ПРАВОВЫЕ ГРАНИЦЫ МЕЖДУ УДЕРЖАНИЕМ ВЕЩИ И САМОУПРАВСТВОМ В ПРАВООТНОШЕНИЯХ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок торговой недвижимости не по собственной воле за последние три года переживает немало преобразований. Вопреки данному обстоятельству на 2023 год в регионах России заявлено к вводу около 211 тысяч квадратных метров торговой недвижимости [1].

Договор аренды торговой недвижимости довольно распространенное правовое явление, согласно которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование другой стороне (арендатору), принадлежащее ему торговую недвижимость с последующим извлечением постоянной прибыли.
Постоянная прибыль как форма резедуального дохода арендодателя в виде стабильных и своевременных арендных платежей, а также значительный объем продаж (выручка), полученный  в результате  введения предпринимательской деятельности арендатора  в сфере торговли на арендуемой площади, создают баланс между сторонами и  гарантируют успех в эксплуатации объекта торговой недвижимости.

Предпринимательская деятельность сопровождается риском вне зависимости от наличия благоприятных условий и зачастую риск связан с ошибочно принятыми решениями предпринимателем в процессе введения бизнеса, которые отрицательно сказываются на его платежеспособности.  

Влияние негативных факторов в виде дестабилизации экономики, пандемии, демографической убыли населения, антироссийских санкций, также могут способствовать значительному сокращению финансовых ресурсов, находящихся в распоряжении у предпринимателей и потребителей, что может повлечь за собой неплатёжеспособность арендатора, ведущего торговую деятельность [2, с.23].

Удержание вещи должника является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, который применим к арендным правоотношениям и регулируется статьями 329, 359, 360 Гражданского кодекса Российской Федерации [3].

Несмотря на то, что поправками к Конституции Российской Федерации от 5 февраля 2014 г. № 2-ФКЗ[4] и внесёнными ими изменениям в Конституцию Российской Федерации, Высший арбитражный суд Российской Федерации упразднен и полномочия суда переданы Верховному Суду Российской Федерации, мы отметим, что удержанию вещей в арендных правоотношениях также посвящен пункт 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»[5], который на сегодняшний день сохраняет силу и носит рекомендательный характер.

Согласно пункту 1 статьи 359 Гражданского кодекса кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Итак, применительно к договору аренды торговой недвижимости, удержание вещи является инструментом воздействия на арендатора-должника в целях стимулирования его на  безотлагательную полнообъёмную  оплату имеющейся у него задолженности.
В случае неисполнения арендатором такого обязательства при уже примененном удержании, предусмотрено право арендодателя обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением об обращении взыскания на предмет залога и обращения имущества в собственность по рыночной цене или реализации имущества с публичных торгов.

Оценка применения удержания как способа обеспечения обязательства в сфере арендных правоотношений свидетельствует о достаточно высокой степени его результативности. Однако арендодатель порой воздерживается от использования механизма удержания по причине отсутствия у него четкого представления о соблюдении правомерности его применения и самом процессе оформления.

В рамках настоящей статьи мы рассмотрим обязательные составляющие законности удержания вещи арендодателем в правоотношениях, вытекающих из договора аренды торговой недвижимости, основанные на существующей судебной практике.

Нашей целью является избежание перехода гражданско-правовых отношений в уголовно-правовую плоскость при применении арендодателем указанного способа обеспечения исполнения обязательства.

Как указывает Н.А. Южанин [6, с.71] это продиктовано тем, что исследование ситуаций применения удержания как способа обеспечения исполнения обязательств подтверждает прогнозы о конфликте норм гражданского законодательства с нормами публичного права о самоуправстве в уголовном законодательстве.

Детальное рассмотрение вышеуказанных статей Гражданского кодекса Российской Федерации с подкреплением их судебной практикой, позволяет отметить несколько существенно значимых аспектов законности удержания арендодателем вещей арендатора, а именно:

        1. Наличие надлежаще оформленных договорных отношений.
Использование института обеспечения исполнения обязательств в виде удержания вещи возможно только при наличии договорных арендных отношений, оформленных в соответствии с действующим законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок более одного года, а также если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом- независимо от срока действия договора, должен быть оформлен в письменной форме.

К тому же статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если он заключен на срок не менее года, то подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Частью 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.  Из смысла цитируемой статьи следует то, что для сторон он считается заключённым и как следствие, порождает правовые последствия в связи с таким заключением.

Обобщая сказанное, подчеркнем, что если лицо-должник пользуется торговой недвижимостью без договора аренды, оформленной в письменном виде, то в данном случае применение удержания вещи должника как способа обеспечения исполнения обязательства, собственником либо иным лицом, владеющим на законных основаниях торговой недвижимостью в рамках несуществующего договора аренды, является неправомерным.

        2. Наличие у арендатора вытекающих из договора аренды обязательственных правоотношений, которые он не исполняет.

Право на удержание возникает у арендодателя в случае неисполнения арендатором обязательства, срок которого уже наступил.

Например, арендатор имеет задолженность по оплате арендной платы по действующему договору аренды или по окончанию срока аренды, предусмотренным договором, не позаботился о вывозе своего имущества и внесению задолженности по арендной плате [5].

Задолженность арендатора по договору аренды торговой недвижимости должна иметь за собой документальное подтверждение.

Важно отметить, что удержание вещи как мера обеспечения исполнения обязательства не может применяться к правоотношениям, связанным с неуплатой неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами. Поскольку неустойка и проценты — это меры гражданско-правовой ответственности, они не рассматриваются в качестве обязательств, в отношении которых могут применяться обеспечительные меры [7].

        3. Отсутствие и желательное наличие определённых условий в договоре аренды торговой недвижимости.

        3.1. Отсутствие запрета на удержание имущества арендатора.

В пункте 3 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерация, регламентирующей основания удержания, указано: «Правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное». Основания применения права удержания являются диспозитивными. 

В рамках заключенного договора аренды торговой недвижимости необходимо обратить внимание на отсутствие в нем запрета или каких-либо иных ограничений на удержание имущества.            

Если в договоре имеется запрет, арендодатель может предпринять попытку заключить с арендатором-должником соглашение к договору аренды, предусматривающее право арендодателя на данное удержание, но это возможно лишь в том случае если арендатор выразит свое добровольное согласие.

Разумеется, запрет на данный способ обеспечения исполнения обязательств для арендодателя целесообразно избежать на стадии согласования договора аренды торговой недвижимости и не включать его в текст договора.

       3.2. Право арендодателя на одностороннее внесудебное расторжение договора аренды.

Вопрос о применении удержания вещи в период действующего договора аренды до сих пор остается дискуссионным.

Безусловно, проводить удержания вещи арендатора в период действия договора аренды, в котором данная мера обеспечения обязательства не предусмотрена, является нарушением со стороны арендодателя [8].

Ряд авторов-практикующих юристов [9] считают, что применение данного способа обеспечения исполнения обязательства в период действия договора, возможно лишь в том случае, если это регламентируется условиями договора. 

Однако, на наш взгляд, удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды неправомерно, поскольку арендатор не утратил права пользования помещением, и имущество не поступило в законное владение арендодателя [5],[10].

В контексте сказанного немаловажно предусмотреть на стадии согласования договора право арендодателя на его досрочное расторжение в одностороннем внесудебном порядке путем включения его в договор аренды торговой недвижимости.

В тех случаях, когда данное право арендодателя в договоре аренды не предусмотрено статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет расторгнуть договор аренды в судебном порядке. В числе указанных в ней оснований является невнесение арендатором более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного договором срока платежа.

Таким образом, удержание вещи арендатора будет являться законным, если договор аренды торговой недвижимости на момент удержания расторгнут или срок его действия истек.

         4. Соответствие удерживаемой вещи определенным критериям.

Основываясь на положениях статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации, объектом удержания является вещь. Вещь не каждая, а соответствующая определенным нижеуказанным критериям.

       4.1. Не могут быть объектом удержания следующие вещи:

        -бездокументарные ценные бумаги, имущественные права, работы, услуги, результаты интеллектуальной деятельности, информация, нематериальные блага [11];

        -вещи, которые включены в конкурсную массу должника [12] -в данном случае применим специальный порядок его реализации [13, с.128];

        - вещи, определяемые родовыми признаками, в том числе наличные деньги [14] -в таком случае следует говорить о зачете встречного требования [15];

         - вещи, ограниченные в обороте и изъятые из оборота;

         - вещи задавненные - не допускается удержание вещи арендатора, если срок исковой давности по защите прав арендодателя, связанных с неисполнением обязательств арендатора по оплате арендной платы, истек.

          4.2. Арендодатель завладел вещью на законном основании.

Возможность удержания вещи не может быть следствием захвата арендодателем вещи арендатора-должника помимо его воли [5],[16].

          4.3.  Вещь подлежит передаче арендатору-должнику либо лицу, указанному должником согласно пункту 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также является чужой для арендодателя [17].

Б.М. Гонгало указывает, что удерживаться может как вещь, которая находилась у кредитора на момент нарушения обязательства должником, так и вещь, попавшая в законное владение кредитора впоследствии [18].

Согласно пункту 2 статьи 359 Гражданского кодекса арендодатель может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение арендодателя, права на нее приобретены третьими лицами [19].

Однако в случае, если арендатор предоставит документы, подтверждающие, что удерживаемая вещь принадлежала третьему лицу до момента такого удержания или третье лицо потребует вернуть вещь лично, имея при себе документальное подтверждение наличия имеющихся прав на нее до момента такого удержания, то арендодатель обязан прекратить удерживать данное имущество.

Не допускается удержание чужого, не принадлежащего арендатору имущества при отсутствии у арендодателя, удерживающего вещь, требований к ее собственнику [20].

          4.4. Стоимость удержанной вещи арендодателем не должна существенно превышать сумму долга арендатора по договору аренды торговой недвижимости.

Законодательно данное требование не урегулировано, но сложившаяся судебная практика [21] указывает нам на тот факт, что у арендатора-должника существует возможность оспорить удержание, если стоимость вещи значительно превышает сумму имеющейся задолженности по оплате арендной платы, предусмотренной договором аренды торговой недвижимости.

Значительное превышение стоимости удерживаемой вещи арендодателем, фактически идущая в разрез с денежной суммой имеющейся задолженности арендатора, выступает как оценочное понятие, поэтому споры о соответствии сумм имеющейся задолженности и удержанной вещи решаются в судебном порядке [22].

         5. Немаловажное значение для признания законности удержания вещи также приобретает грамотное детальное оформление процесса удержания с соблюдением всех предусмотренных сроков уведомления для арендатора- должника.

Из всего вышесказанного следует, что указанные в настоящей статье условия для признания удержания вещи арендатора законными должны быть соблюдены одновременно, именно они и определяют правовые границы между удержанием вещи и самоуправством, предусмотренным статьей 330 Уголовного кодекса Российской Федерации [23].

Справедливости ради стоить отметить, что при несоблюдении какого-либо условия, не всегда это влечет за собой возбуждение уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного уголовным законодательством как самоуправство.

Нередко правоохранительные органы отказывают в возбуждении уголовного дела по тому основанию, что данный спор образовался между субъектами хозяйственной деятельности и подлежит разрешению исключительно в порядке гражданского судопроизводства.

Это объясняется, прежде всего, тем, что гражданское законодательство преследует своей целью возвратить имущество из чужого незаконного владения путем подачи виндикационного иска согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, тогда как уголовное законодательство преследует своей целью восстановить справедливость путем назначения наказания.

Несмотря на данное обстоятельство, при применении арендодателем удержания вещи как способа обеспечения исполнения обязательств в арендных правоотношениях, арендодателю рационально руководствоваться буквой закона во избежание уголовной ответственности.