ЭЛЕМЕНТНЫЙ СОСТАВ ПРИНЦИПА ЕДИНСТВА СУДЬБЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ПРОЧНО СВЯЗАННЫХ С НИМИ ОБЪЕКТОВ

Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее – ЗК РФ) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в соответствии с которым, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (далее – принцип единства судьбы, единство судьбы).

Данный принцип является одним из основополагающих принципов гражданского и земельного права, определяющий правила правового взаимодействия земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

Но прежде чем определять как действует данный принцип, для начала необходимо установить какие элементы что его образуют.

Так из формулировки принципа, можно выделить следующие элементы:

1) земельный участок;

2) объекты прочно связанные с земельным участком;

3) следование прочно связанных с земельным участком объектов его судьбе.

Такой элемент принципа единства судьбы как земельный участок, в отличие от других, вызывает меньше проблем в его идентификации. Так, в ч. 3 ст. 6 ЗК РФ указано, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Индивидуальными характеристиками же, земельного участка, выделяющего его как самостоятельную вещь, являются его границы [1, с. 72], [21, с. 44].

Более сложным представляется определение круга прочно связанных с земельным участком объектов.

Прочная связь с землей является одним из основных признаков объектов недвижимости.

По смыслу ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Данные объекты являются объектами недвижимости в силу своих природных свойств. Таким образом, прочная связь данных объектов образуется в связи с непосредственным присоединением объектов к земельному участку таким образом, что дальнейшее отделение их от земельного участка, приводит к невозможности их дальнейшего использования по назначению.

Помимо вышеуказанных объектов, законодатель определяет, в качестве недвижимости, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания (абз. 2, ч. 1, ст. 130 ГК РФ), жилые и нежилые помещения машино-места, имеющие описанные в установленном порядке границы (ч.2 ст. 130 ГК РФ), предприятия (ст. 132 ГК РФ), единые недвижимые комплексы (далее - ЕНК) (ст. 133.1 ГК РФ). Данные объекты являются объектами недвижимости, в силу прямого указания закона. Государственная регистрация данных объектов, в качестве недвижимых вещей, обусловлена необходимостью облегчения их оборота и защиты прав их законных владельцев [22, с. 48-49]. Из вышеприведенного перечня, в рамках темы исследования, интерес вызывают только жилые и нежилые помещения, машино-места, имеющие описанные в установленном порядке границы, предприятия и ЕНК, в связи с их расположением на земельных участках, и, соответственно, в связи с возможностью их рассмотрения во взаимосвязи с ними.

В российском праве закреплено императивное правило о необходимости государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения, вещных прав и их ограничений на объекты недвижимости [6, ч. 1 ст. 131].

В свою очередь в доктрине, нет единого подхода к пониманию момента возникновения объекта недвижимости. Одни авторы считают объектами недвижимости только те объекты, в отношении которых проведена государственная регистрация прав, и сведения о которых, внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) («принцип внесения»). Другие считают, что недвижимость существует и без государственной регистрации, а государственная регистрация прав необходима лишь для оглашения прав третьим лицам («принцип противопоставимости»).

Рассмотрения обоснованности того или иного «принципа» напрямую не относится к теме данной статьи. И поэтому, для удобства рассмотрения, условно разделю прочно связанные с земельным участком объекты на те, сведения о которых внесены в ЕГРН, и на те, которые не учтены в ЕГРН как самостоятельные объекты права.

Первый рассматриваемый случай, это объекты, в отношении которых сведения внесены в ЕГРН. Зарегистрированный в установленном порядке объект недвижимости, является самостоятельной вещью, запись о которой, наряду с записью о земельном участке, на котором он расположен, вносится в ЕГРН. При государственной регистрации вещного права на объект недвижимости, происходит разделение прав на земельный участок и расположенный на нем объект. В свою очередь вещные права на земельный участок и расположенные на нем объекты могут быть зарегистрированы как за одним, так и за разными лицами. Таким образом, в «статическом» состоянии, земельные участки и прочно связанные с ним объекты, сведения о которых внесены в ЕГРН, являются самостоятельными недвижимыми вещами. К таким объектам можно отнести здания, сооружения, предприятия, ЕНК, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения (машино-места).

К другой группе относятся объекты, которые прочно связаны с земельным участком, однако сведения о них, не внесены в ЕГРН. До момента государственной регистрации, рассматриваемый объект самостоятельной вещью не является [9, с. 241]. К таким объектам можно отнести объекты незавершенного строительства и улучшения.

Что касается объектов незавершенного строительства, то ни в доктрине, ни в судебной практике, нет единого мнения, являются ли данные объекты составной частью земельного участка или самостоятельным объектом недвижимости. Как отмечает Бевзенко Р.С. застройщик, возведший здание и получивший разрешение на его эксплуатацию на принадлежащем ему земельном участке, не является его собственником, в силу ст. 219 ГК РФ и до момента регистрации прав на здание, оно является составной частью земельного участка [5, с. 68 - 115]. Алексеев В.А., в свою очередь, не считает, что можно говорить о составном характере рассматриваемых объектов и относит их к недвижимым вещам, которые находятся в законном владении их застройщика (либо собственника земельного участка, либо лица, имеющего право на строительство) [1, с. 23 - 27]. «Их временная необоротоспособность связана с отсутствием оформления права собственности, однако это обстоятельство вполне устранимо в случае законности строительства и даже в случае его незаконности при признании права собственности на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ» [1, с. 23 - 27].

В судебной практике, также нет единого подхода к данной проблеме, и находятся решения, поддерживающие позицию о составном характере рассматриваемых объектов [8, п. 7], так и опровергающие ее [12].

23.06.2015 было принято Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в пункте 38 которого указано, что правомерно возведенные объекты, обладающие прочной связью с земельным участком, права на которые не зарегистрированы, также являются объектами недвижимости [18]. При прочтении, может показаться, что Верховный Суд РФ относит незарегистрированные объекты к самостоятельным объектам недвижимости. Однако я соглашаюсь с Бевзенко Р.С., который трактовал данный пункт не как наделение самостоятельностью незарегистрированных объектов, а как указание на то, что данные объекты движимостью не являются [3].

По моему мнению, правомерно возведенные на земельном участке объекты, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН (но в силу закона должны быть зарегистрированы), являются составной частью этого земельного участка.

Другой группой прочно связанных с земельным участком, но не зарегистрированных объектов являются улучшения земельного участка, а именно объекты, которые не имеют самостоятельного функционального назначения в отрыве от земельного участка (заборы, замощения, вспомогательные постройки, элементы благоустройства и другие).

В настоящий момент, и доктрина [4, с. 34], [11, с. 53-69], и судебная практика исходит из того, что улучшение не является самостоятельной вещью [13], [16], [18], [19].

Однако в этом случае главным является идентификация объекта именно как улучшения, а не как самостоятельного движимого или недвижимого объекта.

Мельников Н.Н. называет признак неотделимости как один из важнейших характеристик улучшения земельного улучшения, при отсутствии которого, объект не может быть охарактеризован как улучшение земельного участка [11, с. 22]. Бевзенко Р.С. отмечает, что если объект расположен в пределах одного земельного участка, удовлетворяет нужды только его владельца, неразрывно связан с земельным участком и у объекта отсутствует собственное назначение в обороте, отличное от назначения земельного участка, то данный объект является составной частью земельного участка [4, с. 30].

Так как улучшения земельного участка не являются самостоятельными вещами, на них не может быть зарегистрировано какое-либо вещное право. Мельников Н.Н. указывает, что недопустимым представляется переход права собственности на указанную часть, а также совершение сделок, в результате которых такой переход может состояться, поскольку это влечет разрушение взаимосвязи между целым и частью [11, с. 53-69].

Безусловно, в практике встречаются случаи регистрации вещных прав на объекты, которые по своей сути ничем иным как улучшением не являются, и практика знает способы борьбы с «псевдонедвижимыми» вещами. В свою очередь, обоснованность регистрации улучшения в качестве самостоятельного объекта недвижимости не относится к теме исследования, поэтому просто отмечу, что мной также разделяется подход признания улучшения земельного участка его составной частью.

На данном этапе уже можно определить круг объектов, которые отвечают критерию прочной связи с земельным участком. Так, в виду своих природных свойств и прямого указания закона, прочно связанными с земельным участком объектами являются здания, сооружения, предприятия, ЕНК, объекты незавершенного строительства, улучшения, жилые и нежилые помещения (машино-места).

Третьим выделенным элементом является взаимосвязь земельного участка и прочно связанных с ним объектов, которая устанавливается формулой «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков». Анализу подлежит именно это «следование судьбе».

В настоящий момент, в подавляющем большинстве случаев, следование судьбе, в контексте данной нормы, в доктрине, законодательстве и судебной практике рассматривается как одновременный переход прав на земельный участок и прочно связанные с ним объекты от одного правообладателя к другому, при совершении сделок с данными объектами. И именно этому «трактованию» корреспондируют нормы ст. 271, 273, 552, 652, 1151 ГК РФ, ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178- ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и др.

Таким образом, следование понимается как совместное «движение» объектов недвижимости. Это смысл выводится также из буквального прочтения конструкции принципа. Объект, который «следует судьбе», уже расположен на земельном участке (все прочно связанные с земельным участком объекты) и должен «оборачиваться» вместе с ним, с ввиду их буквального присоединения друг к другу.

Однако полагаю, что трактовка рассматриваемого принципа только со стороны оборота объектов недвижимости, является «узкой» и исключает большой объем правоотношений, который также следует данному принципу.

Так, например, единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов можно трактовать как взаимосвязь правового режима земельного участка и правового режима прочно связанного с ним объекта [7, с. 89-92], [10, с. 28]. Доказательство этому можно найти и в судебной практике [15]. В этой трактовке, принцип единства судьбы реализуется на стадии возведения прочно связанного с земельным участком объекта и, тем самым, предшествует его реализации в обороте объектов недвижимости.

В связи с этим, с целью более полного и глубокого анализа рассматриваемой темы, «под следованием судьбе», считаю, необходимо понимать разделение одним из объектов будущего состояния другого объекта, которое и определяет судьбу всей совокупности.