Правовое регулирование вопросов договора купли-продажи недвижимого имущества охватывает широкий перечень проблемных моментов в гражданском обороте: начиная сугубо теоретическими относительно определения недвижимости и ее признаков, заканчивая характеристикой отдельных разновидностей договорных конструкций, связанных с куплей-продажей недвижимого имущества.
В отличие от зарубежных правопорядков в российском государстве сложился многобъектный состав недвижимого имущества. При этом в доктрине отсутствует единство мнений относительно понятия «недвижимое имущество», а также критериев, его определяющих [7, с. 3].
Согласно деятельностному подходу, взгляды на объект гражданского правоотношения и объект гражданских прав совпадают, поэтому положения статьи 128 ГК РФ распространяются на определение объекта гражданского правоотношения. Законодатель, называя объекты прав, имеет в виду категории, которыми пользуются субъекты при удовлетворении собственных потребностей, а, следовательно, важнее говорить не об объекте правоотношения, а именно об объекте регулируемого отношения – гражданско-правовой деятельности [9, с. 26]. Таким образом, считаем логичным придерживаться взгляда и на объект гражданского правоотношения недвижимости как на объекты гражданских прав.
Традиционно недвижимое имущество в литературе рассматривается через призму его признаков. Среди последних приводится принадлежность к материальному миру, индивидуальная определенность, незаменимость недвижимого имущества [12]. Основополагающим критерием определения имущества в качестве недвижимого называют законодателем предусмотренную связь с землей, то есть невозможность перенесения без несоразмерного ущерба [2, с. 75]. Однако в современный век развития техники указанный признак может быть подвергнут сомнению, поскольку существуют технологии, позволяющие перемещать объекты недвижимости без нанесения значительного ущерба [4, с. 12].
Среди видов недвижимого имущества в литературе выделяется, кроме связанной с землей, недвижимость в силу закона, а также в силу назначения [10].
Характеристика договора купли-продажи недвижимости включает в себя признаки:
- двусторонний характер – каждая сторона обладает правами и обязанностями, кроме того, на различных этапах заключения договора обе стороны становятся как кредитором, так и должником в обязательствах [3, с. 338];
- письменная форма – договор составляется как единый документ, подписанный обеими сторонами, а также подлежит обязательной государственной регистрации. Следует отметить, что несоблюдение формы для такого договора влечет за собой признание его недействительным [6, с. 72].
Как отмечают исследователи, судебная практика изобилует примерами, когда стороны не соблюдают требования договора, что влечет за собой неминуемое появление проблем, связанных с его реализацией [1, с. 92].
В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества предмет договора должен соответствовать требованиям действующего законодательства или условиям договора. При несоответствии переданного объекта покупателю приходится проводить экспертизу соответствия предъявленным требованиям, в особенности это актуально для купли-продажи объекта недвижимости на вторичном рынке. Проведение экспертизы зачастую предостерегает покупателя от приобретения некачественного объекта недвижимости.
Еще одной проблемой при совершении договора купли-продажи недвижимости выступает несоответствие момента перехода права собственности на объект недвижимости с моментом перехода риска потери такого объекта. Так, в соответствии с требованиями закона, как отмечалось ранее, недвижимое имущество при купле-продаже подлежит государственной регистрации, право собственности возникает именно с момента проведения такого действия. Вместе с тем, авторами указывается на то, что риск утраты или уничтожения недвижимого имущества переходит на покупателя в момент фактической передачи предмета сделки в силу требований статьи 459 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) [5]. По нашему мнению, поскольку договор купли-продажи недвижимости может быть заключен только в целях решения вопроса о переходе права собственности, риск гибели или повреждения предмета договора должен переходить на покупателя в момент государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, а не в момент фактической передачи имущества.
В ряде проблем купли-продажи недвижимого имущества авторами называется еще одна – установление заниженной цены в условиях договора [11, с. 563]. Цена выступает существенным условием заключения договора купли-продажи недвижимости, следовательно, при отсутствии соглашения о цене предмета сделки, договор купли-продажи недвижимости признается незаключенным. Однако, зачастую стороны занижают цену объекта недвижимости в целях избежания налогового бремени в силу требований статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации [8]. Считаем подобную ситуацию недопустимой, поскольку при возникновении спора покупатель не сможет доказать реальную денежную сумму, уплаченную по договору.
Таким образом, регламентация отношений по договору купли-продажи недвижимого имущества предполагает наличие как теоретических, связанных с определением понятия «недвижимое имущество» проблем, так и сугубо практических, напрямую вытекающих из согласованных сторонами условий договора.
Список литературы
- Аванов, А. Э. Совершенствование регламентирующих основ купли-продажи объектов недвижимости / А. Э. Аванов // Юридическая наука. – 2023. – № 5. – С. 91-97
- Астапова, Е. В. О понятии недвижимого имущества и специфике его правового режима в гражданских и земельных правоотношениях / Е. В. Астапова // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. – 2016. – №7 (74). – С. 73-76
- Булохов, И. И. Особенности заключения договора купли-продажи будущей недвижимости / И. И. Булохов // Молодой ученый. – 2022. – № 49(444). – С. 338-339
- Воробьев, А. Движимая недвижимость. Проблематика правового статуса / А. Воробьев // ЭЖ-Юрист. – 2016. – №19. – С.10-14
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 95. – Ст. 410
- Евтушенко, Н. С. Актуальные проблемы российского права недвижимости / Н. С. Евтушенко // Юстиция. – 2017. – № 1. – С. 70-78
- Лужина, А. Н. Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: учебное пособие / А. Н. Лужина. – М. : изд-во РГУП, 2017. – 152 с.
- Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) : федеральный закон от 05.08.2000 № 117-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2000. – № 32. – Ст. 3340
- Родионова, О. М. Объект гражданских правоотношений с позиции деятельностного подхода / О. М. Родионова // Юридический мир. – 2014. – № 3. – С. 23-28
- Суханов, Е. А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории / Е. А. Суханов // Вестник гражданского права. – 2008. – №4
- Цуканова, Е. Ю. Правовые риски сторон договора купли-продажи недвижимости, вытекающие из норм гражданского законодательства / Е. Ю. Цуканова, В. Ю. Селютина // Аллея науки. – 2020. – Т. 1, № 3(42). – С. 560-565
- Штукатурова, Д. И. Движимое и недвижимое имущество / Д. И. Штукатурова // СПС КонсультантПлюс. – 2018