонд РФ с заявлением о направлении средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения сделка по его купле-продаже должна уже по факту состояться  и право на жилое помещение лица, получившего сертификат, и (или) его супруга, осуществляющего приобретение жилого помещения, должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Условие об отсрочке оплаты необходимо учесть при составлении договора указав, что покупатель производит оплату стоимости квартиры с использованием материнского (семейного) капитала; средства материнского капитала перечисляются Пенсионным фондом в счет оплаты приобретаемого жилого помещения на расчетный счет продавца в установленном законом порядке.

Наличие этого факта вызывает некоторые опасения у владельцев недвижимости, т. к. существует определенный риск невыполнения покупателем условия договора в части оплаты. И хотя вероятность отказа Пенсионного фонда РФ в удовлетворении заявления на направлении средств на улучшение жилищных условий маловероятна, владелец продаваемого жилья стопроцентной гарантии на получение полной оплаты по сделке получить не может.

К обстоятельствам, которые могут повлиять на отрицательное решение Пенсионного фонда РФ, относятся [2]:

- лишение родительских прав в отношении ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки;

- совершение в отношении своего ребенка (детей) умышленного преступления, относящегося к преступлениям против личности;

- отмена усыновления ребенка, в связи с усыновлением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки;

- ограничение в родительских правах в отношении ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки;

- отобрание ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки.

          При установлении подтверждения указанных выше сведений перечисление средств (части средств) материнского (семейного) капитала по заявлению  не производится. И соответственно, условие договора об окончательной  оплате выполнено не будет. А согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, оспорить невыполнение условий возможно только в судебном порядке.

В-четвертых, необходимо предусмотреть, что если в будущем собственники приобретенного с использованием средств материнского (семейного) жилого помещения захотят осуществить отчуждение указанного имущества, последним необходимо столкнуться с органами опеки и попечительства.

          Поскольку целью введения института материнского капитала является поддержка семей с детьми, компетентные органы не допустят ухудшения жилищных условий несовершеннолетних. Поэтому продать объект недвижимости с целью обогащения не получится и данный факт может быть расценен как мошенничество.

          В связи с этим, в случае продажи недвижимости в органы опеки                    и попечительства необходимо представить документы, подтверждающие приобретение альтернативной недвижимости, либо улучшающей имущественное положение несовершеннолетнего ребенка. Родителям (или законным представителям) необходимо будет доказать не только то, что ребенок-собственник не останется без жилья, но и что и его жилищные условия не подлежат ухудшению.

          В случае обнаружения компетентными органами факта отчуждения жилого помещения без их предварительного разрешения, такой договор в соответствии с гражданским законодательством может быть расторгнут в судебном порядке. А имущество, принадлежащее несовершеннолетнему, подлежит возврату.

          Если семья заведомо знает, что приобретаемая ими на средства материнского капитала жилплощадь в дальнейшем будет отчуждена, при составлении соглашения о выделении долей несовершеннолетним имеется возможность предусмотреть ее минимальный размер, чтобы в последующем не столкнуться с вышеуказанной проблемой.

          В данной статье мы обозначили проблематику и риски, с которыми могут столкнуться стороны договора в случае неисполнения требований, предъявляемых к получению мер государственной поддержки. Рассмотрели специфические черты гражданско-правового договора по купле-продаже  жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала, которыми являются требования к объекту, субъектный состав, а также порядок оплаты цены договора. В остальном, сделка по покупке недвижимого имущества оформляется по общим правилам гражданского права и практики гражданско-правовых отношений.