ОБЗОР И ИТОГИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА ГОРОДА МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ЗА ЧЕТВЕРТЫЙ КВАРТАЛ 2024 ГОДА

Введение

Инвестиции в строительство объектов жилищного, социального и производственного назначения обеспечивают расширенное воспроизводство и оказывают мультипликативное воздействие на другие отрасли   экономики, способствуя их развитию, росту валового внутреннего продукта и созданию новых рабочих мест. Именно поэтому изучение тенденций развития строительной отрасли, факторов на нее влияющих, в том числе динамики ипотечных ставок, а также оценка результативности мер государственной поддержки строительной отрасли является особенно актуальным.

Материалы и методы

При исследовании тенденций развития инвестиционно-строительного рынка мы изучили соответствующие нормативно-правовые документы, рассмотрели меры государственной финансовой поддержки развития строительной отрасли, сравнили мнения ученых, экспертов и практиков, проанализировали статистическую информацию аналитических отчетов специализированных агентств. При этом были использованы следующие научные методы: ретроспективного   анализа, сравнительный, систематизации данных, причинно-следственный, статистического анализа. 

Результаты исследования

2024 год прошёл на рыке недвижимости активно и был наполнен новостной повесткой, влиявшей на рыночные показатели и клиентскую активность. Стоит отметить, что 2024 год не стал годом грандиозного падения рынка, которое предсказывали некоторые эксперты. Общая динамика рынка новостроек в 2024 году характеризуется как умерено положительная – объём предложения в течение года вёл себя стабильно, цены продолжили умеренный рост, объём спроса при этом находился на уровне доковидного стабильного 2019 года и был выше показателей 2022 года.

2024 год можно охарактеризовать как насыщенный на изменения в части ипотечного кредитования и кредитной политики в целом. При этом рынок активно адаптировался – классы распределялись по локациям: более дорогой сегмент концентрировался в Москве в старых границах и показывал активное развитие в этом году. Масс-маркет мигрировал в Новую Москву и Московскую область. В этой связи 2024 год можно назвать годом нового витка развития проектов премиального и элитного классов.

За год в премиальном сегменте объём предложения вырос почти на 50%, а цена на 21%, в элитном сегменте предложение выросло за год почти на 45%, и на 18,5% возрос уровень цен. Акцентные показатели премиального и элитного сегмента в этом году обусловлены низкой зависимостью клиентского спроса от доступности ипотеки, а также влиянием внешних факторов, повышающих привлекательность инвестирования средств в недвижимость высокого ценового сегмента.

Что касается динамики рынка в IV квартале 2024 года, можно выделить основные моменты. Динамика спроса за квартал в целом была неравномерной и характеризовалась повышением объёма продаж, начиная с середины квартала. Основное влияние оказал масс-маркет в связи с изменениями на ипотечном рынке, а именно в связи с ситуацией с лимитами на семейную ипотеку. Новые проекты выходили на рынок более активно, чем в предыдущем квартале, при этом новое предложение было частично поглощено рынком, так как объём предложения, за исключением Московской области, за квартал возрос незначительно.  Уровень цен продолжил рост в IV квартале во всех классах в Москве в старых границах, Новой Москве и Московской области.

На рынок перестали выходить проекты с апартаментами.  Доля ипотечных сделок по Москве и Новой Москве снизилась почти на 30% в годовой динамике, в Московской области — на 16%.  Количество желающих приобрести квартиру, несмотря на возросшую стоимость ипотеки, не снизилось. Однако уже на этапе первичных расчётов и рассмотрения клиента банком, значительная часть клиентов масс-маркета оказывается неспособной совершить покупку, формируя тем самым отложенный спрос. Доля рассрочек в структуре продаж кратно возросла, однако полноценно компенсировать доступность ипотеки этот инструмент на сегодняшний день не может.

Наиболее эффективными рассрочками оказались те, где срок составляет более 2 лет, а размер платежа умеренный, со смещением основного тела долга на финальный платёж. y Снижение платёжеспособного спроса в новых условиях рынка привело к появлению скидок 30% и выше – такие скидки представлены в 4% проектов на рынке Москвы. Для сравнения: в декабре прошлого года скидок в размере 30% и выше не было ни в одной новостройке Москвы.

Несмотря на расширение инструментов реализации: скидок, акций, рассрочек и пр., отсутствие эффективного ипотечного инструмента как основного драйвера рынка отражается на общем снижении объёма сделок и увеличении периода принятия решения. По итогам IV квартала можно отметить, что средний период принятия решения о покупке вырос практически вдвое и превысил 1 календарный месяц. Общие показатели рынка новостроек по итогам IV квартала выглядят следующим образом:

Объём предложения в старых границах Москвы держится на стабильном уровне 2,97 млн кв. м жилья или 51,0 тыс. лотов. За квартал показатель стабилен. В годовой динамике объём предложения вырос на 10,0% по суммарной площади квартир и апартаментов в продаже, а по количеству лотов – на 7,9%. В IV квартале 2024 года в реализацию вышло 285,7 тыс. кв. м нового жилья, что на 23,8% больше показателя предыдущего квартала и на 33,3% больше, чем в IV квартале 2023 года. Всего в 2024 году в продажу вышло 907,6 тыс. кв. м новых объёмов недвижимости, что на 28% превышает показатель прошлого года.

Объём предложения в Новой Москве уменьшился по сравнению с предыдущим кварталом на 4,7% и составил 908,4 тыс. кв. м. В годовой динамике объём предложения уменьшился на 12,1%. В настоящий момент в экспозиции представлено 18,8 тыс. квартир и апартаментов. Темпы выхода нового предложения по сравнению с предыдущим кварталом возросли. В IV квартале 2024 года в Новой Москве в реализацию вышло 53,5 тыс. кв. м жилья – в 3,2 раза больше (+216,6%), чем в предыдущем квартале, но в 4,8 раз меньше (-79,1%), чем в IV квартале прошлого года. Московская область. Объём предложения в IV квартале 2024 года перешагнул отметку в 2 млн кв. м, увеличившись за квартал на 10%. В годовой динамике объём предложения выше на 6,6%. В настоящий момент предложение новостроек насчитывает 44,9 тыс. лотов (+11,7% к предыдущему кварталу и +10,3% за год). В IV квартале 2024 года девелоперы выводили новые корпуса и проекты более активно, чем в предыдущем квартале: объём нового предложения составил 160,6 тыс. кв. м (+32% к показателю предыдущего квартала). Суммарно по итогам 2024 года на рынок выведено 722,1 тыс. кв. м жилья, что на 15% меньше, чем в прошлом году. ЦЕНА: Москва в старых границах. В IV квартале рост цен снова замедлился, за квартал средневзвешенная цена предложения выросла на 3,9% и составила 637,2 тыс. руб./кв. м. В годовой динамике цена выросла на 21,3%. Новая Москва. В IV квартале 2024 года наблюдался умеренный рост цен. По сравнению с предыдущим кварталом средневзвешенная цена предложения увеличилась на 2,0% и составила 257,6 тыс. руб./кв. м. За год цена выросла на 6,3%.

Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке Московской области в IV квартале 2024 года вплотную приблизилась к отметке в 200 тыс. руб. и составила 199,4 тыс. руб./кв. м. За квартал цены экспозиции увеличились на 2,5%, прирост за год составляет 9%. СПРОС: Москва в старых границах. За квартал было реализовано 887,7 тыс. кв. м жилья, что на 19,2% превысило показатель III квартала этого года. По сравнению с IV кварталом 2023 года спрос снизился на 26,7%. Увеличение покупательской активности в конце года наблюдалось во всех классах жилья: в комфорт-классе объём реализованного спроса за квартал вырос на 23,3%, в бизнес-классе – на 18,3%, в премиальном сегменте – на 13,3%, в элитном – на 12,3%. Новая Москва. В IV квартале 2024 года в Новой Москве было реализовано 274,4 тыс. кв. м жилья. По сравнению с предыдущим кварталом объём реализации снизился на 3,7%. В годовой динамике снижение было более существенным – на 41,1%. Московская область. В IV квартале на первичном рынке Московской области реализованный спрос составил 412,0 тыс. кв. м. По сравнению с предыдущим кварталом показатель меньше на 2%, в годовой динамике спрос ниже на 51,3%.

Объём предложения на первичном рынке Москвы в старых границах держится на стабильном уровне возле отметки в 2,9 млн кв. м. В IV квартале 2024 года он достиг 2,97 млн кв. м жилья или 51,0 тыс. лотов. По сравнению с предыдущим кварталом объём предложения в квадратных метрах увеличился на 1,2%, при этом количество квартир и апартаментов в экспозиции практически не изменилось (+0,2% - в пределах погрешности). В годовой динамике объём предложения вырос на 10,0% по суммарной площади квартир и апартаментов в продаже, а по количеству лотов – на 7,9%. После незначительного снижения активности в предыдущем квартале застройщики вновь увеличили темпы вывода на рынок нового предложения.

Всего в IV квартале 2024 года в реализацию вышло 285,7 тыс. кв. м нового жилья, что на 23,8% больше показателя предыдущего квартала и на 33,3% больше, чем в IV квартале 2023 года. Всего в 2024 году в продажу вышло 907,6 тыс. кв. м новых объёмов недвижимости, что на 28% превышает показатель прошлого года.

Новое предложение IV квартала 2024 года больше, чем наполовину (52%) состоит из жилья бизнес-класса. На комфорт-класс, как и в предыдущем квартале, пришлось 23% нового предложения. В новом предложении с 16% до 22% выросла доля премиального сегмента, а доля элитного жилья, наоборот, снизилась за квартал с 22% до 3%. Весь объём нового предложения состоит из квартир, апартаменты в реализацию в IV квартале не выводились.

В структуре предложения по округам по сравнению с предыдущим кварталом тройка лидеров не изменилась: на первом месте – Западный административный округ (17,0%; +0,5 п.п. за квартал), на втором месте – Южный АО (15,5%; +0,3 п.п. за квартал), на третьем месте – ЦАО (13,0%; -0,8 п.п. за квартал). Цена. В IV квартале рост цен снова замедлился, за квартал средневзвешенная цена предложения выросла на 3,9% и составила 637,2 тыс. руб./кв. м. В годовой динамике цена выросла на 21,3%. За квартал цены выросли в большинстве округов, рост цен варьировался от 0,9% до 10,0%. Снижение цен зафиксировано в трёх округах: ВАО (-0,8% за квартал), ЗелАО (-1,2%) и ЮВАО (-1,2%). Спрос. В IV квартале 2024 года спрос, начиная с середины квартала, начал постепенно восстанавливаться. Всего за квартал было реализовано 887,7 тыс. кв. м жилья, что на 19,2% превысило показатель III квартала этого года.

Однако в годовой динамике спрос по-прежнему отстаёт от прошлогодних высоких показателей, по сравнению с IV кварталом 2023 года спрос снизился на 26,7%. Увеличение покупательской активности в конце года наблюдалось во всех классах жилья: в комфорт-классе объём реализованного спроса за квартал вырос на 23,3%, в бизнес-классе – на 18,3%, в премиальном сегменте – на 13,3%, в элитном – на 12,3%.

Годовая динамика спроса в разрезе классов носила разнородный характер. В массовом сегменте, который наиболее сильно пострадал после изменения правил игры на ипотечном рынке и повышения ипотечных ставок до заградительного уровня, объёмы реализации по сравнению с IV кварталом 2023 года снизились на 41,2%. В бизнесклассе также наблюдалось снижение, за год спрос снизился на 25,0%. В премиальном и элитном сегментах спрос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос: в премиум-классе на 37,1%, в элит-классе – на 6,0%.

В Бизнес-класс по-прежнему удерживает первое место и в структуре предложения (46%), и в структуре спроса (47%). Доля комфорт-класса в предложении составляет 30%, в реализованном в IV квартале спросе – 36%. Проекты премиум-класса занимают 18% в предложении, 14% в спросе. На долю элитного сегмента приходится 6% предложения и 3% спроса. По сравнению с предыдущим кварталом структура спроса не претерпела существенных изменений, а вот в структуре предложения продолжает снижаться доля массового сегмента – за квартал она снизилась с 32% до 30%.

В IV квартале 2024 года средний бюджет предложения достиг 37,1 млн руб. За квартал он увеличился на 4,9%, за год – на 23,6%. Основное предложение и основной спрос по-прежнему сосредоточены в категории лотов стоимостью от 8 до 26 млн руб. (в предложении – 58%, в спросе – 67%).

Наиболее высоким спросом пользуются лоты площадью от 35 до 45 кв. м, в IV квартале на данную категорию пришлось 25% сделок. Эта же категория занимает первое место в структуре предложения с долей 20%. В целом по рынку 85% сделок совершаются в диапазоне площадей до 75 кв. м.

Структура предложения по комнатности по сравнению с предыдущим кварталом практически не изменилась. В структуре спроса, реализованного в IV квартале 2024 года, на 3 п.п. выросла доля двухкомнатных лотов, а доля студий, наоборот, сократилась на 3 п.п. Наибольшим спросом по-прежнему пользуются однокомнатные лоты, на которые приходится 39% сделок.

В IV квартале 2024 года доля сделок с использованием ипотечного кредитования продолжала снижаться. За квартал она снизилась с 55,5% до 46,4%. Годом ранее она находилась на уровне 74,6%.