Институт долевого участия в строительстве отнюдь не ограничивается рассматриваемым договором. Поэтому в этом параграфе предлагается рассмотреть его соотношение с иными формами (прежде всего договорными) долевого участия в строительстве в исторической ретроспективе и на современном этапе.
Анализируя советский период, ученые традиционно выделяют три предшественника собственно договору долевого участия в строительстве. Первый из них – это институт единого заказчика в лице исполкомов местных Советов. Постановлениями Совета труда и обороны СССР от 02.12.1931 г. установлено, что оставляемые в распоряжении предприятия накопления включаются в финансовый план предприятия для социально-культурного, бытового и жилищного строительства. Далее между предприятием и управлением (отделом) капитального строительства (УКС или ОКС) исполкома местного Совета заключался договор передачи (приемки) функций заказчика по строительству, в соответствии с которым предприятие передавало единому заказчику накопления для строительства, а УКС (ОКС) обязывалось организовать строительство жилого дома и в последующем передать его предприятию (а предприятие уже предоставляло жилую площадь трудящемуся этого предприятия). Для исполнения обязанности по строительству УКС (ОКС) заключало договор подряда со специальными государственными организациями [1, с. 14-28].
Схематично описанные отношения можно определить следующим образом: предприятие – УКС (ОКС) – подрядная организация.
При этом среди представителей советской науки не было единого мнения относительно правовой природы договора передачи (приемки) функций заказчика по строительству. Абстрагируясь от названия этого договора, они относили его к административным либо гражданско-правовым договорам. Среди гражданско-правовых его соотносили с договорами подряда, поручения, о совместной деятельности (простого товарищества), оказания услуг [1, с. 14-28].
Второй предшественник – это институт кооперации. Кооперативное товарищество представляло собой юридическое лицо. При этом особенностью советских кооперативов было то, что его члены проживали в предоставляемом кооперативом жилом помещении до тех пор, пока не выйдут из кооператива. Более поздним кооперативы могли осуществлять строительство не самостоятельно (хозяйственным способом), а с привлечением подрядных организаций (подрядным способом) [2, 3, 4].
Наконец, третий предшественник – это институт коллектива застройщиков. В отличие от кооператива, его члены объединялись не под конструкцией юридическое лица, а путем заключения договора простого товарищества.
Некоторые исследователи выделяют четвертого предшественника договора долевого участия – договор подряда [5, с. 16].
На наш взгляд, единственным предшественником договора долевого участия можно назвать лишь институт единого застройщика, поскольку институты кооперации, коллектива застройщиков, образуемого договором простого товарищества [6], и договор подряда хоть и в измененном виде, но существуют и по сей день наряду с договором участия в долевом строительстве.
Что же касается института единого застройщика, то в 90-е годы прошлого столетия на смену ему приходят частные застройщики, привлекающие уже теперь денежные средства граждан без посредничества советских предприятий.
При этом граждане уже не имели такой гарантии добросовестного исполнения обязанности по строительству и передаче им жилого помещения, какую они получали от государства в лице местных Советов.
К тому же отношения между частным застройщиком и гражданином (частной организацией) оформлялись самыми разными договорными конструкциями, как поименованными, так и непоименованными, названия которых подчас не совпадали с их действительной правовой природой [7]. И при споре между сторонами договора возникала путаница относительно того, какими нормами регулируются правоотношения между ними.
Ситуация осложнялась еще и отсутствием специальных императивных норм, регулирующих отношения по привлечению денежных средств граждан и частных организаций для целей строительства. Так, правовое регулирование ограничивалось лишь регламентацией распределения жилой площади уже построенного объекта (ст. 15 Основ жилищного законодательства СССР и союзных республик 1981 г., ст. 24 ЖК РСФСР 1983 г.), общими нормами Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» и ГК РФ.
В этих условиях возникла идеальное «правовое поле» для обмана частными застройщиками граждан и юридических лиц [8]. А потому остро встали вопросы 1) об определении единой правовой природы отношений по привлечению денежных средств граждан и организация для целей строительства, особенно когда они оформлялись непоименованной в ГК РФ договорной конструкцией, и 2) о разработке и принятии специальных правил.
С первой задачей пытались справиться доктрина и судебная практика. Однако единого устоявшегося подхода выработано не было [9]. Опять же, это было едва ли возможно, когда схожие правоотношения оформлялись разными договорными конструкциями.
Выполняя вторую задачу, законодатель разработал и принял Закон № 214-ФЗ. Хотя тем самым законодателем поспособствовал определению правовой природы договора долевого участия, но ни в ГК РФ, ни в Закон № 214-ФЗ он не включил указание о том, применяются ли субсидиарно правила какого-либо договора к ДДУ и, если это так, какого договора.
В связи со сказанным в доктрине и судебной практике сразу после принятия Закона № 214-ФЗ активно продолжались и сейчас продолжаются споры относительно правовой природы договора долевого участия в строительстве. Остановимся на этом вопросе поподробнее.
Итак, наименее популярны взгляды на договор долевого участия как предварительный договор, договор простого товарищества, инвестиционный договор, поручения, агентирования, займа (кредита).
Справедлива точка зрения, что договор долевого участия не относится к предварительным уже только потому, что предварительный договор требует заключения второго, основного договора (ст. 429 ГК РФ), что явно не следует из Закона № 214-ФЗ [10, с. 24].
Верно мнение и тех ученых, которые говорят о невозможности определения ДДУ как договор о совместной деятельности (простого товарищества). Во-первых, второй договор является многосторонним, а договор долевого участия – двухсторонним. Ведь между участниками долевого строительства не возникает каких-либо обязательств. Во-вторых, квалифицирующим признаком договора о совместной деятельности является наличие единой хозяйственной цели. Но в правоотношениях долевого участия одна сторона (застройщик) преследует цель получения прибыли – разницы между полученными от дольщиков и затраченными на строительство денежными средствами, – а другая сторона (участник долевого строительства) преследует цель получить квартиру. В-третьих, еще одним квалифицирующим признаком договора простого товарищества выступает совместное ведение дел. Однако дольщик не осуществляет деятельность по организации строительства вместе с застройщиком, а только финансирует такую деятельность [5, с. 60-62]. В-четвертых, из договора простого товарищества возникает фидуциарное обязательство, и было бы абсурдом применять к субъектам долевого участия правило о прекращении договора в связи с немотивированным отказом застройщика или дольщика от исполнения договора.
Нельзя признать договор долевого участия в строительстве и инвестиционным договором. Справедлива точка зрения, что инвестиционный договор – это не юридическое, а экономическое понятие, поскольку отношения между субъектами инвестиционной деятельности оформляются в соответствии с ГК РФ в силу прямого указания ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» [11, с. 35]. Таким образом, инвестиционный договор – это условное, обобщающее несколько гражданско-правовых договоров с инвестиционной направленностью понятие.
Мнения об отнесение договора долевого участия в строительстве к договорам поручения, агентирования или займа (кредита) основано на грубом нарушении основ гражданского права. Каждая договорная конструкция несет в себе определенную правовую цель, например, аренда – передачу права пользования. Договор долевого участия в конечном итоге имеет своей целью возникновение права собственности у участника долевого строительства. Это может его роднить с договорами купли-продажи и подрядом, но не с поручением, агентированием или займом (кредитом).
Отнесение договора долевого участия к купле-продаже и строительному подряду, а также выделение его в качестве самостоятельной правовой конструкции – наиболее популярные в доктрине точки зрения.
Если посмотреть на законодательное определение договора, то можно заметить явные признаки подряда. (п. 1 ст. 740 ГК РФ).
К тому же договор подряда предусматривает не передачу права собственности подрядчиком заказчику на созданный объект, а возникновение права собственности сразу у заказчика в силу единства судьбы земли и находящихся на нем зданий и сооружений (п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ), так как строительство осуществляется на земле заказчика (п. 1 ст. 747 ГК РФ). Иными словами, договор строительного подряда – первоначальным способ возникновения права собственности. Право собственности на объект долевого строительства регистрацию сразу за дольщиком (ч. 1 ст. 16 Закона № 214-ФЗ).
Казалось бы, договор долевого участия – это подряд. Но это не совсем так. Если повторно сравнить законодательные определения договора долевого участия и подряда, нельзя не заметить, что ДДУ не удовлетворяет двум квалифицирующим признакам строительного подряда – задание заказчика и создание подрядчику необходимых условий выполнения работ.
По ДДУ строительство осуществляется не по заданию заказчика, а по уже имеющейся у застройщика проектной декларации и на принадлежащем застройщику земельном участке (ч. 1 ст. 3 и абзац 3 п. 1 ст. 2 Закона № 214-ФЗ).
Представители отечественной науки, которые придерживаются взгляда на договор долевого участия в строительстве как на договор купли-продажи, отрицают и то, что ДДУ является первичным способом возникновения права собственности у дольщика. По их мнению, первично право собственности не может возникнуть у дольщика, так как земельные участок, на котором осуществляется строительство, не принадлежит ему. Как бы после возведения объекта долевого строительства в силу принципа единства правовой судьбы земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений изначально право собственности возникает у застройщика, а затем осуществляется регистрация перехода права собственности участнику долевого строительства [12, с. 1130-1132].
Стоит отметить, что и судебная практика неоднозначно квалифицирует договор долевого участия – как куплю-продажу будущей недвижимой вещи [13], строительный подряд [14], оказание услуг [15].
Между тем, от правовой квалификации зависит, какие нормы будут применяться субсидиарно к Закону № 214-ФЗ. Например, законодатель распространил действие Закона о защите прав потребителей на договор, заключенный дольщиком не для предпринимательских целей. Однако некоторые правила Закона о защите прав потребителей могут различаться в зависимости от объекта правоотношений: нормы главы II применяются к товарам (объект купли-продажи), главы III – к работам (услугам) (объект подряда и оказания услуг) [16].
Четко определив правовую природу договора долевого участия, можно было бы избежать казуистичного разрешения практических вопросов судебной практикой относительно того, какие нормы к какой ситуации применять.
Список литературы
- Резцова, Е. В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: диссертация ... кандидата юридических наук: 12.00.03. - Москва, 2006
- Постановление ЦИК СССР, СНК СССР от 19.08.1924 «О жилищной кооперации» // «СЗ СССР», 1924, № 5, ст. 60
- Постановление Совмина РСФСР от 24.09.1958 № 1125 «О жилищно-строительных и дачно-строительных кооперативах» // «СП РСФСР», 1958, № 13, ст. 154
- Постановление Совмина РСФСР от 05.10.1962 № 1395 «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве в РСФСР» // «СП РСФСР», 1962, № 21, ст. 103
- Майборода, Т. Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: диссертация ... кандидата юридических наук: 12.00.03. – Екатеринбург, 2007
- Постановление Президиума ВАС РФ от 11.03.2014 № 16768/13 по делу № А46-8936/2010 // СПС КонсультантПлюс
- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // «Вестник ВАС РФ», № 9, 2000
- Пояснительная записка «К проекту Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья"» // СПС КонсультантПлюс
- Иванов, А.А. Правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: Избранные постановления за 2004 год с комментариями / под ред. А.А. Иванова. М.: Статут, 2007. К такому выводу пришел С. В. Сарбаш, комментируя дело «Фирма «Р.К.Г.» против «ИНДРА СПб»
- Андреев, Ю. Н., Гражданско-правовой договор участия в долевом строительстве: теория, законодательство и судебная практика: монография / Ю. Н. Андреев. — Москва: Русайнс, 2022
- Дикун, А. В. Договор участия в долевом строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики: диссертация ... кандидата юридических наук: 12.00.03. – Ростов-на-Дону, 2011
- Общие положения о купле-продаже, поставка товара и купля-продажа недвижимости: комментарий к статьям 454–491, 506–524, 549–558 Гражданского кодекса Российской Федерации / Отв. ред. А. Г. Карапетов. – Москва: М-Логос, 2023
- Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // «Вестник ВАС РФ», № 9, сентябрь, 2011
- Определение Верховного Суда РФ от 09.10.2007 № 78-В07-34 // СПС КонсультантПлюс
- Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2019 № 301-ЭС19-7306 по делу № А79-6317/2017 // СПС КонсультантПлюс
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2025 № 127-КГ24-25-К4 // СПС КонсультантПлюс