МУНИЦИПАЛЬНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

Муниципальная недвижимость занимает важное место в системе имущественных отношений, регулируемых гражданским законодательством Российской Федерации. Её значимость обусловлена не только выполнением социально-экономических функций в рамках местного самоуправления, но и возможностью использования в предпринимательской деятельности. В современных условиях, когда особое внимание уделяется поддержке малого и среднего предпринимательства (МСП), вопросы эффективного использования и правового регулирования муниципальной недвижимости приобретают особую актуальность. 

Принятие Федерального закона № 159-ФЗ, предоставляющего субъектам МСП преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, стало важным шагом в создании благоприятных условий для развития бизнеса. Этот закон направлен на обеспечение имущественной стабильности предпринимателей, снижение их зависимости от арендных отношений и создание возможностей для долгосрочного планирования. Несмотря на заявленные цели, на практике применение положений данного закона сопровождается рядом трудностей, в том числе сложные бюрократические процедуры, финансовые барьеры для предпринимателей и недостаточную проработанность механизмов правоприменения. Отдельной проблемой является неосведомленность местных муниципальных властей о внесенных изменениях в законы.

В условиях динамичного развития экономики и усиления роли МСП как драйвера регионального роста вопросы оптимизации использования муниципальной недвижимости требуют всестороннего научного анализа. Необходимость совершенствования нормативной базы, направленной на реализацию положений 159-ФЗ, и разработка предложений по устранению существующих проблем обусловливают актуальность данного исследования. Кроме того, раскрытие возможностей муниципальной недвижимости для поддержки МСП в современных экономических реалиях способствует формированию эффективной стратегии взаимодействия бизнеса и органов местного самоуправления.

Муниципальная недвижимость, принадлежащая муниципальным образованиям, является неотъемлемой частью имущественного комплекса, который используется для обеспечения функционирования местного самоуправления и удовлетворения потребностей населения. В гражданском праве данный вид имущества занимает особое место, поскольку регулируется как нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, так и отдельными специальными законами. Значимость муниципальной недвижимости обусловлена с одной стороны невозможностью эффективного использования муниципалитетами, с другой стороны её стратегической ролью в развитии территорий и поддержкой местных предпринимателей (МСБ). Она выступает важным элементом реализации экономических, социальных и культурных программ муниципальных образований.

Согласно статье 215 Гражданского кодекса РФ, муниципальная собственность защищается государством наравне с частной и государственной. Муниципальная недвижимость представляет собой не только основу для жизнедеятельности муниципального образования, но и важный ресурс, который может быть вовлечён в экономический оборот. Среди объектов муниципальной недвижимости можно выделить земельные участки, здания, сооружения, помещения и иные виды имущества, используемые для реализации задач местного самоуправления. Эффективное управление этим имуществом позволяет решать широкий спектр задач, связанных с повышением качества жизни населения, улучшением городской инфраструктуры и поддержкой предпринимательской активности. Но при недостатке управленческого и финансового ресурса приводит к простаиванию имущества и выводу его из коммерческого оборота, что снижает коммунальные, налоговые поступления и приводит к обветшанию помещений. Контроль за муниципальными образованиями, ответственными за состояние муниципального имущества не предусмотрен. Не редки случаи полного затопления, покрытия грибком или использования помещения неустановленными лицами, что наносит ущерб не только муниципальному имуществу, но и соседям. 

Особую актуальность тема муниципальной недвижимости приобретает в рамках её предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства (МСП). Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» стал важным шагом в обеспечении доступа МСП к имущественным ресурсам. Данный закон устанавливает специальные условия, позволяющие субъектам МСП выкупать арендуемое имущество на льготных условиях, что способствует их развитию.

Закон 159-ФЗ даёт субъектам МСП преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества. Данное право реализуется в соответствии с установленными процедурами. В частности, субъекты МСП могут претендовать на выкуп имущества при соблюдении ряда условий. Во-первых, договор аренды должен быть заключён на определённый срок. Во-вторых, предприниматель не должен иметь задолженности по арендным платежам. В-третьих, арендуемое имущество должно использоваться непосредственно для предпринимательской деятельности. Выполнение выше написанных условий гарантирует, что имущество будет передано добросовестному предпринимателю, готовому эффективно его использовать [1].

Приоритетность выкупа подразумевает возможность выкупа помещения арендатором без проведения торгов, по оценке проведенном муниципалитетом с рассрочкой платежа на 3-7 лет (по решению областной администрации) с платой за рассрочку в размере 1/3 ставки рефинансирования ЦБ., т.е. льготный выкуп. 

Процедура реализации преимущественного права выкупа включает несколько ключевых этапов. Первоначально субъект МСП должен подать заявление о намерении приобрести имущество. Затем проводится независимая оценка рыночной стоимости объекта. На основании результатов оценки заключается договор купли-продажи, который регистрируется в установленном порядке. При этом законодательство предусматривает возможность рассрочки платежа, что делает процесс выкупа более доступным для предпринимателей. При этом муниципальные власти часто использует для оценки существенно завышенные показатели, что приводит к обесценению льготы по рассрочки платежа. Это хорошо видно в сравнении выкупных цTн, предлагаемых г. Москвой для выкупа помещения по 159ФЗ и ценами на имущество, выставляемое для приватизации. Разница на сопоставимые помещения в одинаковой локации может достигать 200% [6].

Реализация положений 159-ФЗ открывает широкие перспективы для субъектов МСП. Приобретение в собственность арендуемого имущества позволяет предпринимателям укрепить имущественную базу, что в свою очередь способствует долгосрочному планированию и инвестиционной привлекательности бизнеса. Владение недвижимостью также снижает зависимость от арендных отношений, которые могут быть подвержены изменениям условий аренды или досрочному расторжению договора.

Однако в процессе реализации закона выявляются и определённые проблемы, которые ограничивают его эффективность. Одной из таких проблем является сложность проведения независимой оценки имущества. Различия в оценочной стоимости могут вызывать споры между сторонами, что затрудняет процесс заключения договора купли-продажи. Зачастую имущество не выделено в отдельный кадастр и заключение договора купли-продажи невозможно, так же муниципалитет отказывает на разных основаниях, не описанных четко в договорах. (имущество является памятником архитектуры, имущество в аварийном состоянии, имущество является объектом ГО/ЧС и др.). Финансовые ограничения также играют значимую роль, поскольку не все субъекты МСП обладают достаточными ресурсами для выкупа имущества, несмотря на льготные условия [3], которые отличаются от области к области.

Для повышения эффективности применения закона 159-ФЗ необходимо принять ряд мер. Во-первых, требуется разработка единых методических рекомендаций по проведению независимой оценки муниципального имущества, которые минимизировали бы разногласия между сторонами. Во-вторых, следует упростить и ускорить процедуру рассмотрения заявлений, установив чёткие временные рамки на каждом этапе. В-третьих, необходимо предусмотреть единые сроки выкупа имущества с использованием рассрочки для всех областей 7 (или более лет), механизм учета проведенных затрат в ремонт предоставленного объекта субъектом МСБ, обязательное отражение в договоре аренды (конкурсной документации доступности/или недоступности выкупа объекта, а так же ответственность муниципалитета за злоупотребление своими правами. Единый реестр арендаторов и всего имущества, предоставленного в рамках 159 ФЗ, позволил бы добавить прозрачности и открытости процедурам.

Необходимо отметить, что муниципальная недвижимость имеет большое значение. С одной стороны, она остаётся фундаментальным элементом системы местного самоуправления, обеспечивающим выполнение социальных функций. С другой стороны, она становится инструментом поддержки предпринимательской активности, которая вносит значительный вклад в развитие экономики. Таким образом, эффективное управление муниципальной недвижимостью требует баланса между интересами общественности и предпринимательского сектора.

Совершенствование применения Федерального закона № 159-ФЗ в части предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства (МСП) преимущественного права выкупа муниципальной недвижимости требует анализа мировых практик. Успешный международный опыт может стать основой для разработки новых механизмов, способствующих более эффективному использованию муниципальной недвижимости в интересах предпринимательского сообщества [2]. Механизм, предусмотренный законодательством РФ по поддержке субъектов МСБ, соответствует лучшей мировой практике, но часто его возможности применения отсутствуют как в лотовой документации, так и в договорах аренды.  

В США распространена практика предоставления недвижимого имущества через специализированные аукционные платформы. Эти платформы обеспечивают прозрачность процесса и равные условия участия для всех претендентов. При этом для малого бизнеса часто предусматриваются преференции, такие как фиксированные скидки от рыночной стоимости имущества или предоставление льготных условий рассрочки.

Германия активно поддерживает предпринимателей через государственные финансовые институты, такие как KfW Bankengruppe, предоставляющие долгосрочные льготные кредиты для приобретения недвижимости. Такие кредиты зачастую покрывают до 90% стоимости объектов недвижимости, а процентные ставки ниже рыночных [4]. 

Великобритания успешно реализует программу передачи общественно значимых объектов недвижимости в управление и владение местными предпринимателями или социальными предприятиями. Недвижимость передается по символической стоимости или на льготных условиях с условием их использования для определённых целей, таких как развитие местной экономики, создание рабочих мест или социальные проекты. 

В Сингапуре распространена модель долгосрочного лизинга государственной недвижимости с правом последующего выкупа. Данный механизм позволяет предпринимателям не сразу выкупать имущество, а использовать его на основе аренды, в ходе которой часть арендных платежей идёт в зачёт будущей стоимости объекта.

В Москве существует единый портал, где детально описывается имущество предполагаемое к отчуждению, но 95% имущества выставляется на прямые торги для заключения ДКП, без возможности подержи МСБ в рамках 159ФЗ, на долю же имущества предоставляемого в аренду приходиться менее 5%, (при том что в 2021 было более 50%) Норма поддержки МСБ законодательно никак не регулируется. 

На основе анализа мирового опыта можно заключить, что успешное совершенствование законодательных механизмов требует внедрения прозрачных процедур, упрощения бюрократических процессов и усиления финансовой поддержки предпринимателей. Международные практики, такие как предоставление льготных кредитов, долгосрочный лизинг с правом выкупа, а также вовлечение неиспользуемой недвижимости в экономический оборот, могут быть адаптированы для повышения эффективности применения норм 159-ФЗ в российских условиях.