ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ НА ТЕРРИТОРИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Строительство является одной из основных сфер, которая развивается каждый год. Каждый год строятся и вводятся в эксплуатацию множество зданий, которые отвечают разным потребностям общества. Жилые, производственные, офисные, торговые и т.д. здания проходят большой путь от создания проекта заканчивая продажей и вводом в эксплуатацию. Проект строительства включает в себя документы связанные с архитектурой здания, сметы на строительство, перечень необходимых материалов, список людей, отвечающих за работу, а также нормативно-правовые акты. Ценообразование строительства происходит на этапе проекта, когда в смете прописываются финансовые затраты и статьи калькуляции. После составления документ проходит стадию экспертизы и утверждения, и только после этого строительство может быть начатым [5].

Процесс ценообразования в строительстве характеризуется определением цены или стоимости объектов строительства, учитывая особенности проекта, смет, объёмов работ и оплаты человеческого труда и других затрат.

В строительной сфере закреплено несколько видов цен на строительные объекты, каждая из них имеет набор особенностей и сферу использования. Разделение цен позволяет эффективно управлять строительными объектами на рынке.

Базовая цена – представляет собой совокупную исходную стоимость строительных ресурсов, оборудования, а также выплаты рабочим. Такая цена не учитывает внешние факторы, такие как инфляция или региональные коэффициенты. Базовая цена зачастую используется как начальная точка для дальнейшего определения цены.

Сметная цена – характеризуется подробным перечнем всех работ и ресурсов, которые используются при строительстве объектов, в это случае происходит подробный финансовый расчёт. Такая цена формируется за счёт проектной документации и нормативных актов.

Договорная цена – такая цена характеризуется учётом всех требований и согласований между заказчиком и подрядчиков. В формировании данной цены участвую сроки строительства, неустойки и отсрочки, гарантии и риски, и другие условия.

Одной из основных задач ценообразования в строительстве является определение финансовых затрат для осуществления проекта, данная информация должна быть достоверной, для того чтобы стоимость на этапе затрат совпадали ли была максимально приближена к стоимости конечного строительного объекта. Общая схема определения стоимости строительного объекта представлена на рисунке 1 [4].

Рисунок 1. Общая схема определения стоимости строительного объекта

Основными лицами в формировании цены на строительство являются проектировщик, заказчик строительства и лица ответственный за само строительство.

Далее подробно рассмотрим этапы определения стоимости в строительстве.

Этап планирования инвестиций. На данном этапе осуществляется расчёт предполагаемой максимальной стоимости строительного объекта, при которой используются укрупнённые нормативы цен на строительство (НЦС) либо изучаются объекты-аналоги.

Этап архитектурно-строительного проектирования. На этом этапе формируется сметная стоимость строительства. Процедура осуществляется с использованием сметных нормативов, цен и ресурсов.

Этап проведения конкурсных процедур. На этапе осуществляется проведение либо конкурсных, либо закупочных процедур, также они могу проходить параллельно друг другу. Деятельность осуществляется на базе документации, которую утвердил заказчик. В перечень основных документов входит проектный пакет и смета.

Этап заключения контракта. На данном этапе уже формируется и определяется стоимость строительства. Особенностью этапа является, то, что он проводится в рамках начальной максимальной цены контракта, а также без использования сметных нормативов, но с учётом коэффициентов, которые сформировались на финальном этапе закупочного этапа.

Формирование цены осуществляется на базе сметной стоимости, она включает в себя прописанные виды строительных работ и их стоимость, стоимость оборудования для осуществления деятельности, а также прочие затраты.

НЦС или же укрупнённые нормативы цен строительства являются показателем потребности в финансах, которые требуются для формирования единицы мощности строительных ресурсов, в дальнейшем это позволяет планировать затраты для капитального строительства.

Норматив имеет некоторые особенности:

• целью норматива является планирования финансов;
• разрабатывается на основе законодательной базы, а именно приказом Минстроя России от 29.05.2019 №314/пр «Об утверждении методики разработки и применения укрупнённых нормативов цены строительства, а также порядка их утверждения»;
• утверждаются Минстроем России. В этот пункт входит сборники НЦС, которые включают в себя техническую часть, показатели НЦС, а также дополнительную информацию. Помимо этого, существует ещё технические части сборника, которые направлены на порядок применения нормативов, о правила подсчёт объёмов работ и коэффициентов, и другой необходимой информации, которая связанна непосредственно с объектами строительства [1].

Также помимо сметной стоимости существуют другие группы затрат, формирующие цену строительного объекта, такие как:

1. Прямые затраты:

• затраты на покупку строительных материалов;
• покупка оборудования и инструментов;
• оплата за работу строителей и сотрудников, связанных со строительством объекта.

2. Накладные расходы:

• обслуживание строительного объекта;
• расходы на организационную деятельность;
• управленческие расходы.

Существует несколько факторов, которые влияют на ценообразование в строительстве, их также можно поделить на несколько основных групп. Далее в таблице 1 представлена сводная таблица факторов, влияющих на цену объектов строительства [2,3].

Также существуют факторы строительства, которые не подходят под категории выше, но влияют на ценообразование. К ним можно отнести:

• изменчивость цен на строительные материалы, что может сказаться и на изменение стоимости услуг на строительные работы;
• сроки выполнение строительных работ. Этот фактор может повлиять как на увеличение стоимости, так и на снижении;
• при проектировании строительного объекта, компания высчитывает и определяет желаемую прибыль с продажи объекта;
• уникальность строительного объекта. Чем сложнее, с архитектурной точки зрения, проектируется объект, тем цена на него будет выше, тоже самое происходит с выбором материалов для строительства;
• правовая, налоговая, законодательная базы.

Таблица 1.

Факторы, влияющие на цену объекта строительства

Все вышеперечисленные факторы в той или иной степени влияют на формирование цены строящихся объектов. Изменчивость факторов приводит к тому, что начальная, промежуточная и конечная цена могу отличаться друг от друга.

Формирование цена на строительные объекты сложный процесс, начиная с создания проекта и заканчивая составлением сметы цена может меняться, такие изменения происходят из-за внешних факторов, на которые зачастую не могут повлиять заказчик и подрядчик. Определение ценообразующих факторов в разработке строительного проекта, позволяет учесть все риски и возможные колебания в стоимости объекта.