ДОГОВОР ДАРЕНИЯ: АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ

Передача в дар жилого дома, квартиры либо доли в праве собственности на них — одна из наиболее востребованных сделок с недвижимостью в Российской Федерации. Нередко граждане выбирают именно этот способ отчуждения имущества, когда намерены безвозмездно наделить правом собственности кого‑либо из числа близких родственников.

Договор дарения относится к категории безвозмездных сделок, в рамках которых взаимодействуют две стороны — даритель и одаряемый. Его правовая сущность заключается в передаче либо в принятии обязательства по передаче недвижимого имущества (квартиры, дома либо доли в праве на них) в собственность одаряемого без встречного предоставления. Правовое регулирование подобных сделок, включая их специфику и базовые правила совершения, закреплено в положениях главы 32 ГК РФ, посвящённой институту дарения [1].

У договора дарения есть свои преимущества. Например, на подаренную квартиру не могут претендовать наследники дарителя – эта недвижимость уже не входит в наследственную массу, так как при жизни наследователя была отчуждена. При этом в договоре дарения можно предусмотреть пункт о том, что в случае смерти человека, получившего подарок, он возвращается к дарителю, а не переходит наследникам одаряемого.

При дарении квартиры между близкими родственниками не возникает и обязанностей по уплате налога на добавленную стоимость физических лиц (далее – НДФЛ).

При получении недвижимости в порядке дарения целесообразно заблаговременно проинформировать налоговый орган — направить письменное пояснение и приложить комплект документов, подтверждающих наличие родственных связей с дарителем.

Это обусловлено особенностями налогового контроля: инспекция не располагает автоматизированными механизмами для установления характера поступления имущества и не может самостоятельно определить, относится ли одаряемый к кругу близких родственников. В результате существует риск, что налог будет рассчитан в принудительном порядке — в том числе спустя значительный срок (например, через 2–3 года после совершения сделки), когда вопрос уже мог казаться исчерпанным.

Рассмотрим наглядный пример: мать передала дочери квартиру по договору дарения, а спустя полтора года на портале «Госуслуги» отобразилась задолженность — с учётом штрафа и пеней сумма достигла 1,5 млн рублей. В ходе досудебного урегулирования образовавшийся долг удалось аннулировать. При этом подобной проблемы можно было не допустить: достаточно было своевременно направить в Федеральную налоговую службу пояснение о характере получения имущества и подтвердить родственные отношения документально.

Договор дарения, несмотря на свою востребованность, сопряжён с рядом существенных недостатков. Среди рисков для дарителя – безвозвратная потеря права собственности на квартиру и, как следствие, права в ней проживать. Одаряемый может выселить его. Кроме того, если даритель передумает дарить свою недвижимость, то после регистрации права с аннулированием договора возникнут проблемы[2].

У получения имущества по договору дарения есть существенный нюанс для одаряемого: если он не относится к числу близких родственников дарителя, на него возлагается обязанность уплатить налог на доходы физических лиц.

При этом оспорить такую сделку — задача непростая: это допустимо исключительно в судебном порядке, а перечень законных оснований для признания договора недействительным строго очерчен нормами гражданского законодательства. Это угроза для жизни дарителя, нанесение ему каких-либо травм, телесных повреждений. Также причиной может стать плохое обращение с подаренной квартирой, которое создает угрозу для ее утраты [6].

Одаряемый, осознавая потенциальные риски — в том числе вероятность последующих судебных споров, — вправе не принимать объект недвижимости. Такой отказ необходимо оформить до фактической передачи имущества: в этой ситуации договор дарения признаётся неисполненным.

Отдельного внимания заслуживает специфика дарения в пользу несовершеннолетних. В отношении детей младше 14 лет волеизъявление по сделке реализуют их законные представители — родители либо опекуны. Лица в возрасте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно подписывать договор, однако для этого требуется письменное согласие законных представителей.

Сделки, совершенные недееспособными или ограниченно дееспособными людьми ничтожны с момента их заключения без признания их недействительности судом. Однако такие прецеденты уходят в прошлое, так как с 13 января 2025 года в РФ законодательно введена обязательная нотариальная форма дарения недвижимости [3]. Это сделано для исключения мошенничества, которое было распространено в этой сфере [4]. Однако, включение в ГК РФ правил об обязательной форме договора в зависимости от стоимости имущества, как представляется, не обладает практическими перспективами, так как они не будут исполняться большей частью субъектов общественных отношений, а также могут повлиять на привлекательность данного института в целом, его развитие.

Помимо этого, предлагаем изложить пункт 3 статьи 574 ГК РФ следующим образом: «Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. Исключение составляют договоры дарения между супругами, родителями и детьми (усыновителями и усыновленными), бабушками, дедушками, внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами, для которых нотариальное удостоверение может осуществляться по инициативе сторон, а в отсутствие такой инициативы допускается возможность заключения договора в простой письменной форме».

Другим важным аспектом улучшения законодательства о договоре дарения является установление более жёстких правил о прекращении договора и возврате дара в случае неисполнения условий договора. Это поможет предотвратить возможные злоупотребления со стороны сторон договора и защитить интересы всех участников процесса.

Не существует универсального решения, которое однозначно определяло бы предпочтительность дарения либо завещания: выбор оптимального способа передачи имущества всегда обусловлен совокупностью индивидуальных обстоятельств.

В сравнении с завещанием договор дарения в большей мере гарантирует интересы получателя имущества: переход права собственности происходит незамедлительно, благодаря чему нивелируется опасность утраты ожидаемого имущества — например, из‑за изменения воли дарителя либо последующего оформления завещания в пользу третьих лиц.

Такой способ отчуждения целесообразно использовать, когда собственник твёрдо намерен безвозмездно передать недвижимость (скажем, квартиру) близкому родственнику — сыну, дочери, родителям — и не сомневается в добросовестности одаряемого. Важным обстоятельством здесь выступает отсутствие опасений, что после оформления сделки новый собственник лишит прежнего владельца возможности проживать в помещении.

Если же у собственника сохраняются сомнения в надёжности получателя либо есть основания полагать, что на него могут оказывать давление, рациональнее остановиться на завещании. Ключевое преимущество этого инструмента — возможность в любой момент изменить или аннулировать документ, чего не допускает конструкция договора дарения.

Таким образом, нотариальное оформление договора дарения включает несколько этапов:

• сбор документов;
• обращение к нотариусу для удостоверения договора;
• направление документов нотариусом в Росреестр;
• регистрация перехода права и получение одаряемым выписки из ЕГРН.

Если все бумаги подготовлены верно и нет обстоятельств, которые усложняют сделку, то оформление дарственной на квартиру займет порядка одного часа.

В отличие от механизма завещания, конструкция договора дарения не предусматривает для дарителя возможности одностороннего отказа от принятого решения и возврата переданного объекта недвижимости — будь то квартира или жилой дом.

Особую остроту вопрос приобретает, когда сделку совершает пожилой гражданин: в подобных случаях родственники нередко инициируют оспаривание договора, аргументируя это неудовлетворительным состоянием здоровья дарителя на момент заключения сделки. При этом существенное значение имеет форма договора: нотариально удостоверенное соглашение характеризуется повышенной доказательственной силой — в судебном споре оно служит весомым подтверждением добровольности и осознанности волеизъявления стороны.