ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Авторы публикации

Рубрика

Право

Просмотры

159

Журнал

Журнал «Научный лидер» выпуск # 16 (166), Апрель ‘24

Дата публикации 24.04.2024

Поделиться

В настоящей статье рассматриваются самые основные проблемы теории и практики, возникающие в конструкции договора купли-продажи недвижимости. В процессе изучения автором были выявлены и рассмотрены недостатки договора купли-продажи будущей недвижимости.

Правовое регулирование вопросов договора купли-продажи недвижимого имущества охватывает широкий перечень проблемных моментов в гражданском обороте: начиная сугубо теоретическими относительно определения недвижимости и ее признаков, заканчивая характеристикой отдельных разновидностей договорных конструкций, связанных с куплей-продажей недвижимого имущества.

В отличие от зарубежных правопорядков в российском государстве сложился многобъектный состав недвижимого имущества. При этом в доктрине отсутствует единство мнений относительно понятия «недвижимое имущество», а также критериев, его определяющих [7, с. 3].

Согласно деятельностному подходу, взгляды на объект гражданского правоотношения и объект гражданских прав совпадают, поэтому положения статьи 128 ГК РФ распространяются на определение объекта гражданского правоотношения. Законодатель, называя объекты прав, имеет в виду категории, которыми пользуются субъекты при удовлетворении собственных потребностей, а, следовательно, важнее говорить не об объекте правоотношения, а именно об объекте регулируемого отношения – гражданско-правовой деятельности [9, с. 26]. Таким образом, считаем логичным придерживаться взгляда и на объект гражданского правоотношения недвижимости как на объекты гражданских прав.

Традиционно недвижимое имущество в литературе рассматривается через призму его признаков. Среди последних приводится принадлежность к материальному миру, индивидуальная определенность, незаменимость недвижимого имущества [12]. Основополагающим критерием определения имущества в качестве недвижимого называют законодателем предусмотренную связь с землей, то есть невозможность перенесения без несоразмерного ущерба [2, с. 75]. Однако в современный век развития техники указанный признак может быть подвергнут сомнению, поскольку существуют технологии, позволяющие перемещать объекты недвижимости без нанесения значительного ущерба [4, с. 12].

Среди видов недвижимого имущества в литературе выделяется, кроме связанной с землей, недвижимость в силу закона, а также в силу назначения [10].

Характеристика договора купли-продажи недвижимости включает в себя признаки:

  • двусторонний характер – каждая сторона обладает правами и обязанностями, кроме того, на различных этапах заключения договора обе стороны становятся как кредитором, так и должником в обязательствах [3, с. 338];
  • письменная форма – договор составляется как единый документ, подписанный обеими сторонами, а также подлежит обязательной государственной регистрации. Следует отметить, что несоблюдение формы для такого договора влечет за собой признание его недействительным [6, с. 72].

Как отмечают исследователи, судебная практика изобилует примерами, когда стороны не соблюдают требования договора, что влечет за собой неминуемое появление проблем, связанных с его реализацией [1, с. 92].

В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества предмет договора должен соответствовать требованиям действующего законодательства или условиям договора. При несоответствии переданного объекта покупателю приходится проводить экспертизу соответствия предъявленным требованиям, в особенности это актуально для купли-продажи объекта недвижимости на вторичном рынке. Проведение экспертизы зачастую предостерегает покупателя от приобретения некачественного объекта недвижимости.

Еще одной проблемой при совершении договора купли-продажи недвижимости выступает несоответствие момента перехода права собственности на объект недвижимости с моментом перехода риска потери такого объекта. Так, в соответствии с требованиями закона, как отмечалось ранее, недвижимое имущество при купле-продаже подлежит государственной регистрации, право собственности возникает именно с момента проведения такого действия. Вместе с тем, авторами указывается на то, что риск утраты или уничтожения недвижимого имущества переходит на покупателя в момент фактической передачи предмета сделки в силу требований статьи 459 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) [5]. По нашему мнению, поскольку договор купли-продажи недвижимости может быть заключен только в целях решения вопроса о переходе права собственности, риск гибели или повреждения предмета договора должен переходить на покупателя в момент государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, а не в момент фактической передачи имущества.

В ряде проблем купли-продажи недвижимого имущества авторами называется еще одна – установление заниженной цены в условиях договора [11, с. 563]. Цена выступает существенным условием заключения договора купли-продажи недвижимости, следовательно, при отсутствии соглашения о цене предмета сделки, договор купли-продажи недвижимости признается незаключенным. Однако, зачастую стороны занижают цену объекта недвижимости в целях избежания налогового бремени в силу требований статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации [8]. Считаем подобную ситуацию недопустимой, поскольку при возникновении спора покупатель не сможет доказать реальную денежную сумму, уплаченную по договору.

Таким образом, регламентация отношений по договору купли-продажи недвижимого имущества предполагает наличие как теоретических, связанных с определением понятия «недвижимое имущество» проблем, так и сугубо практических, напрямую вытекающих из согласованных сторонами условий договора.

Список литературы

  1. Аванов, А. Э. Совершенствование регламентирующих основ купли-продажи объектов недвижимости / А. Э. Аванов // Юридическая наука. – 2023. – № 5. – С. 91-97
  2. Астапова, Е. В. О понятии недвижимого имущества и специфике его правового режима в гражданских и земельных правоотношениях / Е. В. Астапова // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. – 2016. – №7 (74). – С. 73-76
  3. Булохов, И. И. Особенности заключения договора купли-продажи будущей недвижимости / И. И. Булохов // Молодой ученый. – 2022. – № 49(444). – С. 338-339
  4. Воробьев, А. Движимая недвижимость. Проблематика правового статуса / А. Воробьев // ЭЖ-Юрист. – 2016. – №19. – С.10-14
  5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 95. – Ст. 410
  6. Евтушенко, Н. С. Актуальные проблемы российского права недвижимости / Н. С. Евтушенко // Юстиция. – 2017. – № 1. – С. 70-78
  7. Лужина, А. Н. Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: учебное пособие / А. Н. Лужина. – М. : изд-во РГУП, 2017. – 152 с.
  8. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) : федеральный закон от 05.08.2000 № 117-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2000. – № 32. – Ст. 3340
  9. Родионова, О. М. Объект гражданских правоотношений с позиции деятельностного подхода / О. М. Родионова // Юридический мир. – 2014. – № 3. – С. 23-28
  10. Суханов, Е. А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории / Е. А. Суханов // Вестник гражданского права. – 2008. – №4
  11. Цуканова, Е. Ю. Правовые риски сторон договора купли-продажи недвижимости, вытекающие из норм гражданского законодательства / Е. Ю. Цуканова, В. Ю. Селютина // Аллея науки. – 2020. – Т. 1, № 3(42). – С. 560-565
  12. Штукатурова, Д. И. Движимое и недвижимое имущество / Д. И. Штукатурова // СПС КонсультантПлюс. – 2018
Справка о публикации и препринт статьи
предоставляется сразу после оплаты
Прием материалов
c по
Осталось 2 дня до окончания
Размещение электронной версии
Загрузка материалов в elibrary
Публикация за 24 часа
Узнать подробнее
Акция
Cкидка 20% на размещение статьи, начиная со второй
Бонусная программа
Узнать подробнее