АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости представляет собой формально-юридический акт, посредством которого уполномоченный орган официально удостоверяет факт возникновения, изменения, ограничения (обременения) или прекращения вещных прав. Институт регистрации выполняет ключевую публично-правовую функцию, создавая гарантии легитимности и неизменности имущественных отношений в рамках гражданского оборота [1].

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), что является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Основным нормативным актом, регламентирующим данный процесс, выступает Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который заменил ранее действовавший закон о регистрации прав и кадастровом учёте, объединив их в единую систему.

Институт государственной регистрации прав на недвижимость выполняет двоякую функцию: с одной стороны, он обеспечивает техническую фиксацию сведений в реестре, с другой - выступает важнейшим стабилизирующим элементом системы имущественного оборота. Особенности регистрационной процедуры варьируются в зависимости от характера сделки, что обусловлено как спецификой правоотношений между контрагентами, так и особым юридическим статусом отдельных категорий недвижимых объектов.

По этой причине государственная регистрация сделок с недвижимостью имеет ряд принципиальных особенностей, обусловленных самой природой недвижимости как объекта гражданских прав и необходимостью обеспечения стабильности гражданского оборота.

В отличие от регистрации прав, которая носит правоустанавливающий характер, регистрация сделок выполняет правоподтверждающую функцию. Однако для некоторых видов сделок (например, ипотеки) регистрация становится обязательным условием их действительности.

Обязательной государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи недвижимости, договоры дарения, договоры ренты с передачей недвижимости, ипотечные договоры, договоры мены недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав на недвижимость, несмотря на детальную законодательную регламентацию, сталкивается с рядом системных проблем, которые находят отражение в судебной практике.

Наиболее остро стоит вопрос технических ошибок в ЕГРН, когда некорректные записи о правах или характеристиках объектов приводят к длительным судебным процессам по их исправлению. Особую сложность представляют случаи так называемых "двойных продаж", когда один объект недвижимости последовательно отчуждается разным приобретателям, что требует тщательного анализа добросовестности каждого из них [2].

Судебная практика демонстрирует устойчивую тенденцию к увеличению количества споров, связанных с признанием прав на самовольные постройки и объекты незавершенного строительства. Эти категории дел отличаются особой сложностью, поскольку требуют не только правовой оценки, но и привлечения строительно-технической экспертизы. Примечательно, что около половины всех судебных разбирательств в этой сфере касаются именно установления или признания прав на недвижимость, что свидетельствует о сохраняющихся пробелах в законодательном регулировании [2].

Отдельного внимания заслуживают проблемы межведомственного взаимодействия, когда расхождения между данными различных реестров создают существенные препятствия для регистрационных действий. Эта ситуация усугубляется при банкротстве юридических лиц, когда требуется одновременный учет интересов кредиторов и сохранение прав добросовестных приобретателей. Современные цифровые технологии, хотя и упростили доступ к информации, пока не смогли полностью решить проблему оперативного обновления данных между различными информационными системами [3].

Анализ судебной практики Верховного Суда РФ показывает, что особую сложность представляют дела об оспаривании зарегистрированных прав, где требуется установить баланс между принципом публичной достоверности реестра и необходимостью защиты нарушенных прав. Все эти проблемы требуют комплексного решения, включающего как совершенствование законодательной базы, так и модернизацию технической инфраструктуры системы регистрации прав на недвижимость.

Вывод: существующие проблемы регистрации прав требуют комплексного подхода к своему решению, включающего:

• Совершенствование технической инфраструктуры ЕГРН;
• Уточнение законодательных положений;
• Развитие превентивных механизмов защиты прав;
• Унификацию судебной практики.

Перспективным направлением является дальнейшая цифровизация процесса регистрации и усиление межведомственного электронного взаимодействия, что должно снизить количество регистрационных ошибок и связанных с ними судебных споров [3].