ПРАВОЙ АНАЛИЗ СПОСОБОВ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ЗАЩИТЫ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Введение.

Как следует из норм гражданского законодательства, существует разделение лиц, не достигших возраста совершеннолетия на малолетних лиц и несовершеннолетних, в зависимости от возраста и их осознанной возможности в той или иной форме вступать в гражданские правоотношения. Так, если над малолетними до 14-летнего возраста осуществляется опека и в их интересах выступают их законные представители, то уже несовершеннолетние лица в возрасте от 14 до 18 лет, не беря в расчет эмансипируемых лиц, реализуют свои права и законные интересы от своего имени, с учетом мнения (позиции) и своего рода согласования законных представителей. 

В то же время, важным в указанной части являются органы опеки и попечительства, которые в значительной степени осуществляют защиту прав и законных интересов несовершеннолетних лиц, в силу прямой функции в рамках осуществления своей деятельности. 

Результаты исследования и их обсуждение. 

А.Е. Тарасова отмечает, что органы опеки и попечительства играют важную роль в механизме реализации и защиты имущественных прав и интересов несовершеннолетних, что в том числе вытекает из ряда нормативных основ, закрепленных как в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ), так и в профильных нормативных правовых актах (Федеральный закон «Об опеке и попечительстве») и иных законах и подзаконных нормативных актах [8].

В.А. Бруннер, проводя анализ норм законодательства в области настоящего исследования, выделяя способы защиты прав и законных интересов несовершеннолетних при сделках с недвижимостью выделяет, что по всем сделкам, заключённым в соответствии с законом, несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно несут имущественную ответственность. Однако несовершеннолетний в этом возрасте может быть ограничен или лишён права самостоятельного распоряжения своим заработком и иными доходами при наличии на то достаточных оснований, что в том числе можно наблюдать исходя из сложившейся судебной практики. Инициаторами такого явления могут быть как органы опеки и попечительства, так и законные представители такого лица [6].

Крайне важным моментом в рамках настоящего исследования является определение роли законных представителей и органов опеки и попечительства в рамках реализации сделок, связанных с недвижимым имуществом в интересах несовершеннолетнего. 

Так, отметим для начала, что положения Конституции Российской Федерации (далее – Конституции РФ) выделяют, что право собственности – есть непосредственное право каждого человека, охраняемое законом и являющееся таким же неотъемлемым правом человека как право на жизнь, здоровье и иные охраняемые Конституцией РФ основы и гарантии [1]. 

В указанной части, мы можем наблюдать, что нормы отечественного права закрепляют, что каждый человек может вне зависимости от возраста, правового статуса и иных характеристик быть собственником, в том числе недвижимости в силу прямых гарантий со стороны закона. Таким образом, с точки зрения гражданско-правовых отношений, несовершеннолетний может выступать в своих интересах в части распоряжения и приобретения, равно как и передачи прав на движимые и недвижимые объекты. 

Для того, чтобы защитить его интересы имеет место правовой институт органов опеки и попечительства с одной стороны и непосредственно институт законного представителя с другой. 

Институт законного представительства закреплен в рамках ГК РФ, в том числе в рамках правовых норм статей 26, 28 и 64 Семейного кодекса Российской Федерации [2] (далее – СК РФ). 

В области исследования по теме защиты прав и законных интересов несовершеннолетних при регистрации сделок с недвижимостью выделим, что отечественные нормы ГК РФ определяют некоторую градацию в зависимости от возраста несовершеннолетнего. Говоря о правовом положении законного представителя при осуществлении сделки с недвижимостью для лиц в возрасте от 14 до 18 лет можно говорить о том, что представитель должен предоставить письменное согласие на совершение такой сделки. Рассматривая же положения о малолетних лицах (лиц до 14 летнего возраста), в данном случае, законный представитель осуществляет все юридически-значимые действия в том числе с недвижимостью в интересах малолетнего лица, о чем напрямую предусмотрено в ГК РФ. 

СК РФ в большей степени раскрывается положение относительно правового положения родителей, как законных представителей несовершеннолетних лиц, так, можно отметить, что согласно ч. 1 ст. 64 СК РФ родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.

В то же время опираясь на положения части 2 указанной выше правовой нормы можно выделить, что родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. 

В этой части надлежит рассмотреть правовые основы и роль органов опеки в ходе совершения тех или иных сделок с недвижимостью. Отметим, что законом определено, что именно на органы опеки и попечительства возложен контроль за реализацией в том числе родителями и законными представителями своих обязанностей по поводу реализации осуществления защиты прав несовершеннолетних. Так, указанное напрямую определено в том числе среди основных задач государственной политики в указанной сфере. 

В связи с чем, как следует из буквального толкования норм законодательства, именно органы опеки и попечительства позволяют говорить о защите прав и законных интересов несовершеннолетних в полной мере. 

Нельзя не согласиться с мнением М.С. Жумагазиевой, которая в своей научной работе в ходе проведения комплексного анализа норм судебной и правоприменительной практики выделяет, что особую актуальность приобретает вопрос, касающийся защиты жилищных прав несовершеннолетних, поскольку они относятся к незащищённой категории населения в социальном плане. Родители и посторонние люди зачастую совершают действия, идущие вразрез с интересами несовершеннолетних. Нередко органы опеки и попечительства отказывались давать своё согласие на проведение любых сделок с объектом недвижимостью по причине нарушения прав и законных интересов несовершеннолетних [7]. 

Выделим, что существует позиция в том числе Верховного суда Российской Федерации относительно вопроса соблюдения прав и законных интересов несовершеннолетнего при совершении сделок с недвижимостью. В соответствии с определением Верховного суда Российской Федерации (далее – ВС РФ) от 04.06.2019 г. по делу №18-КГ19-37 можно выделить специфику определенного рода регламентации порядка совершения сделок с недвижимым имуществом, стороной по которому выступает несовершеннолетний. Так, при реализации купли-продажи недвижимости, собственником которой являлся несовершеннолетний судами были установлены следующие моменты [5]. 

При реализации квартиры, принадлежащей на праве собственности как матери (законному представителю), так и несовершеннолетним лицам, получив согласие у органов опеки и попечительства гражданка заключила договор купли-продажи спорной квартиры. 

Органы опеки, предоставляя согласие на реализацию жилого недвижимого объекта определила условие – обязательное приобретение в интересах несовершеннолетних жилого помещения с передачей равнозначных предшествующей квартире прав на нее. О реализации сделки предложено сообщить в соответствующий орган в течении месяца и о соблюдении условий, предшествующим согласие на совершение сделки. Тем не менее, не реализовав обязательство по поводу приобретения нового жилья, в интересах несовершеннолетних орган опеки и попечительства обратился в суд общей юрисдикции в целях признания сделки по поводу купли-продажи недействительной. Пройдя три судебные инстанции, проверяя законность ранее вынесенных судебных актов, Верховный суд Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 168 и 173.1 ГК РФ выделил, что не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, ведь ответчик (мать несовершеннолетних детей) не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем. ВС РФ отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, - того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах, в связи с чем направил дело на новое рассмотрение для выяснения ряда основополагающих для разрешения дела обстоятельств. 

Из указанного выше судебного акта можно выделить, что орган опеки наделен широкими полномочиями в части защиты прав и законных интересов несовершеннолетних в том числе по поводу защиты от совершения сделок с недвижимостью вразрез интересов лиц, не достигших совершеннолетия. 

Отметим, что положения норм статьи 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 N 48-ФЗ (далее – Федеральный закон №48-ФЗ) содержат в себе прямо предусмотренные положения об обязательном согласовании с компетентным органом опеки и попечительства сделок, направленных на изменение, возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество несовершеннолетних [4]. 

Также указанная норма лишает права законного представителя совершать какие бы то ни было сделки в интересах несовершеннолетнего без согласия на это опеки и попечительства в лице должностных лиц. Так, следует выделить, что указанное применяется не только лишь относительно права собственности, но и относительно реализации прав по даче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Указанный выше случай, связанный с судебной практикой, также демонстрирует на практике реализацию части 4 статьи 21 Федерального закона №48-ФЗ, предписывающей обязанность должностного лица, выполняющего функции опеки и попечительства при обнаружении в том или ином виде договора, стороной по которому выступает несовершеннолетний обратиться в суд при установлении отсутствия согласования указанной сделки [4].

Анализируя указанные выше правовые нормы также, можно выделить, что в рамках реализации недвижимого имущества, находящегося у несовершеннолетнего, существует закрытый перечень оснований, позволяющий совершать отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетнего. 

Жумагазиева М.С. выделяет следующие основания для отчуждения недвижимого имущества: 

- принудительное обращение взыскания; 

- возмездный договор, который заключается к выгоде несовершеннолетнего; 

- возмездный договор, заключаемый при смене места жительства; 

- возмездный договор в целях, связанных с жизнью и здоровьем несовершеннолетнего.

Также в ходе правового анализа основ совершения сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетнего, как ранее уже было указано, следует получать предварительное согласование у компетентного территориального органа, осуществляющего функции органа опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего лица в целях соблюдения предусмотренной законом процедуры и защиты несовершеннолетнего. 

Определяя классификацию оснований для реализации права несовершеннолетнего лица на реализацию недвижимого имущества в собственных интересах, в обязательном порядке предусматривающих предварительное согласие органа опеки и попечительства можно выделить предложенную А.В. Шутовой классификацию следующих форм сделок [9]:

- сделка, связанная с отчуждением жилого помещения, принадлежащее несовершеннолетнему на праве собственности;

- сделка, связанная с отчуждением доли, принадлежащей несовершеннолетнему в праве общей долевой собственности на жилое помещение; 

- реализация недвижимости в залог (ипотеку) от собственников, в число которых включено несовершеннолетнее лицо; 

- реализация принудительного взыскания на жилое помещение, собственником которого является несовершеннолетний;

- подача заявления о распоряжении материнским капиталом законным представителем несовершеннолетнего;

- раздел общего имущества, находящегося в долевой собственности у несовершеннолетнего;

- иные предусмотренные законом случаи.

Также крайне занимательным является подход законодателя в рамках реализации права несовершеннолетнего на приватизацию жилья. 

Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 N 1541-1 определяет в статье 2, что приватизация осуществляется в общую собственность проживающих в жилом помещении лиц либо в собственность одного лица (в том числе несовершеннолетнего) при наличии согласия всех имеющих право на приватизацию этого помещения совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет [3]. 

В то же время, на уровне законодательства, при разрешении согласования с органами опеки и попечительства вопрос о приватизации жилых помещений рассматривается только в одной плоскости – в рамках отказа от приватизации, что напрямую урегулировано в том числе в рамках пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8. Однако, вопрос реализации права на приватизацию разрешается без учета мнения органов опеки и попечительства, в связи с чем, как следует из изложенного выше, указанная сделка, несмотря на ее отнесение к разряду сделок с недвижимостью, не подпадает под общие рамки правового регулирования. 

Заключение.

На базе изложенного, надлежит указанную правовую коллизию устранить посредством внесения изменений в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 N 1541-1 определив обязанность при приватизации жилья получать согласие органов опеки и попечительства, в случае участия в ней несовершеннолетнего лица и закрепить данную норму в следующей редакции: 

«Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 N 1541-1. Статья 7. 

…В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением, с предварительным разрешением органов опеки и попечительства».

На основании изложенного, выделим, что положения норм отечественного законодательства, в полной мере отражают специфику развития института защиты имущественных прав несовершеннолетних при осуществлении сделок с недвижимым имуществом.

Крайне важным правовым способом защиты является реализация государственного контроля в части делегирования государственных полномочий органу опеки и попечительства, позволяющему осуществлять контроль за соблюдением прав и законных интересов несовершеннолетних при совершении как ими непосредственно, так и их законными представителями в, казалось бы, их интересах, сделок с недвижимостью. Указанный механизм позволяет пресечь неправомерные действия законных представителей вразрез с интересами несовершеннолетних.