ПРОБЛЕМЫ ДОКУМЕНТАЛЬНОГО ОФОРМЛЕНИЯ СОБСТВЕННИКАМИ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ УПРАВЛЯЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ

В современной реальности взаимоотношения собственников помещений в многоквартирных домах и управляющих компаний законодательно урегулированы рядом нормативных правовых актов. Основным из них является Жилищный кодекс Российской Федерации, который содержит в себе общие требования к деятельности по управлению домом, регламентирует порядок выбора способа управления домом и проведения собраний собственников помещений в многоквартирном доме, выбора совета дома для организации взаимодействия с управляющей компанией. Помимо этого, актуальными нормативными правовыми актами в данной сфере являются постановления Правительства от 06 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», от 03 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Не смотря на законодательную регламентированность правоотношений между управляющими организациями и собственниками, в определенных ситуациях возникают проблемы правоприменения указанных норм, вызывающие сложности как для собственников, так и для управляющих компаний. Постановлениями Правительства РФ №№ 416, 290 предусмотрена возможность осуществления контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества. Это обусловлено тем, что собственники помещений в многоквартирном доме, как потребители услуг по управлению домом и содержанию общедомового имущества, вправе осуществлять контроль за объемом проведенных работ, их качеством и стоимостью, а также иметь представление о разумности и рациональности расходования уплаченных на содержание жилья денежных средств. На основании п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства № 290, сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома. Форма акта выполненных работ утверждена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26 октября 2015 г. № 761/пр. На основании утвержденных актов выполненных работ управляющая компания предоставляет собственникам годовой отчет, из которого можно получить информацию об общем объеме выполненных работ и услуг, их стоимости, возможной экономии средств или их перерасхода.

Так как сторонами правоотношений выступают собственники помещений с одной стороны и управляющая компания – с другой, исходя из норм права, они же и являются сторонами подписания таких актов как исполнитель и лица, контролирующие качество исполнения. От собственников помещений могут выступать председатель совета дома, или иные лица, уполномоченные общедомовым собранием собственников помещений или имеющие соответствующие доверенности. Однако, согласно действующему законодательству, данные нормы возможно применить не только при наличии в многоквартирном доме избранного совета, но и наличия у председателя соответствующих полномочий, предоставляемых на основании решения собственников. При этом законодательство предусматривает обязательность избрания совета, в отсутствие такого органа на основании ч. 2 ст. 161_1 организацией собрания для его избрания будет заниматься орган местного самоуправления. Вместе с тем, решение о выборе совета не наделяет его полномочиями на подписание актов выполненных работ.

Несмотря на имеющиеся проблемы формирования совета дома и наделения его соответствующими полномочиями (организация собрания, достижение кворума), обязанность по оформлению актов выполненных работ с управляющей компании не снимается. Акты выполненных работ относятся к технической документации дома и на основании имеющихся правовых норм должны составляться в обязательном порядке. В отсутствие полномочий у председателя совета у управляющих организаций возникают сложности с неукоснительным соблюдением законодательных требований. С одной стороны, есть требования закона, с другой – отсутствие представителя, имеющего право подписи. Действующие нормы жилищного законодательства такие ситуации не регламентируют.

В подобных случаях, так как у собственников с управляющей организацией имеются договорные правоотношения, следовало бы руководствоваться нормами гражданского законодательства. Правом подписи обладают стороны договора или их представители. Однако в данной ситуации одной стороной договора является не конкретное физическое лицо, а собственники дома. Подписание актов выполненных работ со всеми собственниками или как минимум с большинством из них, особенно в больших многоквартирных домах, является весьма нетривиальной и невыполнимой задачей, что также не способствует добросовестному исполнению возложенных законом на управляющие организации обязанностей по надлежащему оформлению соответствующей документации.

Можно сказать, что существует определенная недостаточность правового регулирования подобных ситуаций, создающих определенные сложности для обеих сторон – для собственников, лишенных возможности объективного контроля за работой управляющих компаний, и для управляющих компаний, готовых выполнять установленные законом требования, однако не имеющих для этого возможности по объективным причинам. Решению данной проблемы может способствовать наделение представительскими полномочиями совета дома не по отдельному решению, а по факту их избрания, а также сокращение срока проведения обязательного собрания для выбора членов совета.