ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В РФ

Земли сельскохозяйственного назначения формируют стратегически важный компонент земельного фонда страны и требуют специальных мер защиты. К данной категории относятся ценные земли, характеризующиеся наличием плодородного почвенного слоя, необходимого для аграрного производства. Основная задача правового регулирования использования сельскохозяйственных земель заключается в обеспечении устойчивого функционирования агропромышленного комплекса России. Именно на эту цель ориентированы базовые нормативные положения, регламентирующие порядок владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами в аграрной сфере.

Для рассматриваемой категории земель установлен специальный правовой режим, направленный на обеспечение продовольственной безопасности государства. Данный режим препятствует выводу продуктивных земель из сельскохозяйственного оборота и ограничивает возможности их застройки. Статья 77 Земельного Кодекса РФ определяет земли сельскохозяйственного назначения, как земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей [1].

В составе земель сельхозназначения прямо выделяются:

• сельскохозяйственные угодья;
• земли, занятые внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями;
• агролесомелиоративные и агрофитомелиоративные насаждения;
• водные объекты (в т.ч. пруды, созданные на водотоках для прудовой аквакультуры);
• объекты капитального строительства и некапитальные строения/сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции;
• в случаях, предусмотренных законом, нестационарные торговые объекты;
• жилые дома, допустимые на участках КФХ для ведения деятельности; а также жилые/садовые дома, хозпостройки, гаражи и иные объекты, допустимые на садовых и огородных участках и участках общего назначения в границах территории садоводства/огородничества.

Субъекты Российской Федерации уполномочены утверждать перечни особо ценных земель на своей территории. Как отмечает профессор Г.В. Чубунов, выделение таких угодий служит правовой основой для их особой защиты и неприкосновенности [2].

Правовой режим данных земель характеризуется следующими особенностями:

• приоритетное использование для сельскохозяйственных целей;
• особая охрана сельскохозяйственных угодий;
• ограничения на изменение целевого назначения;
• специальный порядок предоставления и использования.

Основными проблемами правового регулирования земельных участков являются:

• Экологические проблемы использования земель: эрозия почв, загрязнение химическими веществами, истощение плодородного слоя, нарушение собственниками и арендаторами земельных участков агротехнических требований.
• Проблемы межевания и кадастрового учета, технические проблемы при оформлении прав на земельные участки, такие как: неточность геодезических измерений, наложение границ земельных участков, сложность установления картографических материалов.
• Противоречивая судебная практика, которая проявляется в различных трактовках норм земельного законодательства, сложность доказывания, неоднозначность критериев оценки правомерности использования земель; проблемы определения размера ущерба.
• Административные барьеры при переводе земель из одной категории в другую остаются существенным препятствием для эффективного использования земельных ресурсов, к ним относятся: длительные сроки рассмотрения заявлений, многоступенчатость процедур согласования, субъективность принятия решений уполномоченными органами.

Перейдем к рассмотрению процедуры заключения договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Несмотря на стандартный характер данной сделки, необходимо учитывать наличие преимущественного права покупки у муниципальных образований или субъектов РФ. Законодатель предусматривает исключение из этого правила при продаже земельного участка через аукцион.

Важным условием при совершении является обязанность собственника земельного участка уведомить уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ о своем намерении, указав в письменном заявлении предполагаемую стоимость, площадь, местоположение участка и срок расчетов. Законодательно установленный максимальный срок взаиморасчетов не должен превышать трех месяцев [3].

В случае отказа уполномоченного органа от приобретения земельного участка или отсутствия ответа в течение 30 дней, собственник получает право продажи участка третьему лицу в течение одного года. При этом цена договора не может быть ниже указанной в уведомлении. Любые изменения условий договора требуют повторного уведомления соответствующих органов и повторения вышеуказанной процедуры.

Важно отметить, что заключение сделки купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, совершенная без предоставления преимущественного права покупки муниципальному образованию, в черте которого находится граничащий с продаваемым земельным участком населенный пункт, признается ничтожной, и, как следствие, в Росреестре будет отказано в регистрации перехода права собственности.

Законодательством предусмотрены альтернативные варианты приобретения в собственность земельный участков сельскохозяйственного назначения, например: передачу земельных участков в аренду с последующим выкупом. Стоимость таких участков определяется на основе среднерыночных цен в соответствующей местности. Переход арендованного земельного участка в собственность возможен по истечении трехлетнего периода аренды при условии его надлежащего использования [4].

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или отказе в таком предоставлении оформляется в письменной форме в течение одного месяца с момента подачи арендатором соответствующего заявления в уполномоченный орган.