ЗАКОННЫЙ И ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ

Изменение семейного положения для каждого человека является волнительным и многообещающим событием, началом нового этапа в жизни. Порой радость от вступления в брак   не дает возможности обратить внимание на действительно важные вещи, такие как недвижимость и права на нее. В данной статье описываются «законный» и «договорный» режим имущества супругов, а также их особенности.

Согласно п.1 ст.33 СК РФ, п.п.1,2 ст. 244 ГК РФ, на имущество супругов распространяется режим совместной собственности, если иное не установлено брачным договором. Из этого следует, что у супругов, состоящих в браке и приобретающих имущество в период брака, есть несколько способов его оформления. По общему правилу, все совместное имущество, приобретенное в браке, даже если оно оформлено на одного из супругов, признается совместной собственностью супругов и подлежит разделу в равных долях в случае прекращения брака, если иное не установлено законом или договором между супругами. Данный режим совместной собственности супругов именуется «законным», он существует по умолчанию до момента, пока супруги его не изменят.  При законном режиме совместной собственности в документе, подтверждающем право собственности на недвижимость, то есть титул собственности, будет значиться один собственник, именуемый «титульным собственником». Право на защиту недвижимости от посягательства третьих лиц и предъявление иска имеет именно титульный собственник, который является владельцем спорного имущества в соответствии со ст. 305 ГК РФ. Титульное владение, в том числе имуществом, представляет собой законное владение, опирающееся на законное основание, то есть титул. Титул собственности представляет собой совокупность правомочий в отношении объекта недвижимости, признанный со стороны государства,  и означает передачу во владение титульному собственнику недвижимости с определением объема прав и обязанностей по отношению к данному имуществу. Титульным владельцем, в широком понимании признается субъект, который владеет вещью на основании вещных прав, в данном случае права собственности на имущество. Таким образом, при законном режиме совместной собственности супругов, когда в документах на собственность указан только один из супругов, именно он является «видимым» для государства владельцем недвижимости. В случае нарушения прав третьих лиц по вине собственника жилого помещения, именно к нему будут подавать иски пострадавшие стороны, в случае нарушения третьими лицами прав собственника недвижимости, именно титульный собственник имеет право обратиться к ним за восстановлением нарушенного права. Так же собственник недвижимости, являющийся титульным, несет бремя ответственности за имущество и обязан содержать его в надлежащем состоянии, оплачивать коммунальные платежи, налоги на недвижимое имущество и так далее. Он имеет право распоряжаться недвижимостью без официального разрешения на то второго супруга, отчуждать имущество, регистрировать и снимать с регистрации лиц, а так же совершать иные действия в силу того, что по общему правилу п. 2 ст. 35 СК РФ, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия второго супруга. В свою очередь второй супруг, который не является титульным собственником, так же имеет право на недвижимость, однако, для совершения каких-либо действий с данным жилым помещением ему необходимо будет оформить документы таким образом, чтобы стать владельцем, «видимым» для государства или же подавать иск, в случае нарушения своих прав на данную недвижимость.

Например, может сложиться ситуация, когда квартира была продана титульным собственником, а второй собственник, так же имеющий право на приобретенную в браке недвижимость, но не значащийся в документах в качестве владельца, об этом не знал. А произойти это может по следующим причинам.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 23.11.2024) «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу 01.01.2017 года, вносит изменения в порядок проведения государственной регистрации  отчуждения недвижимости, приобретенной в период брачных отношений. С этого момента согласие супруга на отчуждение недвижимости не является обязательным для осуществления перехода права собственности документом и, в случае его не предоставления, никаких препятствий к государственной регистрации не будет. Данное нововведение установлено п.4 ч.3 ст.9 и ч.5 ст. 38 вышеуказанного закона. Следовательно, регистрация прав и регистрация сделки, которые совершены без законного согласия на то третьего лица, не являются в силу закона ничтожными. Запись о том, что сделка зарегистрирована без предоставления законного согласия второго супруга, вносится в Единый государственный реестр недвижимости одновременно с внесением записи о государственной регистрации. При этом данная запись, внесенная не только в ЕГРН, но и в выписку из ЕГРН, которая является правоподтверждающим документом и выдается на руки приобретателю недвижимости, не является обременением или ограничением прав или действий для нового собственника. Она носит информационный характер и доносит до сведения всех заинтересованных лиц то, что нотариально удостоверенного согласия второго супруга на отчуждение объекта недвижимости предоставлено на регистрацию не было. Из вышесказанного следует, что никаких препятствий при регистрации перехода права собственности без нотариально удостоверенного согласия второго супруга, не будет.

Законный режим имущества супругов, приобретенного в браке, имеет ряд рисков и ограничений по отношению к супругу, который не является титульным собственником, в связи с чем, законодательство предлагает супругам оформить «договорный» режим совместного имущества, который предоставляет больше полномочий по распоряжению имуществом для второго супруга. 

Договорный режим представляет собой заключение соглашения о разделе имущества между супругами, которое может быть оформлено как в период брака, так и после его прекращения в течении 3-х лет, и брачный договор, который может быть подписан как до брака, так и в период действия брака. Обязательным условием и в первом, и во втором случае является письменная форма и удостоверение нотариусом. После того, как режим совместного имущества супругов изменен с законного на договорный, необходимо отнести документы в Росреестр для получения обновленных документов о собственности.