ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: ПРОБЛЕМА ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ

Начать следует с понятия. Гражданский кодекс (далее ГК) не содержит легального определения понятия «объект незавершенного строительства», вместе с тем относит его к недвижимым вещам.

Однако ст. 1 Градостроительного кодекса (далее ГрК) устанавливает, что объекты незавершенного строительства считаются объектами капитального строительства, но в законодательстве России нет четкого определения термина "объект незавершенного строительства". Это вызывает определенные сложности при определении категории объектов, относящихся к объектам незавершенного строительства, как в правоприменительной практике, так и в профессиональных дискуссиях среди юристов и в научной литературе.

Свою позицию по определению объектов недвижимого имущества высказывал и Пленум Верховного Суда. Объект незавершенного строительства считается таковым, когда залит фундамент. В пункте 38 ППВС РФ от 23.06.2015 №25 при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью, необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 ст. 130 ГК РФ).

По всем признакам, объекты незавершенного строительства отличаются от других видов недвижимого имущества:

1) их строительство временно приостановлено или прекращено,

2) строительство достигло определенной готовности - полностью залит фундамент,

3) такие объекты еще не введены в эксплуатацию.

С учетом этих признаков, можно определить объект незавершенного строительства как недвижимое имущество, строительство которого временно прекращено или приостановлено, и которое еще не введено в эксплуатацию, но имеет полностью возведенный фундамент.

Таким образом, благодаря доктрине и судебной практике, можно сформулировать понятие объекта незавершенного строительства, но в самом действующем законодательстве отсутствует такое понятие, в связи с чем осложняется правоприменительная практика, понятие «объекта незавершенного строительства» целесообразно внести в ст. 130 ГК РФ новым абзацем.

В 2004 году Федеральным законом №213-ФЗ были закреплены правовые основы оборота объектов незавершенного строительства как объектов недвижимости. Права на эти объекты приобретаются с момента их государственной регистрации, в соответствии со статьей 219 ГК РФ. Законодательство определило, что право на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает только после государственной регистрации.

Согласно пункту 13 ст. 1 ГрК, строительство представляет собой процесс создания зданий, строений и сооружений. Объект незавершенного строительства - это период между началом строительства и его завершением, соответствующий стадии создания некоторых объектов недвижимости. Законодательное закрепление объектов незавершенного строительства в законодательстве обусловлено необходимостью решения практических вопросов, связанных с правом собственности, наследованием и обращением взыскания на имущество и т.д. 

Следует согласиться с мнением Р.А. Валеева, который отмечает, что объект незавершенного строительства представляет собой недвижимость независимо от обязательственных отношений, связанных с ним. Специфика его правовой природы состоит не в наличии договорных связей, а в силу присущих ему признаков. 

В юридической литературе существует две противоборствующие концепции, определяющие объекты незавершенного строительства каждый по своей правовой характеристике. Это «юридическая теория недвижимости» и «фактическая теория недвижимости».

По мнению сторонников «юридической теории недвижимости», не все имущество, которое прочно связано с землей, может быть отнесено к недвижимости. Недвижимым имуществом считается только то, которое может быть объектом гражданских прав, предметом сделок и имуществом, на которое могут возникнуть вещные права, и которое зарегистрировано как объект незавершенного строительства. До момента регистрации объекты незавершенного строительства считаются движимым имуществом, представляющим собой совокупность строительных материалов и конструкций, в которые вложен человеческий труд.

Однако в самой правовой доктрине, как и в судебной практике неоднократно указывалась, что признание объектов незавершенного строительства движимым имуществом не представляется возможным, из-за определения понятий движимого и недвижимого имущества и их признаков в гражданском законодательстве, поскольку, как только те или иные строительные материалы были неразрывном соединены друг с друг и с самим земельным участком они становятся частью объекта незавершенного строительства и прекращают свое юридическое существование как вещи, поскольку они уже были преобразованы.

Сторонники «концепции фактической недвижимости» отвергают первый подход, считая его неправильным. Они исходят из естественных (природных) свойств вещей, а именно - неразрывной связи с землей. Строящийся объект на земельном участке является недвижимым имуществом в силу прочной связи с землей согласно концепции гражданского законодательства. Государственная регистрация объекта незавершенного строительства не является определяющим фактором его принадлежности к недвижимому имуществу, по мнению ученых, отстаивающих данную концепцию, выработанной в концепции гражданского законодательства о недвижимом имуществе, состоявшейся при участии Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в 2009 году. Такой подход не противоречит мировым стандартам и закреплен в ст. 131 ГК РФ, согласно которой все права на недвижимость должны быть подлежащими государственной регистрации.

Концепция фактической недвижимости имеет ряд преимуществ по мнению авторов, первое преимущество концепции фактической недвижимости заключается в том, что она учитывает реальное использование недвижимости, а не только ее юридические основы. Она учитывает, каким образом используется недвижимость.

Второе преимущество состоит в том, что концепция фактической недвижимости позволяет учитывать изменяющуюся социальную и экономическую среду. Фактические обстоятельства могут изменяться со временем, и концепция фактической недвижимости дает возможность адаптироваться к изменяющейся ситуации.

Третье преимущество заключается в том, что концепция фактической недвижимости учитывает различные интересы заинтересованных сторон в использовании недвижимости. Благодаря этому концепция фактической недвижимости позволяет максимально учитывать все эти интересы в рамках единой концепции.

Ценность объекта незавершенного строительства определяется и зависит не только от его прочной связи с землей, но и от его пригодности для удовлетворения текущих нужд общества: от общественных и бытовых, до нужд в производственных и жилых помещениях. 

Ввод объекта строительства в эксплуатацию является ключевым моментом, который позволяет использовать такой объект безопасным образом в соответствии с назначением, указанным в технической документации и разрешении на строительство. 

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ получил подход, согласно которому «отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч.5 ст. 9.5 «Кодекса об административных правонарушениях РФ». Касательно передачи объекта аренды до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ установлено, что это не что это не противоречит положениям ГрК.

Также следует сказать, что объекты незавершенного строительства являясь специфической формой недвижимого имущества не могут самостоятельно в полной мере удовлетворять фундаментальные потребности общества, как объекты недвижимого имущества. Соответственно считается, что аренда объектов незавершенного строительства возможна, однако, не как объекта недвижимого имущества, а как соответствующего физического комплекса вещей.

Статья 130 ГК РФ установила, что объекты незавершенного строительства являются особым видом недвижимого имущества. Чтобы признать такой объект недвижимостью, необходимо учитывать ряд факторов, таких как физические характеристики, социальный и экономический контекст его застройки. Окончательным юридическим актом для придания такому объекту статуса недвижимости является государственная регистрация в рамках механизма возникновения вещных прав, что предоставляет возможность осуществлять соответствующие права с таким объектом.

Д.С. Некрестьянов отмечает, что невозможность эксплуатации объектов незавершенного строительства не означает отсутствие у лица правомочия пользования, а свидетельствует о том, что относительно указанных объектов правомочие пользования ограничено действиями, направленными на завершение строительства. 

Согласно гражданскому законодательству, завершение начатого строительства на объектах незавершенного строительства не запрещено. Однако в данном случае необходимо учитывать, что такое использование земельного участка предполагает изменение свойств и характеристик имеющегося на нем объекта недвижимости, а не самого недостроенного объекта.

Правовое регулирование этого процесса осуществляется нормами земельного законодательства, включая договорные конструкции для строительных работ. В Концепции развития гражданского законодательства РФ предлагает закрепить возможность изменения свойств и качеств земельного участка, в том числе возведение на нём различных сооружений, путём предоставления права застройки правообладателю.

Таким образом, подтверждается вывод о том, что объекты незавершенного строительства следует рассматривать как составную часть застраиваемого земельного участка как единого объекта недвижимости. Объекты незавершенного строительства как самостоятельные объекты права собственности не могут быть предметом договора аренды зданий и сооружений (параграф 4 гл. 34 ГК РФ). В том случае, когда во временное владение и (или) пользование предаётся объект, строительство которого не завершено, целесообразно говорить о передаче единого объекта недвижимости – земельного участка с улучшениями. В отношении земельного участка с находящимся на нем объектом, строительство которого не завершено, может быть уставлено вещное право застройки.

Проанализировав правовую характеристику  объектов незавершенного строительства, можно прийти к выводу, что законодательство объектов незавершенного строительства нуждается в доработке, в доктрине отсутствует понятие «объект незавершенного строительства» в связи с чем возникают вопросы, а что именно можно назвать объектом незавершенного строительства, в свою очередь также в законодательстве отсутствуют четкие критерии об определении объектов незавершенного строительства, как недвижимого имущества, поэтому оно должно быть доработано для устранения теоретических и практических проблем.

Также одно из наиболее актуальных тем сегодня это признание права собственности на объект незавершенного строительства, в основном из-за серьезной опасности вклада денежных средств по договорам строительного подряда или договора долевого участия в строительстве. Чаще всего, такие споры возникают между застройщиками и будущими собственниками в многоквартирных домах, когда застройщик по какой-то причине отказывается завершать строительство, а граждане, которые вложили свои деньги, не могут приобрести недвижимость в свою собственность в течение долгого времени. Эта проблема требует внимательного рассмотрения и поиска решения, чтобы защитить интересы всех заинтересованных сторон.

Гражданское законодательство содержит различные способы защиты прав граждан, указанных в статье 12 ГК РФ. Одним из таких способов является признание права собственности. Согласно части 2 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ними» законодательство не запрещает нахождение объектов недвижимости, таких как незавершенные строительства, у граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в собственности. Законодательство также не запрещает признание права собственности на такие объекты. Признать право собственности на объект незавершенного строительства возможно только через суд.

Для того, чтобы признать права собственности на объект незавершенного строительства, необходимо соблюдать несколько важных критериев:

Если истец желает признать своё право собственности на долю в объекте незавершённого строительства, он должен доказать в суде, что выполнил все свои обязательства по уплате стоимости квартиры в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи. То есть, истец должен доказать, что полностью оплатил стоимость недвижимости, за которую он претендует на право собственности. В случае, если истец не может подтвердить выполнение всех своих обязательств, суд может принять решение против него и не признать его право на собственность. Это также стоит учитывать при заключении договоров купли-продажи недвижимости. 

В пример можно привести судебную практику, согласно которой истец подал иск о признании своего права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. И несмотря на то, что истец выполнил все свои обязательства, предусмотренные договором суд все равно, не удовлетворил иск, поскольку посчитал, что доказательства истца не являются существенными. 

Чтобы удовлетворить требование истца, необходимо убедиться в регистрации объекта в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), потому что без этой регистрации сделки с недвижимостью будут недействительными. 

Важным критерием для определения готовности объекта является его степень готовности. При рассмотрении судебного дела могут потребоваться заключение специалиста и документы, связанные с надзорными мероприятиями для выяснения степени готовности объекта.

Чтобы успешно выиграть дело в суде, истец должен требовать признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, а не на саму квартиру, что является распространенной ошибкой среди заявителей. 

Из вышесказанного следует, что в случаях, связанных с признанием права собственности на объекты незавершенного строительства, суды могут принимать разные решения по одним и тем же юридическим составам дел. Этому способствуют недостатки в законодательстве об объектах незавершенного строительства и долевом строительстве в целом. Для решения этих проблем следует создать единую практику применения законодательных норм путем толкования их Пленумом Верховного Суда Российской Федерации. Также необходимо дополнить и модернизировать законы о долевом строительстве для обеспечения гарантий граждан при одностороннем изменении проектной документации.

Существуют особенности при регистрации объектов незавершенного строительства. Если такой объект имеет фактическую связь с земельным участком, но право собственности на него еще не зарегистрировано, то он не может считаться недвижимым имуществом. 

В данном вопросе свою позицию выразил Верховный Суд. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 (ППВС РФ № 25) объясняет, что государственная регистрация вещи не является обязательным условием для ее признания недвижимой вещью, хотя обычно недвижимая вещь считается таковой только после государственной регистрации. Причина для такого решения кроется в возрастающем количестве судебных дел, связанных с собственностью на недвижимость, которые вызывают все больший интерес со стороны граждан.

Процедура государственной регистрации объектов незавершенного строительства описана в Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с изменениями, вступившими в силу с 28.04.2023). Для этого необходимо поставить объект незавершенного строительства на кадастровый учет и пройти государственную регистрацию, осуществляется это одновременно. Данные эти вносятся в ЕГРН.

Процедура государственной регистрации объектов незавершенного строительства проходит по общим правилам регистрации недвижимого имущества. Но если же был заключен договор о долевом строительстве, будут установлены определенные особенности, необходимо предоставить полную информацию о данном договоре. 

Если же говорить о праве собственности, у застройщика на объект незавершенного строительства оно у него не возникает пока не будет проведена государственная регистрация и не будет достроен сам объект. Но застройщик должен иметь в собственности или на праве аренды(субаренды) земельный участок, где строится объект незавершенного строительства согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве», также застройщику принадлежат имущественные права на объекты незавершенного строительства, которые он может отчуждать на основе сделки.

При строительстве объектов незавершенного строительства обязательно проводится государственная регистрация, чтобы контролировать качество работ и обеспечить безопасность объектов. Регистрация также передает права собственности на незавершенные объекты покупателям. 

Государственная регистрация является важной практической процедурой, так как она позволяет закрепить право собственности застройщика на незавершенный объект и перейти к его дальнейшей эксплуатации или продаже. Она также защищает права покупателей, предотвращая продажу объектов, не соответствующих нормам качества.

Говоря об объектах незавершенного строительства, то здесь встречается куда больше проблем правового регулирования. Стоит сказать, что признать право собственности на объект незавершенного строительства можно только через суд по долевой собственности, то есть если речь идет о многоквартирном жилом доме, признавать право собственности на квартиру невозможно, приобретатель для признания доли должен доказать, что выполнил все обязанности по уплате стоимости квартиры по заключенному договору купли-продажи, этот принцип была выработан через судебную практику, но в ГК и ГрК нет критериев, которые позволили бы говорить об основании признания права собственности на объект незавершенного строительства. В связи с чем позиция судей всегда различна и часто бывает, что суды не признают даже право долевой собственности.  Также нет четкого критерия степени готовности на объект незавершенного строительства, основанием служит вывод специалиста "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", согласно которому строение должно быть завершено на 80%. Однако этот критерий не прописан ни в одном законе и норме, что осложняет правоприменительную практику, поэтому необходима кардинальная доработка законодательства.

В заключении можно сказать, что отсутствие легального понятия «объекта незавершенного строительства» в законодательстве. 

Проблема выражена в следующем, из-за отсутствия легального определения зачастую не ясно, что можно назвать объектом незавершенного строительства из-за чего возникает проблема выделения конкретных признаков объекта незавершенного строительства и степень его готовности, в связи с чем осложняется правоприменительная практика.

Для решения данной проблемы авторы предложат внесение в Градостроительный кодекс понятия «объект объекта незавершенного строительства», а также внести отдельный критерий готовности объекта. Изменения должны быть внесены и в Гражданского Кодекса, поскольку объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам, но при этом в самой ст. 130 они не фигурируют, что также вызывает сложность в правоприменительной практике.

Отсутствие конкретных критериев о призвании права собственности на объекты незавершенного строительства.

Данная проблема выражена в следующем, из-за отсутствия ясных формулировок в законах в судебной практике у судей нередко расходятся мнение о признании права собственности на объекты незавершенного строительства.

Решить эту проблему, по мнению авторов, можно введя в ГК отдельную статью о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, дифференцировав как именно наступает право собственности на объекты незавершенного строительства.