ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВА) ЗАСТРОЙЩИКОВ

В последние годы все чаще в юридической практике происходят ситуации, когда строительные организации, так называемые застройщики попадают под процедуры банкротства. Основным отличием банкротства застройщиков является то, что компании привлекают денежные средства граждан, заключая с ними  договор участия в долевом строительстве. Однако, организации получив большие суммы, сталкиваются с проблемами реализации собственных проектов и зачастую не могут завершить планы на строительство, появляются огромные риски. Один из главных рисков — вероятное банкротство строительной кампании. В итоге разорения утраты могут понести не только инвесторы, но и существенное количество граждан-участников долевого строительства.

Поэтому, те участники рынка, чья деятельность является убыточной, предполагают собой серьезную опасность для экономики государства. Соответственно, чтобы государство смогло развиваться надлежащим образом, необходимо создание эффективно действующего механизма.

В качестве такого механизма выступает институт несостоятельности (банкротства), главный смысл которого основное значение которого сводится к тому, чтобы из хозяйственной деятельности исключить убыточных субъектов, а добросовестно действующим участникам рынка предоставить возможность реорганизовать осуществляемую ими деятельность и снова обрести финансовую устойчивость.

Особое регулирование банкротства застройщиков введено законодателями, которые желают отстоять права граждан, не являющихся профессиональными инвесторами в связи с огромным количеством недостроенных объектов недвижимости.

Регулирование банкротства осуществляется на основании Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В данном законе рассматривается определение такого понятия, как банкротство - это признанная судом неспособность должника уплатить обязательные платежи или исполнить другие возложенные на него денежные обязательства.

Особенности банкротства застройщиков учтены § 7 гл. IX Закона № 127-ФЗ. В данном параграфе представлены основные понятия, касающиеся защиты прав дольщиков, а также подробно описаны процедуры банкротства застройщика.

Закон № 210-ФЗ вступил в силу с 15.08.2011 года, который устанавливает нормы по защите прав граждан, являющихся инвесторами в строительство объектов недвижимости, исполняющими свою деятельность на непрофессиональной основе (дольщиками). Привлечением денежных средств или имущества дольщиков для строительства осуществляют застройщики.

            В соответствии с § 7 гл. IX  127-ФЗ участники строительства получили право предъявлять требования о передаче жилых помещений в Арбитражный суд. Согласно  ст. 71 Федерального закона  дольщик должен подать заявление с требованием о передаче жилого помещения в течение месяца с даты публикации сообщения о банкротстве застройщика. Если же он подает такое заявление по истечении этого срока, то требование дольщика будет уже рассматриваться в рамках другой стадии банкротства. Основную часть реестра требований кредиторов составил реестр требований о передаче жилых помещений. Для финансирования объекта незавершенного строительства введен специальный банковский счет.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» решил много вопросов. Например: двойная продажа квартир, обязательное страхование гражданской ответственности застройщика, получение приобретателем имущества и обязательств застройщика по объектам незавершенного строительства.   

Практически каждый год в федеральный закон № 127-ФЗ вносят изменения и дополнения. Большинство из них только уточняют действующие нормы и правила, но не меняют основы процедуры.

Однако с 3 июля 2016 года вышеназванный нормативно-правовой акт вновь претерпел изменения. Теперь его нормы также распространяются на дома, состоящие из нескольких блоков, то есть на так называемые – таунхаусы. С указанной даты правила о банкротстве застройщиков применяются также в отношении застройщиков, которыми привлекались средства граждан для финансирования строительства в жилых домах блокированной застройки.

Эти данные привели законодателя к решению о принятии поправок в вышеназванный Федеральный закон №304-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивших в силу с 01.01.2017 года. Создаются фонды, в которые теперь в обязательном порядке поступают платежи от застройщиков, размер которых составляет 1% от стоимости строящегося объекта. Постановлением Правительства РФ от 07.12.2016 г. № 1310 «О защите прав граждан – участников долевого строительства» утверждены Правила размещения и инвестирования средств фонда.

Изменения с 01.01.2017 года, обязывают застройщика размещать  актуальную проектную декларацию, также создается государственный информационный ресурс - единый реестр застройщиков. Таким образом, государство пытается сократить количество организаций банкротов и обманутых граждан.

Еще одним механизмом, способствующим минимизации негативных последствий от неэффективной деятельности, осуществляемой застройщиками, является договор условного депонирования.

С 1 июля 2019 года в ФЗ «О защите прав граждан – участников долевого строительства» вступают поправки, в соответствии с которыми все застройщики, привлекающие средства граждан для дальнейшей реализации своей деятельности, должны будут заключать с дольщиками договоры счета условного депонирования. В результате данной процедуры денежные средства дольщиков, поступающие на специальный счет в банке, будут замораживаться до момента выполнения застройщиком обязательств по вводу объекта строительства в эксплуатацию.

В 2020 году закон был дополнен еще несколькими статьями, по которым идет регулирование внесудебного банкротства.

Подводя итоги, необходимо отметить, что в последнее время правовому регулированию несостоятельности (банкротства) застройщиков стало уделяться значительное внимание. Динамично развивающиеся общественные отношения заставляют законодателя непрерывно совершенствовать законодательство. Федеральный закон об участии в долевом строительстве помог решить ряд жилищно-социальных проблем общества.