О проблемах квалификации договора аренды недвижимого имущества

На сегодняшний день договор аренды недвижимого имущества является одной из самых распространённых в предпринимательской деятельности юридических конструкций. В деловом обороте договор аренды может именоваться по-разному, что может повлиять на его юридическую квалификацию. Правильная идентификация обязательства, как договора аренды недвижимого имущества позволяет верно определить правовые нормы, подлежащие применению в случае спора. Далее будут рассмотрены некоторые ситуации, связанные с квалификацией договора аренды недвижимого имущества, как такового.

Перед тем, как разобрать конкретные в рамках темы работы, напомним, что в соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ под договором аренды понимается гражданско-правовое обязательство, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется передать другой стороне (арендатору) имущество во владение и пользование или в пользование без владения, а арендатор обязуется вносит арендную плату за владение и пользование или пользование арендованным имуществом [2]. Также отметим, что в силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) [2].

Часто происходит так, что при заключении договора аренды нежилого помещения арендатор помимо обязательств, непосредственно связанных с арендой, берёт на себя обязанности по участию в расходах на потреблённую электроэнергию. Таким образом, обязательство начинает сочетать в себе признаки как договора аренды, так и договора энергоснабжения, то есть – смешанного договора, предусмотренного пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса РФ [1]. Как показывает практика, подобная квалификация является ошибочной. В пункте 22 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъясняется, что заключённое между арендодателем и арендатором соглашение о порядке участия арендатора в расходах на потреблённую электроэнергию является частью договора аренды, а не договором энергоснабжения [4]. Таким образом, договор аренды недвижимого имущества, содержащий в себе условия об участии арендатора в расходах на потреблённую электроэнергию не подлежит квалификации, как смешанный договор. Однако, во избежание спорной квалификации договора стороны могут предусмотреть порядок возмещения затрат на энергоресурсы в отдельном договоре.

В настоящее время в деловом обороте набирают популярность так называемые договоры размещения, в соответствии с которыми одна сторона предоставляет определённую «базу», а другая сторона на возмездной основе пользуется данной базой, размещая на ней различное оборудование и т.д. Напомним, что в соответствии с абзацем 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды имущество может предоставляться не только во владение и пользование, но и в пользование без владения [2]. Кроме того, важным моментом является то, что по договору размещения в пользование может предоставляться не вещь целиком, а лишь часть вещи. Данное утверждение подкреплено разъяснением, изложенным в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Так, Пленум ВАС РФ разъясняет, что положения Гражданского кодекса РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть [3]. Соответственно, указанный выше договор размещения не может быть квалифицирован, как не поименованный в гражданском законодательстве договор по пункту 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ [1]. Данный вывод подтверждается разнообразной судебной практикой.

Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 23 апреля 2013 г. по делу № А50-18477/2012 одна сторона утверждала, что договор размещения не является и по своей природе не может являться договором аренды и задолженность за размещение оборудования не является задолженностью по арендной плате. Суд, в свою очередь, при разрешении спора руководствовался нормами Гражданского кодекса РФ о договоре аренды. Из этого следует, что обязательство, поименованное сторонами договором размещения и предусматривающее обязанность собственника предоставить возможность на возмездной основе разместить его имущество в помещении собственника, является договором аренды здания (помещения) [6]. Аналогичную позицию занял и ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 22 августа 2011 г. по делу № А15-2439/2009, говоря о том, что договор, предусматривающий предоставление мест на антенно-мачтовых сооружениях для размещения на них оборудования связи, считается договором аренды недвижимого имущества (сооружения) [5].

Таким образом, в работе были рассмотрены общие теоретические и практические вопросы, связанные с юридической квалификацией различных договоров о предоставлении имущества в пользование, как договоров аренды недвижимого имущества. На взгляд автора, в имеющейся судебной практике выработан единообразный подход к квалификации договоров аренды недвижимого имущества, как таковых, что непременно способствует сохранению стабильного и юридически определённого делового оборота.