НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ СДЕЛОК В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ: ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ И ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

Актуальность. Согласно статистике Судебного департамента при Верховном Суде РФ, в 2024 году размер цены иска по делам об оспаривании сделок вырос на 23,7% по сравнению с 2023 годом, а к 2022 году увеличился в 2,8 раза. Росреестр зафиксировал, что только за 2024 год недействительными признаны более трёх тысяч сделок с участием пожилых продавцов. Количество исков прокуратуры по статье 169 ГК РФ за первые семь месяцев 2025 года достигло 90, что в 18 раз больше, чем в 2022 году.

Институт недействительности сделок является межотраслевым, однако в гражданском праве существуют пробелы и неточности, связанные с недействительностью сделок, что вызывает противоречия в правоприменительной практике. И хотя был принят Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ, проблем, связанных с применением норм о недействительных сделках, не стало меньше. Законодательные тенденции к сближению режимов ничтожности и оспоримости сделок, по справедливому замечанию В.А. Гончаровой, являются наиболее значимыми отличиями современного регулирования от его предшественников.

Ключевая проблема заключается в том, что в тексте Гражданского кодекса до сих пор нет официального (легального) определения того, что такое «недействительность сделки». М.А. Каменков обращает внимание на отсутствие единого понимания этой категории не только в законе, но и среди учёных-цивилистов. Одни исследователи рассматривают недействительную сделку как разновидность правонарушения, другие настаивают на её особой правовой природе. Отсутствие чёткого определения в законе порождает множество споров в научной среде. Представляется целесообразным полноценное закрепление легального определения понятия «недействительность сделки» в Гражданском кодексе РФ. Это позволило бы унифицировать правоприменительную практику и устранить существующие в доктрине разногласия.

Другой значимой проблемой является размытость критерия «публичные интересы» в статье 168 ГК РФ. Закон не раскрывает, что понимать под «публичными интересами». Разъяснения Пленума Верховного Суда приводят лишь открытый перечень случаев. Как следствие, судьи часто используют этот термин произвольно, что увеличивает риск необоснованного признания сделок ничтожными. Как отмечает М.А. Каменков, само по себе несоответствие сделки законодательству не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ, ничтожной является сделка, которая не соответствует закону и при этом посягает на публичный интерес либо на права третьих лиц. Между тем любое требование закона направлено на защиту публичных интересов, поэтому формально любое нарушение закона можно трактовать как ничтожность. Данная правовая неопределённость создаёт серьёзные риски для стабильности гражданского оборота.

Существенной проблемой остаётся разграничение ничтожных и оспоримых сделок. Различие проявляется в различных правовых последствиях, разном определении круга лиц, имеющих право предъявлять требования, а также в различных сроках исковой давности. Однако на практике разграничение вызывает серьёзные затруднения. Многие авторы отмечают, что с внесением изменений в 2013 году усложнились условия признания сделки недействительной. Как отмечает О.В. Гутников, сохранение деления недействительных сделок на ничтожные и оспоримые, расширение возможностей признания недействительными, а также проблемы их квалификации свидетельствуют, что новые нормы содержат огромный негативный потенциал, использование которого недобросовестными лицами может подорвать стабильность гражданского оборота. С.В. Герасимовский предлагает вносить коррективы в классификацию и выделяет три группы недействительных сделок: ничтожные сделки, недействительность которых устанавливается законом; ничтожные сделки, недействительность которых устанавливается судом; и оспоримые сделки.

Особый интерес вызывает рассмотрение конфискационных взысканий в доход государства. Как отмечает Е.Н. Павлова, одни рассматривают такое изъятие как штраф, другие — как конфискацию. Идут споры относительно того, присуща ли конфискация гражданскому праву. Заслуживает внимания мнение Н.Д. Шестаковой: применение санкций, предусмотренных ст. 169 и 179 ГК РФ, предполагает изъятие имущества от одних субъектов в пользу Российской Федерации. Этим нарушается независимость и равноправие субъектов. Представляется, что применение такого последствия противоречит общим принципам гражданского права.

Существует также проблема систематизации норм о недействительности сделок. Как справедливо отмечает М.А. Каменков, говорить о полноценной систематизации нельзя, поскольку только в рамках Гражданского кодекса значительно «разбросаны» отдельные основания недействительности — ст. 401, 426, 820, 1131 и т.д. Это создаёт дополнительные сложности для правоприменителя. Сложности также возникают с применением ст. 177, 178, 179 ГК РФ. При предъявлении исков необходимо собирать большой объём доказательственного материала. Существуют сложности в разграничении понятий заблуждения и обмана. Особые трудности возникают при признании завещания недействительным либо при доказывании недействительности договора дарения, если даритель умер. Нотариус ограничен в возможностях проверить способность завещателя понимать значение своих действий.

Показательным примером, иллюстрирующим сложности правоприменения, является дело Ларисы Долиной. Хамовнический районный суд удовлетворил иск Долиной, признав, что она действовала под влиянием существенного заблуждения. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение без изменения. Однако Верховный Суд РФ определением от 16 декабря 2025 года отменил решения нижестоящих инстанций, указав, что они неправильно применили норму о заблуждении. Верховный Суд подчеркнул, что заблуждение относительно правовых последствий сделки не является основанием для признания её недействительной по ст. 178 ГК РФ. Анализ дела выявляет ряд проблем: суд не оценил довод о неразумной осмотрительности ответчика; суд удовлетворил иск, но не применил ст. 167 ГК РФ и не взыскал полученные деньги; суд не конкретизировал подпункт п. 2 ст. 178 ГК РФ; суд не пояснил, почему не применяет п. 3 ст. 178 ГК РФ; суд отказал в двусторонней реституции, но не указал причин неприменения п. 6 ст. 178 ГК РФ. Данные недостатки свидетельствуют о серьёзных проблемах в правоприменении.

В целях решения выявленных проблем предлагается комплекс мер. Предлагается дополнить статью 166 ГК РФ пунктом 1.1, закрепив легальное определение: недействительной сделкой признаётся действие, совершённое в форме сделки, но имеющее порок субъектного состава, формы, содержания, воли или волеизъявления, вследствие чего оно не порождает правовых последствий, на которые было направлено, а влечёт последствия, установленные законом. Это устранит доктринальные споры и даст судам чёткий ориентир. Также необходимо уточнить пункт 2 статьи 168 ГК РФ, заменив «публичные интересы» открытым перечнем конкретных случаев ничтожности: сделка является ничтожной, если такое прямо предусмотрено законом (ст. 169, 170, 171, 172 ГК РФ); сделка совершена с целью, противной основам правопорядка; сделка является мнимой или притворной. Во всех иных случаях сделка является оспоримой. Это сократит судейское усмотрение. Целесообразно объединить все основания недействительности в рамках одной главы ГК РФ. Предлагается повысить роль нотариата, закрепив обязанность проверять дееспособность с привлечением психиатров при сомнениях.

Важным направлением защиты прав приобретателей является развитие титульного страхования — страхования риска утраты права собственности. Титульное страхование покрывает порок воли, обман, нарушения прав несовершеннолетних, отсутствие согласия супруга. В 2024 году заявок стало на 80% больше, в 2025 году — ещё на 150%. Стоимость страховки составляет 0,2-0,4% от стоимости квартиры. Предлагается закрепить обязанность включать титульное страхование в ипотечное страхование по умолчанию и разместить памятку на портале Росреестра.

Необходимо создать Единый государственный реестр специалистов по операциям с недвижимостью с обязательным включением риэлторов и юристов. Критерии: высшее образование, опыт, отсутствие судимости. Следует ввести солидарную ответственность риэлтора и юриста за убытки клиента, если недействительность явилась следствием ненадлежащего оказания услуг. Целесообразно ввести обязательное участие профессионального посредника при сделках с жилой недвижимостью с обязательным страхованием ответственности. Также необходимо ввести обязательное страхование профессиональной ответственности и регулярную переаттестацию специалистов.

Проведённый анализ позволяет сформулировать комплекс мер. Необходимо на законодательном уровне закрепить в ст. 166 ГК РФ определение недействительной сделки. Требуется уточнить критерии ничтожности в ст. 168 ГК РФ, заменив «публичные интересы» открытым перечнем конкретных составов. Следует развивать организационные и страховые механизмы: внедрение регламента проверки, популяризация титульного страхования, создание реестра специалистов, установление солидарной ответственности посредников. Предложенные меры позволят снизить количество споров о недействительности сделок и повысить доверие к рынку жилой недвижимости.