ПРОБЛЕМЫ ДОКУМЕНТАЛЬНОГО ОФОРМЛЕНИЯ СОБСТВЕННИКАМИ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ УПРАВЛЯЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ

Сегодняшняя практика взаимоотношений владельцев квартир в многоэтажных домах и организаций, осуществляющих управление такими домами, регулируется целым рядом нормативных документов. Ключевым среди них выступает Жилищный кодекс Российской Федерации, устанавливающий основные правила и принципы деятельности управляющих компаний, определяющий процедуры выбора способа управления жилым комплексом, проведение общих собраний жильцов и формирование советов дома для эффективного сотрудничества с управляющей организацией. Наряду с ним важное значение имеют правительственные постановления, такие как постановление от 6 мая 2011 года № 354, регулирующее предоставление коммунальных услуг жильцам, постановление от 13 августа 2006 года № 491, утверждающее нормы содержания общедомового имущества и условия снижения стоимости обслуживания жилья при нарушении качества предоставляемых услуг, постановление от 3 апреля 2013 года № 290, закрепляющее минимальный перечень обязательных услуг и мероприятий по поддержанию состояния общего имущества здания, а также постановление от
15 мая 2013 года № 416, уточняющее порядок осуществления управленческой деятельности в многоквартирных домах, и постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170, содержащее нормы и правила технической эксплуатации жилищного фонда.

Несмотря на наличие четких юридических рамок, регулирующих отношения между владельцами недвижимости и управляющими компаниями, на практике иногда возникают трудности в применении установленных законом норм, что создает препятствия как для самих собственников, так и для управляющих организаций. Согласно положениям постановлений Правительства РФ № 416 и № 290, существует механизм контроля за услугами и работами, связанными с содержанием и ремонтом общедомового имущества, включая обязательность документального оформления приемки таких услуг и фиксации случаев их предоставления ненадлежащего качества. Это связано с правом собственников, выступающих потребителями услуг по управлению домом и обслуживанию общедомового имущества, контролировать объем проведенных работ, качество исполнения и расходы на обслуживание своего жилья, имея полное представление о целесообразности потраченных средств. По пункту 9 вышеуказанных правил, утвержденным постановлением Правительства РФ № 290, сведения о фактически оказанных услугах и произведённых работах фиксируются специальными актами. Форма таких актов определена приказом Минстроя России от 26 октября 2015 года № 761/пр. Годовые отчеты управляющих компаний базируются на этих документах и предоставляют владельцам полную картину относительно объема и стоимости выполненных работ, наличия возможной экономии или перерасхода средств.

Поскольку участниками правоотношений являются владельцы помещений, с одной стороны, и управляющая организация, с другой, обе стороны участвуют в подписании актов выполненных работ, выступая соответственно исполнителем и лицом, осуществляющим контроль качества исполнения. Владельцы помещений могут делегировать полномочия по представлению их интересов председателю совета дома либо другим лицам, назначенным решением общего собрания или имеющим необходимые доверенности. Тем не менее действующие правовые нормы допускают применение указанного порядка только при наличии сформированного совета дома и при условии наделения надлежащими полномочиями председателя путем соответствующего решения собственников. Законодательством предусмотрено обязательное создание совета дома, однако при его отсутствии обязанность организовать собрание и выбрать совет возлагается на органы местного самоуправления согласно части 2 статьи 161.1 ЖК РФ. Важно отметить, что выбор совета сам по себе не дает ему автоматически полномочий на подписание актов выполненных работ.

Наряду с существующими проблемами, связанными с формированием совета дома и наделением его необходимыми полномочиями (например, сложность организации собрания и достижения необходимого кворума), обязанность управляющей компании составлять акты выполненных работ остается неизменной. Такие акты признаются элементом технической документации дома и подлежат обязательной подготовке в соответствии с установленными нормами права. Отсутствие должных полномочий у председателя совета затрудняет соблюдение управляющими организациями всех предписываемых требований. Законодательно подобные ситуации прямо не предусмотрены и остаются нерегламентированными.

При возникновении таких ситуаций, учитывая существование договорных обязательств между владельцами помещений и управляющей компанией, целесообразно обращаться к нормам гражданского права. Возможность ставить подпись предоставляется сторонам заключенного договора или их представителям. Но в рассматриваемом сценарии одна сторона договора представлена не отдельным физическим лицом, а коллективом собственников жилья. Требование подписать акты выполненных работ со всеми собственниками или хотя бы с подавляющим большинством из них, особенно в крупных многоквартирных комплексах, представляет собой практически неразрешимую задачу, препятствующую полноценному выполнению управляющей компанией ее законных обязанностей по своевременному и правильному ведению необходимой документации.

Можно сказать, что существует определенная недостаточность правового регулирования подобных ситуаций, создающих определенные сложности для обеих сторон – для собственников, лишенных возможности объективного контроля за работой управляющих компаний, и для управляющих компаний, готовых выполнять установленные законом требования, однако не имеющих для этого возможности по объективным причинам. Решению данной проблемы может способствовать наделение представительскими полномочиями совета дома не по отдельному решению, а по факту их избрания, а также сокращение срока проведения обязательного собрания для выбора членов совета.