ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Правовое регулирование вопросов договора купли-продажи недвижимого имущества охватывает широкий перечень проблемных моментов в гражданском обороте: начиная сугубо теоретическими относительно определения недвижимости и ее признаков, заканчивая характеристикой отдельных разновидностей договорных конструкций, связанных с куплей-продажей недвижимого имущества.

В отличие от зарубежных правопорядков в российском государстве сложился многобъектный состав недвижимого имущества. При этом в доктрине отсутствует единство мнений относительно понятия «недвижимое имущество», а также критериев, его определяющих [7, с. 3].

Согласно деятельностному подходу, взгляды на объект гражданского правоотношения и объект гражданских прав совпадают, поэтому положения статьи 128 ГК РФ распространяются на определение объекта гражданского правоотношения. Законодатель, называя объекты прав, имеет в виду категории, которыми пользуются субъекты при удовлетворении собственных потребностей, а, следовательно, важнее говорить не об объекте правоотношения, а именно об объекте регулируемого отношения – гражданско-правовой деятельности [9, с. 26]. Таким образом, считаем логичным придерживаться взгляда и на объект гражданского правоотношения недвижимости как на объекты гражданских прав.

Традиционно недвижимое имущество в литературе рассматривается через призму его признаков. Среди последних приводится принадлежность к материальному миру, индивидуальная определенность, незаменимость недвижимого имущества [12]. Основополагающим критерием определения имущества в качестве недвижимого называют законодателем предусмотренную связь с землей, то есть невозможность перенесения без несоразмерного ущерба [2, с. 75]. Однако в современный век развития техники указанный признак может быть подвергнут сомнению, поскольку существуют технологии, позволяющие перемещать объекты недвижимости без нанесения значительного ущерба [4, с. 12].

Среди видов недвижимого имущества в литературе выделяется, кроме связанной с землей, недвижимость в силу закона, а также в силу назначения [10].

Характеристика договора купли-продажи недвижимости включает в себя признаки:

• двусторонний характер – каждая сторона обладает правами и обязанностями, кроме того, на различных этапах заключения договора обе стороны становятся как кредитором, так и должником в обязательствах [3, с. 338];
• письменная форма – договор составляется как единый документ, подписанный обеими сторонами, а также подлежит обязательной государственной регистрации. Следует отметить, что несоблюдение формы для такого договора влечет за собой признание его недействительным [6, с. 72].

Как отмечают исследователи, судебная практика изобилует примерами, когда стороны не соблюдают требования договора, что влечет за собой неминуемое появление проблем, связанных с его реализацией [1, с. 92].

В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества предмет договора должен соответствовать требованиям действующего законодательства или условиям договора. При несоответствии переданного объекта покупателю приходится проводить экспертизу соответствия предъявленным требованиям, в особенности это актуально для купли-продажи объекта недвижимости на вторичном рынке. Проведение экспертизы зачастую предостерегает покупателя от приобретения некачественного объекта недвижимости.

Еще одной проблемой при совершении договора купли-продажи недвижимости выступает несоответствие момента перехода права собственности на объект недвижимости с моментом перехода риска потери такого объекта. Так, в соответствии с требованиями закона, как отмечалось ранее, недвижимое имущество при купле-продаже подлежит государственной регистрации, право собственности возникает именно с момента проведения такого действия. Вместе с тем, авторами указывается на то, что риск утраты или уничтожения недвижимого имущества переходит на покупателя в момент фактической передачи предмета сделки в силу требований статьи 459 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) [5]. По нашему мнению, поскольку договор купли-продажи недвижимости может быть заключен только в целях решения вопроса о переходе права собственности, риск гибели или повреждения предмета договора должен переходить на покупателя в момент государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, а не в момент фактической передачи имущества.

В ряде проблем купли-продажи недвижимого имущества авторами называется еще одна – установление заниженной цены в условиях договора [11, с. 563]. Цена выступает существенным условием заключения договора купли-продажи недвижимости, следовательно, при отсутствии соглашения о цене предмета сделки, договор купли-продажи недвижимости признается незаключенным. Однако, зачастую стороны занижают цену объекта недвижимости в целях избежания налогового бремени в силу требований статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации [8]. Считаем подобную ситуацию недопустимой, поскольку при возникновении спора покупатель не сможет доказать реальную денежную сумму, уплаченную по договору.

Таким образом, регламентация отношений по договору купли-продажи недвижимого имущества предполагает наличие как теоретических, связанных с определением понятия «недвижимое имущество» проблем, так и сугубо практических, напрямую вытекающих из согласованных сторонами условий договора.