РИСКИ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И СПЕЦИАЛЬНЫЕ СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

За методологическую основу анализа возможных рисков взят статистический прием. 

Так, из анализа судебных актов судов общей юрисдикции за 2024 – апрель 2025 гг. следует, что наиболее распространенными нарушениями со стороны застройщиков являются строительные недостатки (дефекты) и просрочка передачи объекта договора. 

Реже встречаются следующие нарушения и уловки: 1) разница между оговоренной и фактической квадратурой объекта долевого строительства в сторону ее уменьшения, 2) установление договорной подсудности, 3) возмещение дольщику стоимости недостроенного объекта недвижимости в связи с банкротством застройщика по цене ниже рыночной, 4) привлечение денежных средств «под оболочкой» договора купли-продажи, 5) незавершение строительства, 6) существенные изменения в проектной документации, 7) заключение предварительного договора купли-продажи с условием оплаты строительства жилья как основания заключения основного договора, 8) включение в договор запрета на исполнение тех или иных способов защиты дольщика, 9) ограничение права уступки (цессии) дольщика необходимостью получения согласия застройщика, 10) включение в договор условия о неизменности цены в случае уменьшения фактической площади объекта долевого строительства. 

Другим волнующим участника долевого строительства показателем, думается, является финансовая устойчивость застройщика, которая, к слову, во много зависит от качества и своевременности выполнения им принятых обязательств. Статистика Судебного департамента при ВС РФ показывает рост числа случаев банкротства застройщиков с 2017 по 2019 гг. и уменьшение с 2019 по 2024 гг. Положительная динамика может быть связана с введением Правительством РФ моратория на финансовые санкции (неустойку, штраф, пени, убытки, проценты) в отношении застройщиков. 

Договор долевого участия в строительстве порождает правоотношения частноправового характера. Следовательно, правильнее всего будет рассмотреть в первую очередь способы защиты именно гражданских прав участника долевого строительства.

Примерный перечень общих мер защиты гражданских прав приводится в ст. 12 ГК РФ, а также в разных статьях Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», который предоставляет гражданину дополнительные протекционные возможности, если его деятельность не связана с предпринимательской. 

Специальными способами защиты, по-видимому, следует считать те, которые свойственны только для конкретного вида гражданских правоотношений. Такие уникальные меры защиты предоставлены дольщикам Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). Это, в частности, возможность участников строительства передать объект незавершенного строительства от застройщика, в отношении которого запущена процедура банкротства, потребительскому кооперативу для достройки (ч. 1 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

Однако иных специальных мер защиты гражданских прав ни Закон о банкротстве, ни Закон № 214-ФЗ не содержит. Последний устанавливает лишь особые правила неустойки за просрочку передачи застройщиком объекта недвижимости дольщику (ч. 2, 2.1 ст. 6) и за несвоевременное устранение строительных недостатков (дефектов) (ч. 8 ст. 7), права одностороннего расторжения договора с вытекающей отсюда обязанностью застройщика вернуть денежные средства дольщику (ст. 9), возмещения убытков, компенсации морального вреда и штрафа за неудовлетворение застройщиком требований дольщика в добровольном порядке (ст. 10), способов обеспечения исполнения обязательств (ст. ст. 12.1 – 15.6). На наш взгляд, данные меры нельзя отнести к специальным, поскольку они известны ГК РФ и Закону о защите прав потребителей и применяются в других видах гражданских правоотношений, не связанных с долевым строительством. 

Вместе с тем, специальное законодательство содержит «пакет» способов защиты интересов государства в поддержке участников долевого строительства. В этом смысле такие способы выступают проводниками социальной политики государства. К ним, в частности, относятся:

1. Выплаты денежного возмещения публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (далее также – Фонд) участникам долевого строительства за счет обязательных отчислений застройщика (ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ); 

По сути, здесь имеет место быть частный случай обязательного государственного страхования. 

Однако он применяется все реже [2]. Связано это с переходом к исключительному использованию счетов эскроу [4]. Поскольку застройщик не может забрать денежные средства до передачи дольщику квартиры, нежилого помещения и т. п., участник долевого строительства вправе забрать свои денежные средства при неисполнении застройщиком своей обязанности (ст. ст. 15.4 и 15.5 Закона № 214-ФЗ). 

2. Передача объекта незавершенного строительства от застройщика, в отношении которого проводится процедура банкротства, одному из следующих субъектов:

• потребительскому кооперативу (ч. 1 ст. 201.10 Закона о банкротстве); 
• Фонду;
• Фонду субъекта РФ;
• иному застройщику (абзац 6 п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве). 

Поскольку решение о передаче объекта незавершенного строительства потребительскому кооперативу принимается участниками строительства, эта мера, на наш взгляд, схожа со способами защиты гражданских прав, при использовании которых складываются охранительные правоотношения между правообладателем и нарушителем. Поэтому этот способ описан нами при анализе гражданско-правовых мер защиты прав дольщиков. 

Передача же объекта незавершенного строительства иным субъектам происходит по их собственному заявлению (п. 6 ст. ст. 201.15-1 Закона о банкротстве), почему эти способы и рассматриваются нами среди публично-правовых мер защиты интересов участников долевого строительства. 

Говоря о сути данного способа защиты, также нужно подчеркнуть, что вопрос определения субъекта, которому будет передан объект незавершенного строительства, во много зависит от наличия у него финансовых средств для достройки. 

Данный способ защиты представляется крайне важным. До принятия специального законодательства, регулирующего долевое строительство, застройщики привлекали денежных средства дольщиков, не исполняли перед ними свои обязательства, а затем проводили «правильную» процедуру банкротства, оставляя дольщиков ни с чем [3]. Между тем, участник долевого строительства заинтересован не только и даже не столько в том, чтобы вернуть денежные средства в случае неисполнения застройщиком обязательства и последующего банкротства, сколько в получении овеществленного результата.

3. Ведение единого реестра проблемных объектов;

В этот реестр включаются объекты, 1) строительство или передача которых застройщиком просрочены более чем на 6 мес. 2) либо застройщик которых признан банкротом. 

Суть данного способа защиты состоит не только в предостережении граждан от вкладывания своих денежных средств в такие объекты. Наличие таких объектов в субъекте РФ является основанием для создания регионального фонда (ч. 1 ст. 21.1 Закона № 214-ФЗ). Кроме того, в отношении проблемных объектов разрабатываются план-графики реализации мероприятий по восстановлению прав дольщиков (ч. 4 ст. 23 Закона № 214-ФЗ). 

4. Административная и уголовная ответственность застройщика. 

Административная ответственность установлена ст. 14.28 КоАП РФ, в соответствии с которой административно наказуемыми являются следующие действия (бездействие) застройщика:

• нарушение требований Закона № 214-ФЗ, дающих право застройщику привлекать денежные средства дольщиков (ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ). Эта норма отсылает к ст. 3 Закона № 214-ФЗ. Аналогичное деяние может повлечь и уголовную ответственность, но только при условии, что размер привлеченных денежных средств дольщиков составляет не менее 4 млн руб. (ч. 1 ст. 200.3 УК РФ); 
• нарушение требований к публикации проектной декларации и информации о застройщике относительно достоверности этих сведений, полноты и сроков (ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ). Эта норма отсылает к ст. ст. 3.1, 19 и 20 Закона № 214-ФЗ; 
• нарушение требований отчетности и представления иных документов (ч. 3 – 5 ст. 14.28 КоАП РФ).

Кроме того, субъектом административной ответственности по ст. 14.28 КоАП РФ является и должностное лицо регионального органа, осуществляющего контроль (надзор) в сфере долевого строительства, за необоснованные:

• выдачу заключения о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям, устанавливаемым Законом № 214-ФЗ;
• отказ в выдаче такого заключения (ч. 6 ст. 14.28 КоАП РФ). 

Согласно примечанию к ст. 14.28 КоАП РФ, к ответственности по описываемой статье можно привлечь за факт привлечения денежных средств каждого дольщика. Причем сумма привлеченных денежных средств не имеет значения даже применительно к категории малозначительности деяния, что было разъяснено ВС РФ. 

Однако в КоАП РФ нет важной нормы, которая есть в УК РФ. Согласно примечанию 2 к ст. 200.3 УК РФ, если застройщик возместит дольщику сумму неправомерно привлеченных им денежных средств и (или) введет объект строительства в эксплуатацию, то он освобождается от уголовной ответственности. Как видим, уголовная ответственности стимулирует компенсировать убытки, что неудивительно для преступлений экономической направленности, к которым отнесена ст. 200.3 УК РФ. 

Конечно, этими статьями не исчерпывается ответственность застройщиков. Так, например, судебной практике по уголовным делам известны случаи квалификации деяния по ст. 159 УК РФ [1]. Несмотря на сложность состава мошенничества (поскольку, в отличие от ст. 200.3 УК РФ, необходимо доказать обман или злоупотребление доверием), такая правовая квалификация является даже более распространенной. Вместе с тем, в этой статье мы ограничиваемся составами со специальным субъектом – застройщиком. 

Количество и характер описанных выше мер говорят об особой социальной значимости отношений, возникающих из договора долевого участия в строительстве. Высокая оценка государством этих правоотношений – во многом результат гражданской активности обманутых дольщиков против застройщиков.

В последнее время также наблюдается тенденция защиты интересов застройщиков. Помимо уже упоминавшегося моратория на финансовые санкции, 26.12.2024 г. в статью 10 Закона № 214-ФЗ была введена ч. 4, которая установила верхний предел взыскиваемых с застройщика сумм (в том числе это касается и реального ущерба из-за строительных недостатков). Он составляет три процента от суммы договора. 

Что послужило точной причиной введения этого положения, в пояснительной записке к соответствующему законопроекту не оговаривается, так как законопроект был дополнен этой нормой в процессе рассмотрения. Думается, что данная инициатива не обошлась без лоббирования со стороны застройщиков. 

Представляется, что ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ потенциально создает опасную ситуацию для дольщиков. Предположим, гражданин А купил квартиру в новостройке за 20 000 000 руб. Обратившись к экспертной организации, он выявил отклонение фактического качества жилого помещения от заявленного в договоре на сумму 800 000 руб. Однако с застройщика он сможет взыскать лишь 600 000 руб. (3 % от цены квартиры).

Или предположим, что сумма разницы между фактическим и заявленным качеством составляет 5 000 000 руб. 

Во втором примере, думается, дольщик сможет апеллировать к существенному нарушению условий договора и требовать его расторжения и возврата денежных средств. А в первом примере существенность нарушения может быть под вопросом и, таким образом, участник долевого строительства, вероятно, будет обманут на 200 000 руб. Стоит сказать, что и во второй ситуации интерес дольщика защищен не в полной мере, поскольку квартиру он так и не получит. Более того, с учетом инфляционных процессов потеряет n-ную сумму денег. 

Почему этот верхний предел по аналогии с мораторием на финансовые санкции не был введен актом Правительства РФ как временная мера, остается не совсем ясным.