Проблемы практического применения закона о долевом участии в строительстве

В любом современном обществе двигателем экономического прогресса является инвестиционная деятельность, которая может осуществляться различными способами. В практике различают разные формы инвестиций, в частности прямые (в форме капитальных вложений) и портфельные (вложения в ценные бумаги, и пр). Несмотря на огромное значение для экономики парадоксальным является факт того, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют положения, регламентирующие правила осуществляется инвестиций в РФ, основные положения и существенные условия инвестиционных договоров, более того, в ГК РФ даже отсутствует такая глава как «Инвестиционный договор». Отсутствие нормативного регулирования данной отрасли деятельности привело к необходимости принятию законов, позволяющих осуществлять инвестиционную деятельность. До 2004 г. единственным законом, регулирующих данные правоотношения был Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Действующим в области регулирования инвестиционной деятельности законодательстве предусмотрено ее осуществления в рамках договоров гражданско-правового характера. Как уже было сказано выше ГК РФ не содержит единых требований к данному договору, данный договор имеет положения, характерные для различных видов договоров. Данный факт приводит к неурегулированностью многих вопросов в рамках нормативного регулирования инвестиционной деятельности, поэтому при рассмотрении судебных споров ВАС РФ и Верховный суд формируют единую практику применения норм закона № 39-ФЗ.

В Постановлении Пленума ВАС РФ судам указано, что «при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ.

ВАС РФ определил, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), с момента государственной регистрации в росреестре этого права за покупателем.

В данном постановлении ВАС РФ указал также на то, что «когда каждая из сторон вносит вклады с целью создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. [1]

Фактически договор об инвестиционной деятельности носит характер смешанного договора, который имеет ряд квалифицирующих признаков особенного «инвестиционного» договора:

- обязательства по нему имеют единую инвестиционную направленность и единое экономическое содержание: инвестор передает инвестиции, а заказчик или подрядчик за вознаграждение обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью последующей передачи результата инвестирования инвестору;

- инвестиционный проект выступает предпосылкой заключения инвестиционного договора;

- наличие объекта инвестиционной деятельности, который может приносить доход инвестору или служить достижению иного полезного для инвестора эффекта;

- долгосрочный характер договорных отношений, коммерческая заинтересованность сторон и целевой характер использования средств инвестора.

 В целях урегулирования прав и обязанностей сторон при строительстве многоквартирных домов, законодатель был вынужден принять в 2004 году Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее – закон 214-ФЗ). С момента принятия данного закона прошло 16 лет, при этом его уже неоднократно изменяли, причем изменения носили не технический, а принципиальный характер. Все вносимые изменения касались исключительно защиты прав дольщиков (инвесторов). Особенно заметным и существенным были изменения в данный закон, которые вступили в силу с 01.07.2019 г. и которые были связаны с порядком финансирования застройщиков. Согласно новым положениям закона 2014-ФЗ в России введено понятие эскроу-счетов. Данное понятие было внесено в ст. 860.7 ГК РФ с 26.07.2017 г. Согласно новой редакции закона 214-ФЗ с июля 2019 г. дольщик уплачивает сумму инвестиционного взноса в банк, а банк самостоятельно (за вознаграждение) осуществляет кредитование застройщика. В применяемом случае стоимость объекта инвестирование всегда будет возрастать, т.к. застройщик использует дорогие кредитные деньги, а дольщик безвозмездно передает денежные средства в банк. Такое положение закона не может привести к справедливому распределению дохода от осуществления инвестирования, ведь фактически только кредитная организация получает гарантированный доход - от предоставления кредита застройщику и от размещения за плату денежных средств дольщика. Согласно официальной статистике, в результате за 2020 г. цены на жилье выросли в новостройках на 15-20% в зависимости от региона.

В последнее время появилась практика, согласно которой банк открывает дольщику эскроу-счет, получает на него целевые денежные средства, однако по каким-либо основаниям отказывается производить кредитование застройщика. Такие противоправные действия банка не урегулированы действующим законом 214-ФЗ, в котором не предусмотрена ответственность банка за нарушение предоставления кредитных средств. Следует отметить, что до момента ввода объекта строительства в эксплуатацию в случае расторжения договора долевого участия, денежные средства дольщик вправе забрать в полном размере, т.к. средства, размещенные на счете эскроу являются его собственностью.

Между тем, следует констатировать, что дольщик в данном случае действительно защищен – он в любом случае возвратит свои денежные средства, однако доход от их размещения не получит. Следует отметить, что многие специалисты данной отрасли считают, что изменения внесенные в закон 214-ФЗ являются несвоевременными и чрезмерными и направлены исключительно на защиту прав дольщиков, права которых несоразмерны с правами застройщика. Представляется, что данный закон необходимо корректировать путем внесения в него существенных поправок в защиту прав застройщиков и увеличения обязанностей дольщиков.

Еще одной важной проблемой закона 214-ФЗ является определение целевого характера использования денежных средств, установленного ст. 18 закона. Согласно данной норме закона денежные средства могут расходоваться на строительство домов и инженерных сетей, приобретение земельных участков (в т.ч. в аренду) и оплату арендной платы, разработку проектной документации и инженерных изысканий, оплата подключения к инженерным сетям, платежи на комплексное развитие территорий, платежи, связанные с регистрацией договоров долевого участия, оплата услуг банка, уплата налогов, сборов и иных обязательных платежей, в т.ч. пени и штрафов, взносы в компенсационный фонд, оплату труда и страховых взносов, выплаты в рамках трудового законодательства, оплата услуг кадастровых инженеров, а также иных управленческих расходов (на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники). При этом, расходы на оплату труда и управленческие расходы не могут превышать 10% проектной стоимости строительства.

Как видно, закон 214-ФЗ не урегулировал многие вопросы, связанные с целевым использованием денежных средств, например в законе 214-ФЗ:

- не урегулирована возможность оплаты штрафов в рамках исполнения судебных решений, в т.ч. по расчетам с подрядчиками, осуществляющими строительство;

- не определен порядок оплаты расходов на оплату труда и управленческих расходов, превышающих 10% сметной стоимости строительства, при условии увеличения реальной стоимости затрат на строительство, связанных с инфляцией и прочими, не зависящими от застройщика факторами;

-порядок погашения стоимости долговых ценных бумаг (например облигаций векселей и пр) выпущенных до даты начала получения разрешения на строительство при условии, что законом 214-ФЗ прямо введен запрет на оплату таких ценных бумаг;

-не урегулирован порядок использования денежных средств застройщика на оплату юридических услуг, связанных с осуществлением строительства, на оплату судебных издержек, а также исполнительного сбора.

В настоящее время формируется судебная практика в отношении целевого расходования денежных средств. Например, в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.10.2020 N Ф07-10910/2020 по делу N А56-118425/2019 сказано, что банк необоснованно произвел оплату денежных средств по исполнительным документам дольщиков по объекту строительства, не относящемуся к разрешению на строительство, в отношении которого открыт специальный счет в банке. Суд принял решение об обязании банка возместить причиненный ущерб и возвратить денежные средства на специальный счет. Таким образом, на сегодняшний момент закон 214-ФЗ в действующей редакции достаточно защищает права дольщиков, однако в отношении застройщика устанавливает в основном обязанности. Введение в действие новой редакции с 01.07.2019 г. оказало существенное влияние на рынок строительства жилых многоквартирных домов.

В Обзоре многоквартирного жилищного строительства в Российской Федерации за сентябрь 2021 г., подготовленного финансовым институтом развития в жилищной сфере четко отражено, что появление новых проектов с использованием эскроу счетов началось в августе 2021 г. после почти 2-х летнего перерыва. Данный факт свидетельствует, что в принятых в 2019-2020 г.  изменениях в закон 214-ФЗ были допущены существенные перегибы, приводящие к дискриминации прав застройщиков по сравнению с правами дольщиками, что негативно сказалось на деловом климате в области строительства.

Как известно, принятие любых изменений оказывает воздействие на субъекты правоотношений через определенный промежуток времени, поэтому на сегодняшний день еще невозможно оценить величину негативного влияния на развитие инвестиционной деятельности в области строительства многоквартирных жилых домов.

При этом хочется верить, что формирующаяся судебная практика будет защищать права добросовестных застройщиков, а законодатели наконец примут поправки, позволяющие соблюсти паритет интересов дольщиков, застройщиков и государства.