ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ

Рынок недвижимости является одним из ключевых рынков в экономике любого государства. Для того чтобы он стабильно функционировал, ему необходима государственная поддержка. Она может осуществляться с помощью дотаций либо законодательного регулирования.

Одной из ключевых проблем является экономическая нестабильность. Кризисы в российской экономике в последние годы привели к девальвации рубля, повышению ставок по ипотеке и другим ограничениям, что снижает доходы сектора и способствует сокращению объемов строительства. В связи с этим, количество привлеченных инвестиций в недвижимость сократилось, что в свою очередь уменьшает количество новых объектов недвижимости.

Рынок недвижимости в России является одним из наиболее динамичных и активных в России. Страна имеет большие территории, значительную долю населения и высокий уровень экономического развития, что делает рынок недвижимости в России одним из наиболее интересных и привлекательных для инвесторов в этой области.

Руководство страны и субъектов РФ делает сильный упор на расширение предложения строящегося жилья, что уже позволяет избежать глубокого кризиса на рынке. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной рыночной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Из всех сфер экономики рынок недвижимости был одним из первых, кто ощутил негативное влияние финансового кризиса. Некоторый всплеск был в середине марта, когда были изменения в тренде курса доллара. Последствиями кризиса является сокращение разницы в ценах за квадратный метр (между средней минимальной и средней максимальной).

Это говорит об уменьшении ассортимента предложения. Кроме того, заметно увеличение отложенного спроса, то есть покупатели затрачивают гораздо больше времени на выбор жилья. Многие продолжают выжидать в надежде, что впоследствии будут более дешевые квартиры.

Тем не менее, по данным риелторских компаний, заметно оживление в количестве переговоров и звонков. Это говорит о росте интереса со стороны потенциальных покупателей к покупке недвижимости и позволяет сделать прогноз об увеличении продаж в ближайшие месяцы. Рынок недвижимости стабилизируется, и уже заметна тенденция к росту цен на жильё.

Более всего экономический кризис сказался на коммерческой недвижимости. В сфере жилой недвижимости заметно падение спроса на эксклюзивные квартиры, а также на квартиры, которые прошли переоценку в наиболее дешёвом сегменте.

В настоящее время значительно выросло значение репутации продавца в процессе выбора жилья. Согласно статистике более восьмидесяти процентов покупателей считают, что надёжность застройщика является одним из наиболее важных параметров, который влияет на решение о приобретении того или иного объекта. В докризисные времена данный показатель был не более 65 %. Из всех сфер экономики рынок недвижимости был одним из первых, кто ощутил негативное влияние финансового кризиса. Некоторый всплеск был в середине марта, когда были изменения в тренде курса доллара. Последствиями кризиса является сокращение разницы в ценах за квадратный метр (между средней минимальной и средней максимальной).

Это говорит об уменьшении ассортимента предложения. Кроме того, заметно увеличение отложенного спроса, то есть покупатели затрачивают гораздо больше времени на выбор жилья. Многие продолжают выжидать в надежде, что впоследствии будут более дешевые квартиры.

Тем не менее, по данным риелторских компаний, заметно оживление в количестве переговоров и звонков. Это говорит о росте интереса со стороны потенциальных покупателей к покупке недвижимости и позволяет сделать прогноз об увеличении продаж в ближайшие месяцы. Рынок недвижимости стабилизируется, и уже заметна тенденция к росту цен на жильё.

Более всего экономический кризис сказался на коммерческой недвижимости. В сфере жилой недвижимости заметно падение спроса на эксклюзивные квартиры, а также на квартиры, которые прошли переоценку в наиболее дешёвом сегменте.

С 01.01.2024 года Росреестр полностью перешел на электронное взаимодействие с юридическими лицами. Касается это подачи заявлений на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав (Далее – ГКУ и ГРП) на недвижимое имущество, в том числе направление заявлений о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прилагаемых к ним документов.

Кроме того, законопроект (ID проекта 02/04/10-22/00131987) устанавливает обязанность застройщика представлять в орган регистрации прав заявление о ГРП собственности участников долевого строительства на помещения и машино-места, расположенные в многоквартирных домах.

С 01.01.2024 года в силу вступил Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ, который вносит изменения в начисление земельного налога, в том числе установлен порядок определения налоговой базы в отношении части земельного участка, занятого жилищным фондом и (или) объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, приходящейся на объект недвижимого имущества, не относящийся к жилищному фонду и (или) объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (п. 2 ст. 391 Кодекса) [1].

Изменены условия прекращения применения повышающего коэффициента при исчислении налога в случае ГРП на построенные жилой дом (многоквартирный дом) или на любое помещение в указанном доме (п.15, 16 ст. 396 Кодекса).

Важным изменением для граждан, являющихся правообладателями земельных участков для личного подсобного хозяйства является вступление в силу Приказа Министерства сельского хозяйства РФ от 27.09.2022 № 629 «Об утверждении формы и порядка ведения похозяйственных книг».

С 01.01.2024 похозяйственные книги будут вестись в электронном виде. В приказе содержится строго установлено, что электронная похозяйственная книга используется в отношении собственников или пользователей земельных участков, предоставленных именно для ведения личного подсобного хозяйства.

Напомним, что выписка из похозяйственной книги - основание для регистрации права собственности на земельный участок. Её можно будет получить как в форме электронного документа, так и на бумажном носителе.

Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2023 № 1109 «О внесении изменений в Положение о федеральной государственной информационной системе «Единая цифровая платформа «Национальная система пространственных данных» (ФГИС «ЕЦП НСПД»).

С 01.01.2024 ФГИС «ЕЦП НСПД» обеспечивает ведение фонда данных государственной кадастровой оценки, автоматизацию проведения государственной кадастровой оценки и государственного мониторинга проведения государственной кадастровой оценки. Установление границ населенных пунктов, территориальных зон при наличии пересечения с границами земельных участков стало возможным.

01.02.2023 в силу вступают отдельные части Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ, который внес, в том числе такие изменения: Установление границ населенных пунктов, территориальных зон при наличии пересечения с границами земельных участков возможно. Порядок внесения изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования упрощен и будет осуществляться без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний [2].

Внесение в ЕГРН сведений о границах населенных пунктов и территориальных зон осуществляется одновременно с их установлением по границам земельных участков;

По результатам исправления реестровой ошибки допускается увеличение площади земельного участка не более чем на 10% или ее уменьшение не более чем на 5% относительно площади земельного участка, сведения о которой содержатся в ЕГРН.

Изменен состав проекта освоения лесов и порядок его разработки.

01.03.2024 года начинает действовать Приказ Минприроды России от 07.08.2023 № 495 «О внесении изменений в Состав проекта освоения лесов, порядок его разработки и внесения в него изменений, требования к формату проекта освоения лесов в форме электронного документа».

1) изменен состав проекта освоения лесов, некоторые подразделы проекта дополнились новыми сведениями;

2) обновлен формат проекта освоения лесов [5].

Данные из документа позволят правильно составить проект освоения лесов и избежать возможных штрафов.

Находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки с агролесомелиоративными насаждениями будут предоставляться в аренду без проведения торгов.

С 01.03.2024 начинает действовать Федеральный закон от 04.08.2023 № 463-ФЗ «О внесении изменения в статью 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В соответствии с которым определен порядок предоставления таких земельных участков без торгов [3]:

-сельскохозяйственной организации в случае осуществления ею сельскохозяйственного производства на смежном земельном участке;

-гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в случае осуществления ими на смежном земельном участке деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

Утвержден Порядок приемки в эксплуатацию мелиоративных систем, отдельно расположенных гидротехнических сооружений. 01.03.2024 начинает действовать Приказ Министерства сельского хозяйства РФ от 18.10.2023 № 804, который утверждает новый порядок приемки в эксплуатацию мелиоративных систем, отдельно расположенных гидротехнических сооружений, а также установлено, какие документы требуются и в какой срок они рассматриваются. Он заменяет порядок от 2020 года [6].

Большое количество изменений несет в себе Федеральный закон от 04.08.2023 № 491-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Вступает в силу 01.04.2023 [4].

Закон направленный на совершенствование регулирования геодезической и картографической деятельности: расширен понятийный аппарат, вводится обязанность ведения реестра пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети, государственной гравиметрической сети, геодезических сетей специального назначения. В целях обеспечения сохранности таких пунктов устанавливаются охранные зоны, положение о которых утвердит Правительство РФ.

Кроме этого: скорректированы положения о государственных фондах пространственных данных и установлены требования к включению в федеральный фонд пространственных данных, пространственных метаданных и материалов.

Определены особенности организации картографической деятельности, использования геоинформационных технологий, геоинформационных систем и геоинформационных средств.

Уточнены особенности оформления прав на отдельные виды объектов недвижимости. 01.05.2024 в силу вступают Федеральные законы от 02.11.2023 № 509-ФЗ и № 518-ФЗ, которыми соответственно:

1)  установлены особенности ГКУ и ГРП в отношении недвижимости, сведения о которой составляют государственную тайну: содержащиеся в подготовленных в результате выполнения кадастровых работ документах и подлежащие внесению в ЕГРН сведения об объекте недвижимости, а также о лице, которому предоставлен объект недвижимости, не должны приводить к разглашению сведений об объекте недвижимости, составляющих государственную тайну.

2) сведения о режимных объектах не будут вносить в ЕГРН. Законом закрепляется, что в предусмотренных законодательством случаях сведения о находящихся в государственной собственности зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, объектах незавершенного строительства, единых недвижимых комплексах, предприятиях как имущественных комплексах, составляющие государственную тайну, не вносятся в ЕГРН и право собственности РФ (иного публично-правового образования), другие вещные права на такие объекты, ограничения этих прав не подлежат государственной регистрации.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение о проведении обследования технического состояния МКД за счет средств собственников.

01.09.2023 в силу вступает Федеральный закон от 27.11.2023 № 561-ФЗ, которым вносятся изменения в компетенции общего собрания собственников помещений МКД. Теперь собственник смогут организовать обследование технического состояния МКД и направить в ответственный за реализацию региональной программы капитального ремонта и (или) краткосрочного плана ее реализации орган исполнительной власти субъекта РФ.

Результаты обследования технического состояния многоквартирного дома, включенного в региональную программу капитального ремонта общего имущества в МКД, являются основанием для внесения изменений в указанную программу.

Определены особенности строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов в национальных парках при осуществлении рекреационной деятельности

С 01.09.2024 года начинает действовать Правительства РФ от 30 ноября 2023 г. № 2040, которым установлено 5 особенностей строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов в национальных парках при осуществлении на их территориях рекреационной деятельности.

Усовершенствована процедура перепланировки помещений. На днях был принят законопроект № 209283-8 (пока не было официального опубликования закона), который упрощает процедуру перевода жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение).

Законом установлено:

1) с какого момента считается завершенной перепланировка, а также перевод назначения помещения;

2) перечень документов, подтверждающих завершение перепланировки и переустройства помещений;

3)после перепланировки необходимо внести соответствующие сведения в ЕГРН или провести государственный кадастровый учёт и регистрацию права на образованные помещения.

Помимо этого, теперь, в случае оформления перепланировки заявитель должен будет предоставить технический план в тот орган, который рассматривает его пакет документов после завершения работ. Это избавит заявителя от отдельного обращения в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН. Органы местного самоуправления - после утверждения акта приемочной комиссии теперь будут обязаны самостоятельно подавать в орган регистрации прав заявления о ГКУ и ГРП заявителя на перепланированное помещение.