Рынок недвижимости является одним из ключевых рынков в экономике любого государства. Для того чтобы он стабильно функционировал, ему необходима государственная поддержка. Она может осуществляться с помощью дотаций либо законодательного регулирования.
Одной из ключевых проблем является экономическая нестабильность. Кризисы в российской экономике в последние годы привели к девальвации рубля, повышению ставок по ипотеке и другим ограничениям, что снижает доходы сектора и способствует сокращению объемов строительства. В связи с этим, количество привлеченных инвестиций в недвижимость сократилось, что в свою очередь уменьшает количество новых объектов недвижимости.
Рынок недвижимости в России является одним из наиболее динамичных и активных в России. Страна имеет большие территории, значительную долю населения и высокий уровень экономического развития, что делает рынок недвижимости в России одним из наиболее интересных и привлекательных для инвесторов в этой области.
Руководство страны и субъектов РФ делает сильный упор на расширение предложения строящегося жилья, что уже позволяет избежать глубокого кризиса на рынке. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной рыночной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.
Из всех сфер экономики рынок недвижимости был одним из первых, кто ощутил негативное влияние финансового кризиса. Некоторый всплеск был в середине марта, когда были изменения в тренде курса доллара. Последствиями кризиса является сокращение разницы в ценах за квадратный метр (между средней минимальной и средней максимальной).
Это говорит об уменьшении ассортимента предложения. Кроме того, заметно увеличение отложенного спроса, то есть покупатели затрачивают гораздо больше времени на выбор жилья. Многие продолжают выжидать в надежде, что впоследствии будут более дешевые квартиры.
Тем не менее, по данным риелторских компаний, заметно оживление в количестве переговоров и звонков. Это говорит о росте интереса со стороны потенциальных покупателей к покупке недвижимости и позволяет сделать прогноз об увеличении продаж в ближайшие месяцы. Рынок недвижимости стабилизируется, и уже заметна тенденция к росту цен на жильё.
Более всего экономический кризис сказался на коммерческой недвижимости. В сфере жилой недвижимости заметно падение спроса на эксклюзивные квартиры, а также на квартиры, которые прошли переоценку в наиболее дешёвом сегменте.
В настоящее время значительно выросло значение репутации продавца в процессе выбора жилья. Согласно статистике более восьмидесяти процентов покупателей считают, что надёжность застройщика является одним из наиболее важных параметров, который влияет на решение о приобретении того или иного объекта. В докризисные времена данный показатель был не более 65 %. Из всех сфер экономики рынок недвижимости был одним из первых, кто ощутил негативное влияние финансового кризиса. Некоторый всплеск был в середине марта, когда были изменения в тренде курса доллара. Последствиями кризиса является сокращение разницы в ценах за квадратный метр (между средней минимальной и средней максимальной).
Это говорит об уменьшении ассортимента предложения. Кроме того, заметно увеличение отложенного спроса, то есть покупатели затрачивают гораздо больше времени на выбор жилья. Многие продолжают выжидать в надежде, что впоследствии будут более дешевые квартиры.
Тем не менее, по данным риелторских компаний, заметно оживление в количестве переговоров и звонков. Это говорит о росте интереса со стороны потенциальных покупателей к покупке недвижимости и позволяет сделать прогноз об увеличении продаж в ближайшие месяцы. Рынок недвижимости стабилизируется, и уже заметна тенденция к росту цен на жильё.
Более всего экономический кризис сказался на коммерческой недвижимости. В сфере жилой недвижимости заметно падение спроса на эксклюзивные квартиры, а также на квартиры, которые прошли переоценку в наиболее дешёвом сегменте.
С 01.01.2024 года Росреестр полностью перешел на электронное взаимодействие с юридическими лицами. Касается это подачи заявлений на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав (Далее – ГКУ и ГРП) на недвижимое имущество, в том числе направление заявлений о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прилагаемых к ним документов.
Кроме того, законопроект (ID проекта 02/04/10-22/00131987) устанавливает обязанность застройщика представлять в орган регистрации прав заявление о ГРП собственности участников долевого строительства на помещения и машино-места, расположенные в многоквартирных домах.
С 01.01.2024 года в силу вступил Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ, который вносит изменения в начисление земельного налога, в том числе установлен порядок определения налоговой базы в отношении части земельного участка, занятого жилищным фондом и (или) объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, приходящейся на объект недвижимого имущества, не относящийся к жилищному фонду и (или) объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (п. 2 ст. 391 Кодекса) [1].
Изменены условия прекращения применения повышающего коэффициента при исчислении налога в случае ГРП на построенные жилой дом (многоквартирный дом) или на любое помещение в указанном доме (п.15, 16 ст. 396 Кодекса).
Важным изменением для граждан, являющихся правообладателями земельных участков для личного подсобного хозяйства является вступление в силу Приказа Министерства сельского хозяйства РФ от 27.09.2022 № 629 «Об утверждении формы и порядка ведения похозяйственных книг».
С 01.01.2024 похозяйственные книги будут вестись в электронном виде. В приказе содержится строго установлено, что электронная похозяйственная книга используется в отношении собственников или пользователей земельных участков, предоставленных именно для ведения личного подсобного хозяйства.
Напомним, что выписка из похозяйственной книги - основание для регистрации права собственности на земельный участок. Её можно будет получить как в форме электронного документа, так и на бумажном носителе.
Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2023 № 1109 «О внесении изменений в Положение о федеральной государственной информационной системе «Единая цифровая платформа «Национальная система пространственных данных» (ФГИС «ЕЦП НСПД»).
С 01.01.2024 ФГИС «ЕЦП НСПД» обеспечивает ведение фонда данных государственной кадастровой оценки, автоматизацию проведения государственной кадастровой оценки и государственного мониторинга проведения государственной кадастровой оценки. Установление границ населенных пунктов, территориальных зон при наличии пересечения с границами земельных участков стало возможным.
01.02.2023 в силу вступают отдельные части Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ, который внес, в том числе такие изменения: Установление границ населенных пунктов, территориальных зон при наличии пересечения с границами земельных участков возможно. Порядок внесения изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования упрощен и будет осуществляться без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний [2].
Внесение в ЕГРН сведений о границах населенных пунктов и территориальных зон осуществляется одновременно с их установлением по границам земельных участков;
По результатам исправления реестровой ошибки допускается увеличение площади земельного участка не более чем на 10% или ее уменьшение не более чем на 5% относительно площади земельного участка, сведения о которой содержатся в ЕГРН.
Изменен состав проекта освоения лесов и порядок его разработки.
01.03.2024 года начинает действовать Приказ Минприроды России от 07.08.2023 № 495 «О внесении изменений в Состав проекта освоения лесов, порядок его разработки и внесения в него изменений, требования к формату проекта освоения лесов в форме электронного документа».
1) изменен состав проекта освоения лесов, некоторые подразделы проекта дополнились новыми сведениями;
2) обновлен формат проекта освоения лесов [5].
Данные из документа позволят правильно составить проект освоения лесов и избежать возможных штрафов.
Находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки с агролесомелиоративными насаждениями будут предоставляться в аренду без проведения торгов.
С 01.03.2024 начинает действовать Федеральный закон от 04.08.2023 № 463-ФЗ «О внесении изменения в статью 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В соответствии с которым определен порядок предоставления таких земельных участков без торгов [3]:
-сельскохозяйственной организации в случае осуществления ею сельскохозяйственного производства на смежном земельном участке;
-гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в случае осуществления ими на смежном земельном участке деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.
Утвержден Порядок приемки в эксплуатацию мелиоративных систем, отдельно расположенных гидротехнических сооружений. 01.03.2024 начинает действовать Приказ Министерства сельского хозяйства РФ от 18.10.2023 № 804, который утверждает новый порядок приемки в эксплуатацию мелиоративных систем, отдельно расположенных гидротехнических сооружений, а также установлено, какие документы требуются и в какой срок они рассматриваются. Он заменяет порядок от 2020 года [6].
Большое количество изменений несет в себе Федеральный закон от 04.08.2023 № 491-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Вступает в силу 01.04.2023 [4].
Закон направленный на совершенствование регулирования геодезической и картографической деятельности: расширен понятийный аппарат, вводится обязанность ведения реестра пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети, государственной гравиметрической сети, геодезических сетей специального назначения. В целях обеспечения сохранности таких пунктов устанавливаются охранные зоны, положение о которых утвердит Правительство РФ.
Кроме этого: скорректированы положения о государственных фондах пространственных данных и установлены требования к включению в федеральный фонд пространственных данных, пространственных метаданных и материалов.
Определены особенности организации картографической деятельности, использования геоинформационных технологий, геоинформационных систем и геоинформационных средств.
Уточнены особенности оформления прав на отдельные виды объектов недвижимости. 01.05.2024 в силу вступают Федеральные законы от 02.11.2023 № 509-ФЗ и № 518-ФЗ, которыми соответственно:
1) установлены особенности ГКУ и ГРП в отношении недвижимости, сведения о которой составляют государственную тайну: содержащиеся в подготовленных в результате выполнения кадастровых работ документах и подлежащие внесению в ЕГРН сведения об объекте недвижимости, а также о лице, которому предоставлен объект недвижимости, не должны приводить к разглашению сведений об объекте недвижимости, составляющих государственную тайну.
2) сведения о режимных объектах не будут вносить в ЕГРН. Законом закрепляется, что в предусмотренных законодательством случаях сведения о находящихся в государственной собственности зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, объектах незавершенного строительства, единых недвижимых комплексах, предприятиях как имущественных комплексах, составляющие государственную тайну, не вносятся в ЕГРН и право собственности РФ (иного публично-правового образования), другие вещные права на такие объекты, ограничения этих прав не подлежат государственной регистрации.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение о проведении обследования технического состояния МКД за счет средств собственников.
01.09.2023 в силу вступает Федеральный закон от 27.11.2023 № 561-ФЗ, которым вносятся изменения в компетенции общего собрания собственников помещений МКД. Теперь собственник смогут организовать обследование технического состояния МКД и направить в ответственный за реализацию региональной программы капитального ремонта и (или) краткосрочного плана ее реализации орган исполнительной власти субъекта РФ.
Результаты обследования технического состояния многоквартирного дома, включенного в региональную программу капитального ремонта общего имущества в МКД, являются основанием для внесения изменений в указанную программу.
Определены особенности строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов в национальных парках при осуществлении рекреационной деятельности
С 01.09.2024 года начинает действовать Правительства РФ от 30 ноября 2023 г. № 2040, которым установлено 5 особенностей строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов в национальных парках при осуществлении на их территориях рекреационной деятельности.
Усовершенствована процедура перепланировки помещений. На днях был принят законопроект № 209283-8 (пока не было официального опубликования закона), который упрощает процедуру перевода жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение).
Законом установлено:
1) с какого момента считается завершенной перепланировка, а также перевод назначения помещения;
2) перечень документов, подтверждающих завершение перепланировки и переустройства помещений;
3)после перепланировки необходимо внести соответствующие сведения в ЕГРН или провести государственный кадастровый учёт и регистрацию права на образованные помещения.
Помимо этого, теперь, в случае оформления перепланировки заявитель должен будет предоставить технический план в тот орган, который рассматривает его пакет документов после завершения работ. Это избавит заявителя от отдельного обращения в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН. Органы местного самоуправления - после утверждения акта приемочной комиссии теперь будут обязаны самостоятельно подавать в орган регистрации прав заявления о ГКУ и ГРП заявителя на перепланированное помещение.
Список литературы
- О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о приостановлении действия абзаца второго пункта 1 статьи 78 части первой Налогового кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ // Консультант плюс: справочно-правовая система / Компания «Консультант Плюс». – Электронные данные – Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_453241/ (дата обращения: 06.03.2024)
- О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 04.08.2023 № 438-ФЗ // Консультант плюс: справочно-правовая система / Компания «Консультант Плюс». Электронные данные – Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_453899/ (дата обращения: 11.03.2024)
- О внесении изменения в статью 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 04.08.2023 № 463-ФЗ// Консультант плюс: справочно-правовая система / Компания «Консультант Плюс». – Электронные данные – Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_453973/ (дата обращения: 15.03.2024)
- О внесении изменений в Федеральный закон «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 04.08.2023 № 491-ФЗ // Консультант плюс: справочно-правовая система / Компания «Консультант Плюс». – Электронные данные – Режим доступа: https://www.zakonrf.info/doc-37933274/ (дата обращения: 18.03.2024)
- О внесении изменений в состав проекта освоения лесов, порядок его разработки и внесения в него изменений, требования к формату проекта освоения лесов в форме электронного документа [Электронный ресурс]: Приказ Минприроды России от 07.08.2023 № 495// Консультант плюс: справочно-правовая система / Компания «Консультант Плюс». – Электронные данные – Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_458802/ (дата обращения: 19.03.2024)
- Об утверждении порядка приемки в эксплуатацию мелиоративных систем, отдельно расположенных гидротехнических сооружений [Электронный ресурс]: Приказ Министерства сельского хозяйства РФ от 18.10.2023 № 804// Консультант плюс: справочно-правовая система / Компания «Консультант Плюс». – Электронные данные – Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_463403/ (дата обращения: 19.03.2024)