ОБЗОР И ИТОГИ ОТДЕЛЬНЫХ СЕГМЕНТОВ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА ГОРОДА МОСКВЫ ЗА ПЕРВЫЙ КВАРТАЛ 2025 ГОДА

Введение:

Ключевыми факторами, влияющими на развитие рынка, являются рост цен на жильё, внедрение инструментов рассрочки как альтернативы ипотеки, рост обращений на приобретение новостроек через трейд-ин, увеличение спроса на качественные объекты комфорт- и бизнес-класса. Стоит отметить, что на рост цен, особенно в масс-маркете, влияние оказало техническое удорожание, вызванное действующими условиями кредитования. Таким образом, чтобы не происходило завышение цены, базовые стоимости были увеличены. Средневзвешенная цена предложения в Москве с учётом элитного сегмента достигла 687,0 тыс. руб./кв. м (+7,8% за квартал). Если не учитывать элитный сегмент рынка, то средневзвешенная цена предложения в Москве составила 547 тыс. руб./кв. м (+3,3% за квартал). Показатели отражают тенденцию роста цен и сегментации рынка новостроек Москвы в пользу проектов бизнес-класса и высокого ценового сегмента. Бизнес-класс доминирует в структуре рынка, занимая 44% в предложении и 47% в структуре спроса.

Результаты исследования:

В I квартале 2025 года объём предложения на рынке Новой Москвы составил 844,7 тыс. кв. м (-7% за квартал). Объём реализованного спроса составил 269,0 тыс. кв. м (-14,1% за квартал). В структуре спроса 88% пришлось на комфорт-класс. Средняя цена предложения выросла до 264,1 тыс. руб./кв. м (+2,5% за квартал). Общая тенденция рынка Новой Москвы отражает концентрацию проектов и спроса в сегменте комфорт-класса на данной территории региона.

Рынок Московской области развивается и показывает положительную динамику. Объём предложения составил 2,19 млн. кв. м (+7,4% за квартал), реализованный спрос – 529 тыс. кв. м (+29,9% за квартал), а средневзвешенная цена предложения превысила 200 тыс. руб./кв. м, составив 205,3 тыс. руб./кв. м (+3% за квартал). В структуре спроса Московской области преобладают компактные квартиры площадью до 40 кв. м. Это связано с ограниченными бюджетами покупателей и стремлением к экономии. Комфорт-класс доминирует на рынке, занимая 83% предложения и 89% спроса. Стандарт-класс постепенно исчезает (-4,5% за квартал), уступая место проектам с современной инфраструктурой. Ситуация на рынке новостроек Московской области остаётся благоприятной для проектов комфорт-класса с доступными бюджетами покупки и широкой линейкой инструментов приобретения. Уровень цен на рынке новостроек Московской области позволяет девелоперам устойчиво работать именно в сегменте комфорт-класса, где продуктовые решения, их себестоимость и стоимость реализации удовлетворяют интересы и девелоперов, и покупателей. Рынок ипотечного кредитования демонстрирует снижение доли ипотечных сделок. Москва: 43% (-3,4 п.п. за квартал), Новая Москва: 54% (-4,7 п.п.), Московская область: 62,5% (-9,1 п.п.). Это связано с сохраняющимися высокими процентными ставками на рыночную ипотеку, ужесточением процесса рассмотрения клиентов, а также ряда ограничений, вводимых банками при выдаче по программе «Семейная ипотека» (обязательное субсидирование застройщика, увеличение минимального первого взноса).

В условиях высоких ставок покупатели переориентируются на программы длительных рассрочек со смещением основного долга на последний платёж. В ипотеку, как правило, заходят клиенты с большим первоначальным взносом и минимальной суммой кредита, либо те, кто находится в активной фазе продажи собственного жилья, что позволит быстро досрочно погасить ипотеку. Основным инструментом покупки в ипотеку остается программа «Семейная ипотека» – она занимает до 84% в общей доле ипотечных кредитов в массовом сегменте. Также застройщиками активно применяются инструменты субсидирования рыночной ставки на короткие сроки – 1 и 2 года с дальнейшей возможностью рефинансирования процентной ставки. Стоит отметить, что на фоне сохранения уровня ключевой ставки и увеличения показателя компенсации ЦБ банкам в рамках госпрограмм кредитные организации к концу I квартала начали снижение ставок и минимального первого взноса в рамках рыночных продуктов, а также сокращение показателя комиссионного вознаграждения в рамках субсидированной ставки по «Семейной ипотеке». Такие изменения произошли у крупных банков: Сбербанк, ВТБ, Альфа Банк, Совкомбанк, МКБ, что положительно повлияло на спрос в конце квартала.

Вторичный рынок жилой недвижимости Москвы также показывает стабильные результаты. Спрос постепенно восстанавливается, объём предложения уменьшился на 17% (как сезонно, так и за счёт вымывания наиболее ликвидных объектов). Средневзвешенная цена предложения выросла до 555,0 тыс. руб./кв. м, что обусловлено вводом в эксплуатацию и выходом на вторичный рынок квартир в проектах высокого ценового сегмента. Наиболее активным спросом пользуются квартиры с готовым для проживания качественным ремонтом, а также лоты в застройке 80-х годов в престижных локациях старой Москвы. Рынок помещений стрит-ритейла в Москве демонстрирует сезонное сокращение активности, однако сохраняет высокий потенциал для развития. Средневзвешенная цена предложения помещений стрит-ритейла увеличилась на 1,4% и достигла 381,5 тыс. руб./кв. м. В годовой динамике рост цен замедлился и составил 2,5%. Основной спрос приходится на помещения с готовым арендным бизнесом, что подчёркивает инвестиционную привлекательность этого сегмента. Рынок недвижимости Москвы и Московской области продолжает реагировать на изменения рыночных условий. После перехода на фактически заградительный уровень стандартных ипотечных ставок поддержание спроса идёт за счёт «Семейной ипотеки», субсидированных краткосрочных программ от застройщиков и длительных рассрочек, заменяющих комфортную ипотеку с последующим потенциальным переходом в перспективе 2-3 лет на ипотеку и программы с существенным дисконтом при единовременной оплате собственными средствами. Используя данные инструменты, девелоперы стараются регулировать заполнение счетов эскроу и кредитную нагрузку на свои проекты. Стоит отметить, что общая тенденция расширения программ рассрочек подтверждает, что данный инструмент даёт возможность девелоперу эффективно поддерживать продажи. При этом использование программ рассрочек позволяет как частично наполнить счета эскроу, так и позволяет сформировать потенциал для успешной реализации проекта. Также характерной особенностью рынка в текущих условиях являются заметные для всего рынка периоды активных продаж на фоне существенных дисконтов от крупных девелоперов, особенно в сегменте масс-маркета. Данные всплески приводят к тому, что спрос конвертируется на конкретных проектах в определённые моменты и способствует неравномерному распределению спроса в сегменте, и на рынке в целом.

В сегменте новостроек в I квартале 2025 года застройщики вновь вернулись к тактике сдерживания роста объёмов предложения, чтобы избежать затоваривания и снижения цен по проектам. Объём предложения на первичном рынке Москвы в старых границах снизился по сравнению с предыдущим кварталом на 2,8% и составил 2,89 млн кв. м. По количеству лотов в экспозиции снижение объёма за квартал составило 3,9%, всего в реализации представлено 49,0 тыс. лотов. В годовой динамике объём предложения увеличился на 2,8% по суммарной площади лотов, а по количеству в экспозиции – снизился на 1,1%. На снижение объёма предложения повлиял и сезонный фактор – традиционно в начале года застройщики выводят в реализацию меньшие объёмы по сравнению с остальными периодами. Всего в I квартале 2025 года в продажу вышло 82,4 тыс. кв. м нового предложения, что на 71,2% меньше показателя предыдущего квартала и на 46,4% меньше, чем в I квартале 2024 года. Весь объём нового предложения состоит из квартир, апартаменты в реализацию не выводились. В новом предложении с 52% до 44% снизилась доля бизнес-класса. Доля комфорт-класса по сравнению с предыдущим кварталом выросла с 23% до 29%, доля премиум-класса – с 22% до 24%, а доля элитного класса не изменилась

Рынок недвижимости Московского региона продолжает привлекать покупателей и инвесторов. Снижение ставок по депозитам будет способствовать поддержанию спроса как на жилую, так и на коммерческую недвижимость. Стрит-ритейл выиграет от дефицита ликвидных помещений и возможного возвращения международных брендов, что обеспечит дальнейший рост цен и инвестиционного спроса. Дальнейшее развитие рыночной ситуации будет в большей степени обусловлено возможностями девелоперов и готовностью банков, финансирующих проекты, к поддержанию спроса за счёт срочных акций или субсидированных программ и существенно сниженным уровням стабильных продаж по стандартным рыночным условиям. Именно в этих условиях предстоит работать рынку до момента возврата в активный инструментарий стандартной ипотечной программы.