ИССЛЕДОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВОМ КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА

Основные принципы управления строительством коттеджного поселка

Строительство коттеджного поселка – это сложный и комплексный процесс, требующий неукоснительного следования принципам и приемам, обеспечивающим выполнение всех мероприятий по его созданию. Принципами управления строительством коттеджного поселка являются: планирование всех этапов; координация работы всех участников проекта; реализация мероприятий по контролю хода осуществления работ; гибкость менеджмента проектом; многогранный учет интересов всех субъектов проектирования. Основополагающим принципом успешной реализации строительного проекта является грамотная планировка всех мероприятий. Следует отметить, что под планированием понимается предварительная разработка четкого и логически структурированного плана на все стадии осуществления строительного проекта: начиная от момента проведения проектных работ по его созданию до полной сдачи готового объекта инвестору (владельцу).

Для строительства коттеджного поселка план должен включать схемы прокладки всех необходимых коммуникаций (дороги, электричество, водоснабжение, газоснабжение) и проектные документы на строительство отдельно стоящих частных домов. В результате грамотного планирования можно четко обозначить временные параметры выполнения работ, обосновать потребные торговые объемы, трудозатраты. Вторым важно принципом управления строительством коттеджного поселка является координация труда всех участников проекта. Под координацией в процессе управления строительством коттеджного поселка подразумевается совместная работа множества подрядчиков, проектировщиков, архитекторов и прочих специалистов.

Эффективная координация процессов проектирования обеспечивает выполнение всего объема предписанных работ в сроки, исключает конфликты и несоответствия между подрядчиками, проектировщиками и другими участниками создания коттеджного поселка. Регулярный контроль за осуществлением работ и соблюдением проектных решений. Гибкость управления проектом, т.е. способность проектировщиков оперативно осуществлять изменения проектных решений в ответ на возникнувшие ситуации. Непредсказуемые факторы внешней среды (изменения погодных условий, повышение цен на стройматериалы и т.п.) могут препятствовать выполнению утвержденного проекта, чем рискуют затянуться сроки.

 Многосторонний учет интересов субъектов проектирования. Обеспечивает отсутствие конфликтов и взаимовыгодное сотрудничество участников проекта и предполагает учет не только интересов заказчика и исполнителей строительно-проектных работ, но интересов будущих жильцов коттеджного городка, местных жителей, власть имущих и прочих субъектов социально экономических отношений. В конечном итоге применение управленческих принципов и подходов в строительстве коттеджного поселка предоставляет возможность осуществлять планомерное строительство качественного и безопасного жилья для граждан, соответствующего современным требованиям комфорта и техническим стандартам, с минимальными затруднениями, в сжатые сроки и с соблюдением бюджета.

Этапы планирования и организации строительства коттеджного поселка

Проектирование коттеджного поселка – это сложнейшее многоступенчатое мероприятие, обеспечивающее успешность проектных решений. Работы по проектированию начинаются задолго до начала строительно-монтажных работ. Сначала разрабатывается концепция проекта, проводятся маркетинговые исследования (попытки оценить и надежно определить существующий спрос и потенциальные запросы целевой аудитории, выбрать подходящую местность для размещения поселка и т.д.). Таким образом, проектировщики должны предложить такой проект, который одновременно будет привлекательным для покупателей и осуществим в данном географическом и политическом пространстве.

Таблица 1.

Этапы планирования и организации строительства коттеджного поселка

Этапы планирования и организации строительства коттеджного поселка представляют собой последовательный и комплексный процесс, который включает в себя как предварительные исследования и согласования, так и непосредственное строительство и запуск проекта. Каждый этап требует участия различных специалистов и соблюдения временных рамок, что критично для успешной реализации проекта. Важно уделять внимание не только техническим аспектам, но и правовым и финансовым вопросам, чтобы минимизировать риски и обеспечить высокое качество итогового результата.

Пространственная организация поселка, выбор архитектурного стиля, планировка участков под застройку жилыми домами, объектами социально-бытовой, образовательной, спортивной и рекреационной инфраструктуры, организация движении, тротуаров, развязок, проектирование отдельных транспортных магистралей – заранее прорабатываются, проектируются и документируются проектировщиками и конструкторами. Далее следует этап проектирования (непосредственной) и осуществлении (воплощении) проектных решений. Этот этап включает в себя разработку проектно-сметной документации, получение разрешений на строительство, лицензий и согласований со всеми службами, а также (необходимое условие строительства) осуществление подключения объектов к электрическим сетям, системам водоснабжения, канализации, прокладке магистральных проездов, мостов, дорожек, их строительством. Обязанностью проектировщиков проекта коттеджного посёлка является взаимодействие со специализированными проектными организациями по подготовке необходимых документов для экологической экспертизы и т.д.

Следовательно, важнейший элемент проектирование в рамках проектного подхода составляют экономические планирование проекта, расчет бюджета проекта, оценка стоимости строительства, привлечение (если не хватает собственных средств) инвестиций, анализ стоимости земельных и объектов недвижимого имущества, расчет степени рентабельности и окупаемости проекта.

Именно проработки проектной документации в рамках проектного подхода обеспечивает финансовую устойчивость проектируемого объекта на всех стадиях его реализации. Далее этап проектирования плавно переходит в стадию строительства проектируемого объекта, что подразумевает еще и предварительную работу по подготовке планшета продаваемых индивидуальных участков, прокладку и обустройство дорог и проездов в коттеджном поселке в первую очередь, прокладку коммуникационных систем, проектируемых в первую очередь, непосредственно строительство и т.д. Все эти работы должны быть организованы так, чтобы организаторам строителям (подрядным организациям), архитекторам, инженерам и др. не мешало никаких об этом по своему профессиональному направлению, не нарушали сроки, соответствовали всем предъявляемым современным требованиям.

Также на стадии проектирования важным элементом проектирования коттеджного поселка в рамках проектного подхода станет организация управления проектом на всех стадиях его реализации (или проектного менеджмента), что включает в себя: планирование проектно-сметной документации оптимизация всех процессов, контроль смет, сроков (графиков), разработки проектной документации, рисков, последствий, организацию работ непосредственно на площадке, т.д.

Завершает проектирование (этап) и реализацию (воплощение) проектных решений на этапе муниципального (конечного) проектирования и реализации объектов последующая передача объектов в эксплуатацию и их обслуживание, вводов в эксплуатацию жилых зданий и объектов инфраструктуры, передача их собственникам (дольщикам), осуществление функционирования, управление всех систем жизнеобеспечения коттеджного поселка, решение вопросов гарантийного и последующего обслуживания, создания управляющей компании, которая будет, стоять на страже интересов собственников жилья.

Роль технического надзора в управлении строительством коттеджного поселка

Технический надзор за строительством коттеджного комплекса играет неоценимую роль в управлении строительными проектами, так как он обеспечивает соответствие возводимых объектов проектной документации и предъявляемым требованиям, соблюдение строительных норм и сроков работ, что особенно актуально при строительстве крупных коттеджных поселков, где параллельно выполняется сразу несколько видов работ. Технический надзор включает контроль за материалами, изделиями, конструкциями на соответствие нормативной документации, правильностью использования строительных материалов, монтажных и строительных работ, их соответствием проектам, строительным нормам, правилам и нормативам, технологии выполнения работ.

Таким образом, осуществление контроля при строительстве коттеджного комплекса, начиная с закладки фундамента, построение стен, монтаж кровли, систем инженерного обеспечения объектов и так далее, важно не только для соблюдения всех этапов работ, но и для соблюдения графиков строительно-монтажных работ в отношении графиков взаимосвязанных работ, выполнения установки объектов другого рода. Одним из позитивных функций технического надзора является контроль за соблюдением правил охраны труда. Учет мероприятий по охране труда, безопасность и соответствие всем условиям, контроль за безопасностью способами выполнения работ, соблюдением норм, правила и использование средств индивидуальной защиты должны быть обеспечены в процессе технического надзора.

Эффективная работа совокупности органов осуществления технического надзора возлагает на специалистов высокие требования к профессиональной подготовке, ведению документооборота, изучению нормативной базы, знаний специфики технологии проведения строительных и монтажных работ, оперативного решения возникающих противоречий, а также организовать всех участников строительного процесса. В процессе строительства коттеджного комплекса, здание которого гармонично вписывается в единый архитектурный стиль, качество, цена и ценность которого, оценки и отношение к нему будущими жильцами формируется качеством и надежностью каждого объекта, поэтому важнейшими факторами успешного завершения строительства является осуществление технического надзора. Поэтому важнейшим условием успешного завершения строительства является правильный выбор компании, осуществляющей управляющие функции по проведению технического надзора, правильный выбор команды специалистов, отвечающих за выполнение производственных функций, технологии проведения этапа технического надзора в строительстве данного объекта.

Факторы успешного завершения строительства коттеджного поселка

Завершение строительства коттеджного поселка зависит от множества факторов. Игнорирование хотя бы одного из них может затянуть сроки, увеличить затраты и усложнить процесс реализации проекта. Оставаясь в рамках комплексного подхода, выделим ключевые. Прежде всего, необходимо тщательно планировать. Подготовка коттеджного поселка требует составления детального плана со сроками выполнения работ, целями, прописанными в проектной документации.

 А значит, четко спланированный проект минимизирует возможные риски, связанные с поставками, неполадками в работе или изменениями в законодательных актах. Другим немаловажным фактором является финансирование проекта. Оно не должно прекращаться после начала работ, оставляя какой-либо этап строительства без средств. Поскольку сбой в финансировании приводит к сбоям в проекте, задерживает реализацию, а также увеличивает конечную стоимость объекта. Также целесообразно иметь резервный фонд на случай непредвиденных расходов, что относится к строительству. Квалификация и опыт команды – еще одна важная деталь. Наличие в проекте высококвалифицированных инженеров, архитекторов, строителей и т.д. обеспечит качество, соблюдение всех норм и правил, а также безопасность строительства. Профессиональное управление проектом даст регламентировать весь проект и вносить изменения в план работ без ущерба для сроков или бюджета.

Не менее важным является сотрудничество с местными органами власти и соблюдение всех норм и разрешений. Тщательное юридическое сопровождение проекта на всех этапах позволит избежать препятствий, связанных с разрешениями на землеотвод, строительству и экологическим нормам. Также важно взаимодействие с будущими жителями коттеджного поселка; их пожелания пригодятся при проектировании, повысив клиентскую удовлетворенность и увеличив спрос на жилье в коттеджном поселке.

Таким образом, использование передовых технологий и новаторских подходов в строительстве в значительной мере обеспечит его результативность, надежность и адаптацию объекта под актуальные требования рынка. Примеры подобной деятельности включают внедрение современных конструкционных материалов, интеграцию «умного домостроения», применение экологически чистых энергетических ресурсов и прочее. В завершении, можно указать на необходимость в комплексном подходе к проектированию, наличии устойчивой финансовой базы, высококвалифицированной рабочей силы, соблюдения всех надзорных правил, а также активного применения инновационных технологических решений.

Все перечисленные показатели являются решающими для успешной реализации строительства загородного жилого комплекса, обеспечивая эффективный ответ на вызовы, возникающие в ходе проектирования и строительства, и создают высококачественное, комфортное жилье для будущих владельцев.

Таблица 2.

Факторы успешного завершения строительства коттеджного поселка

Успешное завершение строительства коттеджного поселка зависит от множества факторов, среди которых особенно важными являются качественное планирование, наличие финансовых ресурсов и профессиональная команда. При соблюдении всех перечисленных условий проект имеет высокий шанс на успешную реализацию. Важную роль также играют рыночные условия и обратная связь с клиентами, что позволяет адаптировать проект к потребностям покупателей и обеспечить его конкурентоспособность.

Анализ проблем и решений в управлении строительством коттеджного поселка

Управление строительством коттеджного поселка представляет собой сложный многофункциональный процесс и требует комплексного подхода и достаточной квалификации исполнителей, что и предопределяет его сложный многофункциональный характер. В практическом управлении строительством коттеджного поселка могут возникнуть определенные проблемы, требующие принятия соответствующих управленческих мер. Проблемой может стать недостаточная координация действий подрядных организаций, ведущая к срыву графиков выполнения работ и увеличению затрат. Решением данной проблемы является интеграция всех подрядных организаций в единую систему управления проектом, что обеспечивает доступ к информации о ходе выполнения работы и уменьшает временные затраты на принятие управленческих решений по кросс-задачам. Проблемой может стать также изменение рыночных цен на строительные материалы и услуги в процессе строительных работ, что может увеличить сметную стоимость строительства и снизить рентабельность. Для минимизации рисков изменения рыночных цен рекомендуется заключение долгосрочных контрактов с поставщиками на поставку материалов и услуг, с фиксированными ценами и создание резервной финансовой подушки на случай изменения цен.

Проблемой может стать также соблюдение норм законодательства и экологических стандартов. Эту проблему решают максимальное правовое сопровождение проекта и экологические экспертизы на всех стадиях проведения работ. Проблемой может стать также качество выполнения строительных работ и материалов. Данная проблема решается отбором надежных и имеющих хорошую репутацию субподрядчиков и поставщиков, а также регулярным контролем за качеством материалов и работ.

Проблемой также является необходимость организации коммуникации и информационного взаимодействия с инвесторами и будущими жильцами. Эту проблему решает создание отдельного информационного портала или интернет-платформы, с помощью которой можно оперативно информировать инвесторов о ходе строительства и формирования положительного имиджа проекта и его инвестиционной привлекательности. Сложность и многофакторность управления строительством коттеджного поселка обусловлены большим числом решений и профессиональной компетенции, необходимой для их правильного принятия и исполнения. Качественное антикризисное управление, использование современных технологий и тщательная проработка проектной и строительной стадии работ приводят к ликвидации основных проблем и увеличению инвестиционной привлекательности проекта.