ДОГОВОР ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ: ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

Актуальность. Согласно исследованию центра «Аналитика. Бизнес. Право», за 2020–2025 годы оспорено 29,8 тысячи сделок с недвижимостью, из которых 13,8 тысячи — договоры дарения. Размер цены иска по возбуждённым в 2024 году делам вырос на 23,7% по сравнению с 2023 годом, а по сравнению с 2022 годом — в 2,8 раза. Указанные тенденции свидетельствуют о высокой конфликтогенности данного сегмента гражданского оборота.

Договор дарения недвижимости является классическим институтом гражданского права. Его правовое определение содержится в пункте 1 статьи 572 Гражданского кодекса РФ, согласно которому по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Несмотря на кажущуюся простоту, применение данного договора на практике порождает множество сложных и спорных ситуаций.

Ключевой проблемой правового регулирования выступает неоднозначность квалифицирующего признака — безвозмездности. Законодатель прямо закрепляет, что при наличии встречной передачи вещи или права договор не признаётся дарением. Однако на практике разграничение дарения и притворных сделок, прикрывающих куплю-продажу или мену, вызывает серьёзные затруднения. Так, Ногинский городской суд Московской области в 2025 году рассмотрел дело, в котором за договорами дарения скрывалась купля-продажа с устной договорённостью о выплате 900 тысяч рублей. Суд признал сделки притворными на основании пункта 2 статьи 170 ГК РФ и истребовал имущество из незаконного владения ответчицы.

Особую сложность представляет отграничение дарения от завещания. Основополагающее различие состоит в моменте перехода права собственности: по договору дарения недвижимость передаётся при жизни дарителя, тогда как завещание вступает в силу только после смерти наследодателя. Договор дарения, предусматривающий передачу дара после смерти дарителя, ничтожен. Существенны различия и в налогообложении: при дарении одаряемый уплачивает НДФЛ (если не является близким родственником), при наследовании налог не взимается. Кроме того, при наследовании необходимо учитывать права на обязательную долю (статья 1149 ГК РФ), чего нет при дарении.

Ещё одной значимой проблемой является доказывание пороков воли дарителя при оспаривании договоров дарения. Показательным является дело, рассмотренное Ульяновским областным судом 13 февраля 2026 года. Буцаева Л.А. требовала признать договор дарения недействительным, указав, что страдает психическими заболеваниями и заключила договор ввиду заблуждения. Суд отказал в удовлетворении иска. Данный пример иллюстрирует сложность доказывания пороков воли, особенно когда даритель формально дееспособен, но в силу возраста или состояния здоровья не осознаёт юридических последствий. Как отмечается в исследованиях, 35% договоров дарения в простой письменной форме оспаривались по мотиву заблуждения, а в 13% случаев — по мотиву недееспособности дарителя.

Существенной проблемой остаётся вопрос о возможности сохранения за дарителем права пользования жилым помещением при его дарении. Данные правоотношения надлежащим образом не урегулированы, отсутствует единообразие судебной практики. Исследователи задаются вопросами: является ли подобное условие встречным обязательством или условием, при котором имущество передаётся в дар; сохраняется ли право пользования при последующих отчуждениях. Отсутствие чёткого регулирования создаёт правовую неопределённость.

Важным шагом в развитии института стало принятие Федерального закона от 13 декабря 2024 года № 459-ФЗ, которым с 13 января 2025 года введено обязательное нотариальное удостоверение всех договоров дарения недвижимости между гражданами. Законодатель преследовал цели защиты прав социально уязвимых категорий граждан — пожилых людей, инвалидов, лиц, не обладающих правовой грамотностью. Дарственные в простой письменной форме являлись одним из самых распространённых инструментов незаконного отъёма жилья. Статистика подтверждает эффективность нововведения: риски оспаривания сделок в простой письменной форме в 4,5 раза превышают риски нотариальных сделок, а 92% судебных споров касались сделок без участия нотариуса.

Вместе с тем абсолютный характер требования об обязательном нотариальном удостоверении представляется чрезмерным. Дарение внутри семьи (супругами, родителями и детьми) сопряжено с риском злоупотреблений значительно ниже, чем между посторонними лицами. Кроме того, обязательное нотариальное удостоверение существенно увеличивает финансовую нагрузку на граждан. Так, затраты на нотариальное заверение договора дарения квартиры стоимостью 5 млн рублей в Москве составляют федеральный тариф (20 тыс. рублей) и региональный тариф (7700 рублей), а также госпошлина за регистрацию (4 тыс. рублей). Общие траты — 31 700 рублей, тогда как до 2025 года при дарении между близкими родственниками достаточно было зарегистрировать право за 2 тыс. рублей.

На основе проведённого анализа предлагаются следующие меры по совершенствованию законодательства.

Первое — установить исключения из обязательного нотариального удостоверения для сделок между близкими родственниками. Предлагается изложить пункт 3 статьи 574 ГК РФ в редакции, предусматривающей, что договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению, за исключением договоров между супругами, родителями и детьми, бабушками, дедушками и внуками, братьями и сёстрами, для которых допускается простая письменная форма по инициативе сторон. Это позволит снизить финансовую нагрузку на граждан при оформлении сделок внутри семьи.

Второе — расширить круг оснований для отмены дарения (статья 578 ГК РФ). Существующая редакция несправедливо ограничивает круг субъектов, причинение вреда которым может стать основанием для отмены. Предлагается дополнить норму положением о том, что даритель вправе отменить дарение также в случае совершения одаряемым покушения на жизнь или причинения телесных повреждений иным лицам, с которыми даритель состоит в значимых личных связях.

Третье — законодательно урегулировать вопрос о сохранении за дарителем права пользования жилым помещением при его дарении. Предлагается дополнить главу 32 ГК РФ нормой, прямо предусматривающей возможность включения в договор дарения условия о сохранении за дарителем права пожизненного пользования, подлежащего государственной регистрации в качестве обременения. Это позволит защитить интересы дарителей и снизить количество споров.

Четвёртое — создать единую базу судебных решений по спорам о дарении недвижимости с возможностью поиска по категориям (притворность, отмена, недействительность, заблуждение). Это унифицирует правоприменительную практику.

Проведённое исследование подтверждает необходимость дальнейшего совершенствования законодательства о дарении недвижимости. Предлагаемые изменения направлены на достижение баланса между интересами дарителя и одаряемого, усиление защищённости социально уязвимых категорий граждан и снижение избыточных барьеров для сделок между близкими родственниками.