К ВОПРОСУ РАЦИОНАЛЬНОГО И ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

В условиях развития общественных отношений и возрастающей антропогенной нагрузки на окружающую среду, в современной системе российского права категория «рациональное и эффективное использование земель» приобретает особое значение, выступая фундаментальным принципом, который обеспечивает устойчивое развитие территорий. Несмотря на свою очевидную значимость, особенно в контексте прогрессирующей урбанизации и объективной ограниченности природных ресурсов, данное понятие до сих пор не имеет нормативного определения. Это обстоятельство обусловливает его преимущественно доктринальный характер, то есть его содержание и критерии выводятся путем системного толкования общих норм земельного и градостроительного законодательства. Так, основополагающие положения ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ [1] (далее – ЗК РФ) закрепляют безусловный приоритет охраны земли как основы жизни и деятельности человека перед ее использованием. Кроме того, данная норма устанавливает необходимость дифференцированного подхода к правовому использованию земель с обязательным учетом их природных, социальных и экономических факторов [1]. Именно такой законодательный подход позволяет в юридической науке и правоприменительной практике интерпретировать рациональное использование как сложный процесс, ориентированный на достижение максимального социально-экономического эффекта при одновременной минимизации любого негативного воздействия на окружающую среду. Подобная трактовка представляется особенно актуальной для сферы градостроительной деятельности, где земля является не просто объектом градостроительных правоотношений, но и незаменимым пространственным базисом.

Соответственно ввиду отсутствия легальной дефиниции, теоретические основы рационального использования земель в земельном праве активно формируются под влиянием эволюции правовой доктрины, где наблюдается постепенный переход от экономической эксплуатации земельных ресурсов к комплексному балансу публичных и частных интересов. В научной литературе справедливо отмечается, что принцип рационального использования земель, не будучи прямо формализованным в тексте ЗК РФ, является типичным примером так называемого «принципа-идеи». Содержание такого принципа выводится не из конкретной нормы, а путем доктринального анализа всей совокупности правовых предписаний [2, с. 128]. Это положение в полной мере отражает специфику земельного права как комплексной отрасли, гармонично сочетающей в себе публично-правовые и частноправовые механизмы регулирования. Ключевыми практическими инструментами реализации данного принципа в градостроительной деятельности выступают территориальное планирование и зонирование. Согласно нормам ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации [3] (далее – ГрК РФ), именно правила землепользования и застройки (ПЗЗ) определяют для каждой территории функциональные зоны и предельные параметры разрешенного строительства, тем самым обеспечивая рациональность через установление четких ограничений на виды использования и обязательный учет экологических рисков [3].

Следует отметить, что подход к определению критериев рационального использования не может быть универсальным и существенно дифференцируется в зависимости от категории земель. Для земель населенных пунктов, безусловный приоритет отдается интенсивной застройке с учетом таких факторов, как плотность населения и транспортная доступность. В данном контексте рациональность предполагает проектирование и последующую эксплуатацию объектов в строгом соответствии с градостроительными регламентами, установленными в ПЗЗ [4, с. 41]. Комплексный механизм рационального землепользования в современных условиях развития городских населенных пунктов включает в себя такие инструменты, как экологический аудит проектов, постоянный государственный мониторинг за состоянием земель, а также различные методы экономического стимулирования, среди которых ключевую роль играет дифференцированный земельный налог, исчисляемый на основе кадастровой стоимости [5, с. 62]. Важнейшим инструментом современной градостроительной политики выступает комплексное развитие территорий (КРТ). В рамках этого механизма рациональное использование становится не просто требованием, а эффективным инструментом для создания благоприятных условий проживания граждан, качественного обновления городской среды и активного вовлечения в хозяйственный оборот неиспользуемых земельных участков без нанесения ущерба устойчивости локальных экосистем [6, с. 179-181]. Для своевременного выявления неэффективных практик и оперативной корректировки градостроительной политики решающую роль играет государственный мониторинг земель, процедура которого предусмотрена ст. 67 ЗК РФ. Он представляет собой систему систематических наблюдений, сбора и анализа данных о состоянии и использовании земель, что в совокупности с обязательными инженерными изысканиями (ст. 41.2 ГрК РФ) позволяет не только фиксировать текущую ситуацию, но и прогнозировать потенциальные риски деградации почв, внедряя превентивные защитные меры. Сведения, вносимые в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), служат официальным индикатором нарушений и позволяют уполномоченным органам оперативно на них реагировать [7, с. 4].

Для более глубокого понимания рассматриваемой проблематики, целесообразно обратиться к анализу зарубежного опыта. Например, в Японии и США, где земля является чрезвычайно дорогим активом, высокая рыночная стоимость выступает мощным экономическим стимулом для вертикальной и подземной застройки. Эффективность там оценивается через коэффициент использования территории, который может достигать 200 - 300 процентов за счет возведения многоэтажных и многофункциональных комплексов. В свою очередь, в странах Европейского Союза, таких как Нидерланды и Германия, получила распространение модель, основанная на массовой оценке земель с помощью сложных статистических моделей, что обеспечивает их наиболее рациональное распределение. Примечательно, что доля городской застройки в этих странах не превышает 15 процентов территории, однако интенсивность ее использования является максимальной благодаря системе строгого зонирования, защищающей сельскохозяйственные и природные ландшафты [8, с. 65-66]. Очевидно, что эти модели наглядно подчеркивают важную роль рыночных инструментов в стимулировании эффективности землепользования. Отдельные элементы этого опыта могли бы быть успешно интегрированы в российскую практику через дальнейшее совершенствование системы земельного налога.

Таким образом, понятие «рациональное и эффективное использование земель» при реализации градостроительной деятельности представляет собой сложную, многоаспектную и междисциплинарную категорию. Несмотря на его фундаментальное значение для обеспечения устойчивого развития территорий в долгосрочной перспективе, отсутствие четкого нормативного закрепления на федеральном уровне создает серьезную правовую неопределенность. 

Это, в свою очередь, препятствует формированию баланса интересов общества и государства.